管理は他社に任せています。
その担当より連絡があり、6月末ごろ退居しますと連絡がありました。
原状回復の精算があるので、見積もりが出たら再度ご連絡しますと連絡を受けていました。
入居者退室後の内装状況
今まで家賃は58,700円だったのですが、担当よりもう少し家賃を上げて募集しても賃貸は付くと思いますとアドバイスを受け、61,000円で募集をかけてみたところ、あっさりと次の入居者が決まりました。
まだ、原状回復の工事も終わっていませんが、すでに次の入居者も決まり安心しているところでした。
しかし、原状回復の見積もりがきてビックリ。
見積もりの金額が異様に高額だったのです。
担当者より連絡があり、この見積りは正直私（担当）も高いと感じた為、再度物件を直接視認して、ここまでやる必要はないのでは？という所を削って再度お見積もりを送り直しましたと連絡が来ました。
┃高額の原状回復費用に注意！
しかし、そもそもこの見積りを見てもらうとわかるのですが、クロス（壁紙）の㎡単価が1,380円となっています。
私の会社で使っている内装業者は㎡単価が880円です。
明らかに賃貸の内装費用としてはクロス単価が割高です。
賃貸用の量産型の単価の安いクロスではなく、分譲マンションの若干単価の高いクロスよりも高いくらいです。
弊社の内装業者は他社と比べてもかなり単価が安いので、他社と競合してもまず負けません。
他社の見積もりも見たことは何度もありますが、クロス単価が高い所でもせいぜい1,200円台です。
それよりも高い。。。
この時点で新しい見積りをもらっても信用する気には到底なれません。
担当者から後日新しい見積りが来ましたが、それでも22万円ほど。
私の方から自分の知っている内装業者で再度見積もりを取りたい旨を伝えたところ、構いませんとのお返事を頂いたので、さっそく見積もりを取ってみました。
結果はご覧の通りです。
全体の見積もりとしても税込みで17万円（下の写真）。さらにクリーニング費用やクロスの交換も負担割合で入居者とオーナーで分けて精算しますので、基本的にはもっと安くなる予定です。
今回の内装でポイントになる点は、いくつかあります。
一つは床のCFです。
CFとはクッションフロアといい、フローリングの模様をしてはいますが、塩ビでできている柔らかい素材の床材です。
重い家具を乗せるとフローリングと違い家具跡がついてしまいます。
今回は家具跡が残っており、シミなどもあるので交換せざるを得ません。
あと、古い物件になるとよくある事象ですが、窓枠の結露により腐食や塗装のはげ落ちが起こっていましたので、これを塗装し直します。
もう一点、クローゼットの中に少しカビが出ていました。
原因はクローゼットの上部をダクトが通っているので、温度差により結露が出る様で垂れた水がクローゼットの上部にしみ込みカビが出る原因を作っていたようです。
ここはカビを除去しクロスを貼って綺麗に化粧してしまいます。
この三点以外は通常の原状回復と同じ程度の工事です。
水回りのパッキンは全て交換します。
収納の立て付け調整や、剥がれの補修や塗装も行います。
玄関扉上部にオイルが漏れています。
まだ交換するほどではありませんが、
ドアをゆっくり閉める為のダンパーが古くなりオイル漏れを起こしています。
上記の様な工事を全て盛り込んでの見積もりが、弊社の場合工事総額が17万円です。
原状回復にしては割とお金をかけてきちんと補修した方だと思います。
ちなみにこの原状回復工事は弊社の場合はオーナー負担ではなく、私たち管理会社の負担で行うので、オーナーはお金を出す必要がありません。
今回は他社に管理をお願いしているので私が自分で負担します。
┃まとめ
どうでしょうか？管理会社によって見積もりの内容や金額、また管理の仕組みそのものが大きく違う事がおわかり頂けたでしょうか？
不動産運用は期間が長い為、どんな業者と付き合うかによって大きくその収益性が変わってしまいます。
複数の物件を所有していたり、何度も退室があればその分費用負担は金額が嵩みます。
安易に業者のいうことをそのまま信じていると余計なお金を払ってばかりで、収益が上がりにくくなってしまいます。
リフォーム一つでも数十万円変わってしまうこともありますので、必ずセカンドオピニオンとして信頼できる業者を抱えておくようにしましょう。
ちなみに私は購入後この物件を目で見て内装を確認するのは初めてです。
エアコン、給湯器、IHコンロが割と新しい物が付いていたので、なんだか得をした様な気分になりました。(笑)
もし、原状回復工事やご自宅のリフォームでお困りでしたらいつでもご相談ください。
リフォーム後の結果はまたこのブログにてご報告していきたいと思います。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
