不動産投資は勝率９９％！？？
基本的にはローリスクといわれる不動産投資ですが、その勝率はどの程度のものだと思いますか？
投資である以上は負けることもあるはずですが、きちんとした理屈に基づいて不動産を選定して、融資の条件を整えて投資するのであれば勝率は100％に限りなく近いでしょう。
しかしこの100％に近い勝率というのは物件や立地、購入価格などによってある違いが生まれます。
どんな違いかといえば、それは十分に利益がでるまでの「時間」です。
ローンを組んで不動産投資をした場合、ローンの支払いや管理費、修繕積立金等の管理コストを含め、不動産から生まれる家賃収入が原則は支払いを賄ってくれます。
月々持ち出しになる物件もあれば、若干でも家賃収入があまり、プラスの収支でまわる場合もあるでしょう。
支払いが家賃から賄えている場合は、自分の持ち出しがないので出費はほとんどありません。
しかしローンは時間が経てばどんどん償還されて残債が減っていきます。
極端な話、ローンの期間が決まっている以上35年経過すれば支払いは完了します。
この時不動産の価格が0円、タダになってしまうことは東京都心部ならどんなに古くても考えられません。
売却時に残債よりも資産価値が高く、利益が出る状態で売れれば投資としては勝てるので、残債がゼロに向かっている以上は原則は負ける可能性はほとんどありません。
30年の間にエアコンを3回変える事になってもせいぜい30万円の出費です。
給湯器を２回変えても30万円程度の出費でしょう。
残債がゼロになった状態で1000万円の価格がつく不動産なら940万円は利益になります。
要は不動産を購入して所有してから、5年後には利益が出て売れる不動産なのか、それとも15年経たないと利益がでないのか、30年かかってしまうのか。
この違いがあるだけで、都心の好立地にて不動産投資をする場合はそもそも完全に投資として「負け」になる可能性はほとんどないのです。
どこで買っても勝率が高くなるわけではない？
ただし、当ブログでも何度も触れていますが、地方投資は別です。
なぜかといえば家賃も下がり、価格もタダ同然まで下がってしまう可能性があるからです。
例えば苗場のリゾートマンションは現在そんなに極端に古いわけでもない物件が数十万円で売っていますし、福岡ではワンルームマンションは250万円ほどの価格で売っていたりします。
家賃の相場も福岡では新築時6万円取れていたものが、30年運用するうちに3万５千円まで下がってしまいます。
これでは購入当初は持ち出しがほとんどない収支からスタートしても持っている間にどんどん収支が悪化して月々大きく持ち出すことになります。
結果売却しても価格も下がってしまい持ち出した資金が回収できなくなり、投資としての効果を失うどころか、損失につながる可能性も高くなってしまいます。
あくまでも東京都心の好立地物件で、価格が下がりにくい、家賃が下がりにくいからこそ生まれる勝率なのです。
選ぶ物件や物件価格などによって利益が出るタイミングに違いはあっても、都心の好立地物件を厳選して所有すれば、基本的には不動産投資で負ける可能性はほとんどないと断言できます。
残り１％の負けの可能性とは？
もしも損失につながる可能性があるとすればイレギュラーな想定出来ない事故以外はまずありません。
これは例えば地震かもしれませんし、居室内での事件事故かもしれません。
しかしこれはどこでどんな物件を買っても起きうる可能性は否定できないので、まずは投資の理屈を考えた場合に勝率を極限まで上げる事が肝心なのです。
まとめ
私は月々いくら持ち出すのかはさほど気にしていません。
プラスの収支にこだわるといい物件は買えません。
例え１万円を月々持ち出す収支であっても、1年間の持ち出しはたったの12万円です。
10年後までに120万円持ち出しても、1,000万円儲かる理屈がきちんとあるなら投資すべきだからです。
みなさんは月々のプラス収支にこだわって物件を探していませんか？
これはこの先インフレになっていくと、いずれ投資対象を失いかねない考え方となるでしょう。
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