前回は繰り上げ返済により完済する26年後にどれほど物件の価格が下がるかについて検証させていただきました。
では同じ年間30万円の繰り上げ返済を1,500万円の物件で行った場合は効果にどんな違いが生まれるのでしょうか。
今回は小さい価格の物件での繰り上げ返済の効果を検証してみます。
3,000万円の物件のシミュレーション効果は以下の通りでした。
35年間のローン（420回払い）が26年（312回）に短縮
繰り上げ返済回数 25回
総投下資金 7,576,591円
35年の予定される金利支払9,514,866円に対して金利の総支払い6,931,836円
┃小さい価格の物件での繰り上げ返済の効果は？！
1,500万円の物件のシミュレーションは以下の通りの効果となりました。
35年間のローン（420回払い）が20年10ヶ月（250回）に短縮
繰り上げ返済回数 20回
総投下資金 6,000,000円
35年の予定される金利支払4,757,303円に対して金利の総支払い2,740,529円
物件の価格、融資の金額が小さくなったことで、完済までの時間も早くなりますし、総投下資金も少なくて済みます。
この場合は20年目には完済している事になりますので、40歳から運用をスタートしても60歳には完済しており、そこから家賃収入が丸々入ってきます。
自分の資金は物件価格の内600万円しか使っていません。
残り900万円分は家賃収入が返済してくれたという事になります。
20年後、物件の価格が下がっていなければ投下した資金は20年で2.5倍になっています。
多少価格が下がる事を想定しても、まず投下資金を下回る値になることはありません。
なぜなら、バストイレ別のワンルームマンションなら1,500万円を下回る価格で、東京の場所の良い物件は売られていないからです。
要はそれ以上価格はまず下がる心配がないという事になります。
同じ年間30万円というコストを使っても、購入する物件の価格によって完済される時期、着地は変わるということです。
退職まで時間のない方、完済された物件をどんどん作って行きたい方は、後者の価格の安い物件を選んで投資する方が少額の資金で早く完済することができます。
月々25,000円の積み立ての年金保険に入った時のプランは20年間で600万円の払い込みとなります。
そこから70歳まで年金として10年間受け取れるという保険が多いと思いますが、いったいどれくらい増えて返ってくるでしょうか？
おそらくはもらえても700万円程度だと思います。
しかし、不動産の場合は完済すれば家賃収入に支給の期間は存在しません。
もらっただけ資産価値が減る訳でもありません。
売却すれば相応の価格で売れ、大きな資金として受け取ることもできます。
┃まとめ
今皆さんの身の回りで当たり前になっている年金対策はそれほど投資効果は高くなくなってしまっています。
預金、保険など、比較的安全で、なおかつきちんと運用の効果のある年金対策が取れた時代はとっくに終わってしまっています。
おそらくは身の回りの投資商品と比べても、不動産投資の年金効果は絶大な効果があることになります。
融資が受けられるのであえて現金を投下して運用するイメージがないという方もおられるとは思いますが、現金をあえて投下した場合で考えると他の投資と比べていかに効率のよい投資なのかがよくわかると思います。
年30万円の繰上返済効果と運用効果 Vol.1はこちら
年30万円の繰上返済効果と運用効果 Vol.2はこちら
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
