サブリース契約とは?メリット・デメリットと契約前の確認事項

2018/07/13

投資

不動産投資が資産形成の手段として人気が高まる中、「サブリース契約」という言葉に注目が集まっています。不動産投資を知らない人はもちろん、実際に投資をしている人でも「サブリース契約について説明してください」と言われると説明できる人は少ないのではないでしょうか。

サブリース契約は便利な契約である一方、理解不足のまま契約してしまうと後で思わぬ損害を被ったり、様々なトラブルに発展したりする可能性があります。この記事では、サブリースの概要とメリット・デメリット、注意すべき点についてお伝えします。サブリース契約の基本知識を習得して、自分にとって必要な契約であるかを見極めましょう。

 

「サブリース契約の仕組み」

 

サブリースとは、不動産会社が所有者(オーナー)から物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みのことで、サブリース契約はそのための契約をさします。オーナーと不動産会社間の契約は「マスターリース契約」や「空室保証契約」、または「サブリース原契約」などと呼ばれます。物件のオーナーは、リース料として家賃保証を受けられます。一般的には、満額から1~2割程度が手数料として差し引かれるのが相場です。物件に入居者がいない場合にも家賃が保証される契約となっています。

 

サブリース契約の特徴

サブリース契約の特徴としては、まず空室リスクが不動産会社に移転するため、オーナーにとっては不動産収益が安定する点が挙げられます。収益の安定により収支計画を立てやすくなります。また、賃貸借契約を結ぶと、オーナーは入居者募集や物件管理を不動産会社に任せることができます。これは不動産経営以外に本業がある忙しい人でも安定して経営しやすいメリットであるといえるでしょう。

 

「サブリース契約のメリットとデメリット」

 

サブリース契約のメリット

サブリース契約のメリットとはなんでしょうか。サブリース契約のメリットの一つは、空室リスク、滞納リスクの回避です。不動産会社による一括借り上げのため、賃料に空室や滞納が影響しません。仮に物件に一人も入居していなくても、毎月賃料が入ってきます。収入が安定するため、物件購入時に借りた不動産ローンの返済も安定します。その他のメリットとして管理業務を一任することができる点が挙げられます。入居者対応は不動産会社が行うので、滞納があった場合の対応や訴訟などのトラブルを回避できます。また、原状回復のためのクリーニング費用など、入退去毎に発生していた費用を計上する必要がなくなるため、収支管理が非常にシンプルになります。確定申告など税務上の手間の軽減にもつながるため、働きながら不動産経営を行っている人にとっては大きなメリットでしょう。

 

サブリース契約のデメリット

サブリース契約は、物件所有者にとって有利なだけの契約ではありません。サブリース契約のデメリットとしては、まず家賃収入を最大化できない点が挙げられます。不動産会社は手数料を差し引いた金額をリース料として支払うため、仮に1室の家賃10万円で10室ある物件の場合、最大収入は100万円ですが、手数料が20%に設定されている場合、20万円が手数料として差し引かれ、オーナーは80万円をリース料として受け取ります。また、入居者の審査をサブリース会社が行うため、自分自身で入居者を選べないこともデメリットです。オーナーが入居して欲しくない人も入居するリスクがある点は押さえておきましょう。

 

「サブリース契約を結ぶ前の確認事項」

 

サブリース契約する前に押さえておきたいポイントについて確認していきましょう。まずは、サブリース契約について正しい知識を学ぶことです。サブリース契約に関する専門の書籍、インターネットでの関連記事などに目を通して、サブリース契約に関する正確な知識を持っておくことはとても大切です。なぜなら、基本的な知識がなければ自分にとって良い契約かの判断ができないからです。サブリース契約を結ぶ際は、契約前に契約内容をきちんと確認しましょう。「大手だから」「知り合いが契約しているから」「担当者が信頼できそうだから」といった曖昧な理由で契約するのではなく、経営者としての冷静な目で契約の中身を精査することが大切です。信頼のできるサブリース会社を選ぶことも非常に大切です。インターネットでの口コミや評判、これまでの実績を確認した上で、会社のセミナーや説明会に出向いて、専門家に直接話を聞くようにしましょう。複数の会社を比較検討した上で、自分の条件に合うサブリース会社を選んでください。

 

サブリース契約の注意点

サブリース契約の際に注意すべき点としては、保証賃料(リース料)の見直し期間、解約の予告期間、違約金の有無、更新料や敷金の取り扱いなどがあります。
まず、保証賃料(リース料)の見直し期間ですが、一般的なものは最初の10年は契約時の賃料が固定で、その後2年毎に見直しが行われていく契約内容になります。つまり、当初のリース料が減額される可能性がある点は、しっかりと認識しておきましょう。解約の予告期間についてですが、オーナーからサブリース会社へサブリース契約の解約を申し入れする際、予告期間が長期になるケースが多くあります。これは借地借家法によりサブリース会社は借主の立場であることから、オーナーからの解約を申し出るときは正当事由が認められる必要があり、一方的に契約を解除することはできません。一般的には解約の際は解約の6か月前に予告するといった文言が契約にあります。個別の解約条件が設定されているケースもあります。契約解除の際の違約金があるのかどうか、入居者の更新料や敷金は全てリース会社が受け取るのかどうかといった確認も大切です。
サブリース契約した不動産会社が倒産した場合のリスクも、あらかじめ計算に入れておく必要があります。倒産の場合、予定していたリース料が入らなくなり、当初の資金計画に狂いが出ることは避けられません。また、倒産した不動産会社から敷金の回収ができなかった場合は、入居者への敷金の返金が自己負担になります。サブリース契約が解除された後、サブリース会社が処理できなかった業務を引き継ぐ必要があるため、トラブルが発生することもあります。さらに建物が適切に維持管理されていなかった場合には、修繕費用がかかる場合もあります。サブリース契約を契約する際は、慎重に慎重を重ねる必要があります。

 

「投資には必ずリスクが伴うという原則を忘れずに」

 

サブリース契約は、長期間の家賃保証が付く、空室対策をする必要がなくなるなど、一見するとオーナーにとって理想的な契約に思えます。しかし内容を吟味することなく契約した場合、後々「保証されていたはずの家賃が入らない」、「すぐに売却したいけど解約予告期間があるためにできない」、「サブリース会社が倒産して不動産ローンの返済計画が狂ってしまった」といった様々なトラブルやリスクを背負うことにもなりかねません。これから不動産経営を始める方は特に知って欲しいことは、「投資には必ずリスクが伴う」という投資の原理原則です。サブリース契約をするにしろしないにしろ、投資の原理原則を見失わず常にリスクに備える意識を持ちましょう。今回ご紹介した内容が、不動産経営のご参考になれば幸いです。

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