インカムゲインで安定収入を得るポイントとキャピタルゲインとの違い

2018/09/10

投資

投資には、資産の売買差益で利益を売るキャピタルゲインと、資産を保有することで利益を得るインカムゲインがあります。

キャピタルゲインとインカムゲインは収益の大きさやそれに伴うリスクが異なるだけでなく、支払う税金の種類も異なります。

今回は、キャピタルゲインとインカムゲインの違いをお伝えするとともに、インカムゲインで安定収入を得るポイントをお伝えしたいと思います。

インカムゲインの基礎知識

インカムゲインは株式や債券、不動産などの資産を保有することで継続的に得られる利益のことです。株式であれば配当金、債権であれば利子、不動産であれば家賃収入がインカムゲインに当たります。

インカムゲインの特徴

インカムゲインは投資元本に対する収益は小さめですが、その分比較的安全性が高く、商品の投資元本も減りづらいものが多いです。

継続的に収入を得られるものの、一度に大きな収入を得られにくく、インカムゲイン目的で投資を行うのであれば数年~数十年単位での運用が必要でしょう。

不動産投資では資産=不動産をローンで借りて購入することが可能で、まとまった資金のない方でも効果的に運用すれば安定した収入を得られます。

 

キャピタルゲインとインカムゲインの違い

インカムゲインは資産を保有することで得られる利益ですが、資産を売買することで得られるキャピタルゲインもあります。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインは保有する資産の価値が変動することで得られる利益のことで、価格が安い時に購入し、高くなった時に相客することで利益を得ます。

債権、株式、不動産の他、絵画や貴金属なども投資対象となります。

一般的にインカムゲインより大きな収入を得られるチャンスが大きいですが、一方で資産が値下がりすると損失(=キャピタルロス)となるためリスクの大きな投資になりがちです。

インカムゲインとの主な違い

インカムゲインとキャピタルゲインを不動産に当てはめて考えると、不動産を保有している間得られる家賃収入をインカムゲイン、不動産を安い時に買って値上がりした時に売却して得られる利益をキャピタルゲインと呼びます。

キャピタルゲインは売買時の利益を大きくできる可能性がありますが、一方で大きな損失につながることもあり、インカムゲインよりリスクの大きな投資となります。

また、キャピタルゲインは一回限りの利益ですがキャピタルゲインは保有している間継続して利益を得続けることができます。

また、不動産におけるインカムゲインとキャピタルゲインには課される税金にも違いがあります。

インカムゲインが不動産所得として、個人の所得額に応じて税率が決まるのに対し、キャピタルゲインは所有期間が5年超(その年の1月1日時点)のものを長期譲渡、5年以下(その年の1月1日時点)のものを短期譲渡として税率が異なります。

税率は短期譲渡に対しては30.63%、長期譲渡に対しては15.315%と短期譲渡の方が高く設定されています。

これは、いわゆる土地転がしのような行為を抑制する目的があります。

 

インカムゲインで収益を上げるためのポイント

インカムゲインで収益を上げるためには、いくつかのポイントがあります。

利回りの良い資産を取得する

インカムゲインを計算する時は利回りを考えます。

不動産投資においては年間利回りを求めることが多いですが、これは投資元本に対して1年間で得られる収益の割合のことです。

例えば、3,000万円の物件を購入し、その物件が年間300万円の家賃収入があれば利回りは10%となります。

同じ家賃収入を得られる物件であればできるだけ物件価格の安い物件を購入できれば利回りは高くなるため、基本的にはできるだけ安く物件を購入することが利回りの良い資産を購入することにつながるでしょう。

なお、不動産投資においては表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは満室時の年間家賃収入を物件価格で割ったもので、不動産がどれだけの利益を生むかの目安になります。

一方、実質利回りは不動産を運用するときにかかる税金や経費などを考慮した上での利回りで、手元に入るお金がどれくらいあるのかを計算できます。

綿密な投資計画を立てる

インカムゲインは長期的に継続して収入を得ていくことが前提ですが、長期間の投資は予想できない不確定な要素が多いことに注意が必要です。

隣駅で土地開発が行われ、人気がそちらに集中することで空室が増えることや、近くにあった大学が移動することで需要がなくなることなどリスクは多くあります。

こうした情報は一般に公開されないものもありますし、公開されていたとしてもどう判断するか素人には難しいことも少なくありません。

そのため、不動産投資は信頼できる専門家やパートナーを味方に付けることが大切です。

信頼できる専門家やパートナーを見つけるためには、不動産投資について学べるセミナーや説明会に足を運ぶと良いでしょう。

 

上手に運用すれば一生安定した収入を得られるインカムゲイン

インカムゲインはキャピタルゲインと比べると、一度に手に入れられる金額は小さいのが一般的ですが、上手に運用すれば一生安定した収入を得ることもできます。

インカムゲインは利回りで計算するため、初期投資(自己資金)次第となってしまうのが通常です。しかし、不動産投資は購入する不動産を担保に融資を受けられるため、理論的には自己資金がまったくない状態で安定したインカムゲインを得ることもできます。

ただし、そのためには豊富な経験や知識、知恵が必要です。

自分で勉強しながら、信頼できる専門家やパートナーを見つけることが大切でしょう。

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