不動産を購入して困ることを想像するのであれば、売れない事が一番困ります。
売れないという事は、投資から離脱できないことを意味します。
経済状況が変わったり、自身の状況が変わった時に投資からうまく離脱できずにどんどん状況が悪化してしまう可能性もあります。
不動産を購入するのはローンが通っていたり、資金があればダレでも買えてしまいます。
比較的買うのは容易いのです。
しかし不動産投資で悪い結果につながる方はそのほとんどがこの売却できない、または大きく価格を落として持ち出して売るしかなくなることが失敗の理由として大半を占めています。
ということは、逆に売れない様な不動産を買わなければ不動産投資のリスクを最小限に抑えられるという事になります。
┃売れない「負動産」ってどんな物件？？
では、売れる不動産、売れない不動産はどこで見分ければよいのでしょうか？
それを今回は一覧にしてみます。
売れない理由はこちら
・借地権である。
・狭小住宅（16平米以下）
・管理会社がなく自主管理である
・エレベーター無しで4階以上
・駅から徒歩10分以上
・半地下もしくは地下階
・間取りが変則的（デッドスペースが多く実行面積が少ない）
・総戸数が20戸未満
・洗濯機置き場が室内に無い（ベランダ置き、コインランドリー等）
・鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造以外のマンション
・管理費が平均よりもはるかに高額
ここに上げた理由は実は金融機関が決めている取り扱い物件の条件にそぐわない物です。
ということは、売却しようとした時に相手方の買い主はローンを上手く使えません。
現金がない限りは物件を買ってもらう事ができない事になるのです。
当然現金を持っている方にしか売れないとなれば売れる可能性が大幅に下がります。
上記の条件に当てはまる物件は必然的に売れる可能性が格段に低くなります。
物件が売れない理由としてもう一つ大きな理由があります。
それはローン残高がある場合に、その残債を下回る価格しか値が付かなかった場合です。
残債が売却価格で完済出来なければその分は持ち出して支払うしかありません。
手元に余剰資金がない場合は売却が物理的にも不可能になります。
そこでこの残債よりも価格が下がる可能性が低い物件を買っておけばよいということになります。
しかし、これが物件ごとに相場が違うので、複雑で購入時の判断が難しいのです。
┃リスク回避の方法は？？
リスクのヘッジ方法はいくつかあります。
まずは新築を購入しない事。
新築は様々な販売コストが乗っており、プレミア価格で販売されています。
中古の相場と大きく乖離した価格で販売されていることも多くあり、購入した途端に中古になる以上大きくその資産価値が持つだけで目減りすることもあります。
次に物件の購入場所、地域によって相場の下落傾向に違いがあります。
さらに３つ目は、築年数による価格の下落が価格の下落の主な理由です。
価格が下がらない物件の選び方は以前に書いた記事があるのでそちらを参照して頂ければと思います。
┃まとめ
不動産投資でもっとも大きな損失を生む可能性がある売却。
これは注意点をチェックしていれば、購入時に大幅なリスクヘッジが可能です。
勧められるまま購入するのではなく、ここに挙げたようなポイントについてきちんと検証していれば、想定外の大きな損失を抱える事にはまずなり得ません。
是非ご自身の投資物件選びの際には参考にしてくださいね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
