不動産投資で利益を上げるためのポイントは、「利回り」を理解すること!!

2018/06/15

不動産投資

不動産投資を成功させるには、物件選びの際に「利回り」について考慮しておくことが大切です。利回りとは、不動産を購入・新築するためにかかった費用に対して、毎年の利益がどのくらいの割合になるかを表した数値のことです。ただし、利回りの高い物件を選ぶべきだとか、低い物件は避けるべきとは一概に言えません。表面利回り、実質利回り、想定利回りなどの用語について理解を深めましょう。

「不動産の利回りとは?」

●利回りとはについて記載して下さい。

∟投資したお金に対してリターンしたお金の割合の事など説明して下さい。

 

「利回り」とは、投資したお金に対する1年ごとに得られる利益の割合を示す言葉です。不動産投資に限らず、投資の世界全体でよく使われます。

 

∟不動産投資における利回りについて説明して下さい。

 

不動産投資では、表面利回り、想定利回り、実質利回りの3つの指標が広く使われます。投資用物件のチラシなどに記載されるのは、表面利回りが多いです。

 

∟物件価格に対して1年でどれくらい利益が得られるかの指標について記載してください。

 

表面利回りとは物件の収益力を表す数値です。「家賃などの毎年得られる収入÷物件の購入(新築)費用」で計算します

想定利回りは「物件が満室になったと予測した場合に得られる収入÷物件の購入(新築)費用」で計算されます。どんな物件でも満室経営を常に続けることは簡単ではないので、想定利回りには希望的観測が含まれていることに注意しておきましょう。

実質利回りは「(毎年の収入-毎年かかる費用)÷物件の購入(新築)費用」で計算され、オーナーの手元にどのくらいお金が残るのかについて、より実質に近い数値が得ることができます。

●不動産投資を始める際に利回りを考える事が大切

∟不動産経営をする前には建物の収益性を考えなければならない事について記載して下さい。

 

ご自身が住むためのマイホームを探す場合とは異なり、不動産投資物件は「利益を上げるため」の商売道具です。オーナーの好みだけではなく、利回りを考慮して物件を選び、費用を上回る利益を上げることが重要です。

 

∟購入後の設計やリスク回避になるポイントについて記載して下さい。

物件の利回りと、ランニングコストを把握して物件を購入すると、不動産投資の収支計画を具体的に立てることができます。このとき、利回りはできる限り堅実に見積もっておきましょう。

不動産投資ローンの返済をしっかりと続けなければ、金融機関からの信用を失うため、無理のない返済計画を立てましょう。その際、利回りを堅実に見積もっておくことで、資金がショートするリスクを回避できます。また、入居率をどのくらいキープすればいいのかについての具体的な目標も見えてきます。

「不動産投資は利回り計算が重要」

●利回りは通常高く表記(不動産会社で)されることを記載して下さい

不動産会社の投資物件に関するチラシやウェブサイトには、物件の利回りが表記されています。しかし、この利回りについては鵜呑みにしないほうがいいでしょう。

 

∟なぜ高いのかを記載して下さい。

不動産会社による利回り計算は「常に満室」といった希望的観測で計算されている場合もあります。また、物件のランニングコストを考慮していない表面利回りが使われていることもあるのです。

 

∟そのまま鵜呑みにしてはいけない事について記載して下さい。

 

「常に満室」の前提での利回り計算は現実離れしています。景気の良し悪しや建物の老朽化、近隣の類似物件の状況などによって入居率は変動するからです。また、賃貸物件を経営していくと、固定資産税や物件の修繕費、管理会社に支払う管理費といったランニングコストが発生します。物件情報に記載された数値が、実際に手元に残るお金を表現していることにはならないのです。

 

∟自分で計算できる知識を持つ事が大切なのか記載して下さい。

 

不動産オーナー向けのチラシに記載されている数値を鵜呑みにせず、入居率は低めに見積もりましょう。時間が経つと入居率が下がっていく、という前提で利回り計算を慎重に行うのが重要です。自分で利回り計算を行うことができる知識を持つと、より現実に近い予測を立てることができます。

●不動産投資は継続で利益を出すことについて記載して下さい。

∟長く継続するために利回り計算をする

長く堅実に続けて利益を出し続けるためには、黒字経営の状態を保たなければなりません。利益が少なく、赤字の状態が続くと、不動産投資を続けること自体が難しくなります。物件の利回りと、毎年かかる費用のバランスを考慮し、物件を購入するメリットがあるかどうかをあらかじめよく検討しましょう。

「不動産利回りの計算方法」

●利回りにおける計算方法

∟表面利回り・想定利回り・実質利回りを説明して下さい

∟表面利回りとは

アパートやマンションを購入するのにかかった費用に対して、経営を始めた後はどのくらいのリターンが得られるのかを表す数値です。

∟物件情報などによく使われる

投資用不動産のチラシや情報サイトなどに「利回り」と書かれている数値は、表面利回りであることが多いです。

 

∟想定利回りとは

アパートやマンションが満室になったと予想(想定)した場合の利回りを表すのが「想定利回り」の数値です。

∟物件情報に使われているのは想定利回り

投資用の物件情報には想定利回りが使われている場合があります。希望的観測になっていないかどうかをよく確認しましょう。

 

∟実質利回りとは

家賃収入から支払うべき費用を差し引いた金額を、初期費用(物件の購入・新築費用など)で割り戻した数値です。

∟正確な収益力を判断できる

オーナーの手元にどのくらいのお金が残るのかを判断したい場合に使われます

 

∟表面利回り計算式  表面利回り = 年間収入 ÷ 購入価格

物件の年間家賃収入が600万円であり、物件の購入費用が6,000万円だった場合には、表面利回りの計算は以下の通りです。

 

600万円÷6,000万円×100=10.0%

 

∟想定利回り計算式 想定利回り = 年間収入 ÷ 購入価格

上記の例が入居率80%の場合だったとすると、満室状態が続いた場合、年間家賃収入は

 

600万円÷80%=750万円

 

想定利回りは、

 

750万円÷6,000万円×100=12.5%。

 

です。

 

∟実質利回り計算式 実質利回り = (年間収入 - 年間支出) ÷ 購入価格

物件の購入・新築には費用がかかり、実際の経営が始まるとランニングコストがかかります。物件を購入するための費用が400万円、年間支出が100万円となる場合は、実質利回りの計算は次のようになります。

 

(600万円-100万円)÷(5,000万円+400万円)=9.26%

 

∟年間支出に含まれる経費について説明して下さい。

年間支出に含まれるのは、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などが考えられます。

 

●計算するツールやソフトについて記載して下さい。

∟エクセル

現在の数値、そして将来の予測をもとに、エクセルを利用して計算する方法があります。できるだけ自力で不動産投資の計画を立てたい、という人に向いているツールです。

 

∟アプリ

PCやスマホで計算できるアプリも存在します。なかには利回りの計算だけではなく、キャッシュフローやローンの返済計画なども計算できるアプリも。投資したい物件や不動産投資の方針などが固まってきて、周辺の家賃相場なども含めて知りたいと考えている人に向いているツールです。

 

∟ソフト

Web上ですぐに利用することができるソフトも多数公開されています。なかには専門家への相談ができる窓口と連携していたり、ネット上の不動産情報と連携したりするソフトもあります。

「リスク回避について」

●キャッシュフローを確保するポイントについて説明してください。

∟実質利回りの精度を上げる事が重要なことについて以下のキーワードを使って記載して下さい。

賃貸経営を続けていくと、どのくらいのお金が手元に残るのかを表すのが実質利回りです。キャッシュフローを良い状態に保つためには、実質利回りをできるだけ正確に計算し、キャッシュフローが確保できるのかを確認しておきましょう。

 

∟家賃・賃料

家賃や賃料の設定は実質利回りの計算上、とても重要なポイントです。建物の老朽化が進んだ場合でも、経費を上回る利益を確保することができる設定をしておきましょう。

 

∟収益・利益

不動産経営の収益とは、利益から費用を指しい引いた金額のことですが、プラスの収益を上げ続けることが、不動産経営を息長く続けていくためには重要です。

 

∟経費・費用

物件を維持していくためには、ランニングコストがかかります。修繕費などの費用をあらかじめ見積もり、経営計画に含めておくことで、本当に費用の支払いが必要なときに資金不足に陥るリスクが抑えられるのです。

 

∟賃料

不動産経営で得られる利益として賃料が大きなウエイトを占めます。年間の経費を上回る賃料収入が得られる状態を保つことが重要なのです。

 

∟年間支出を細かく確認する事について記載して下さい。

堅実な経営計画を立て、支払いが必要な費用は事前に準備ができるようにするには、年間支出について細かく確認しておくことが重要です。

 

∟不動産所得税

不動産を新築、増築、売買、贈与などによって取得したとき、不動産取得税を都道府県に納める必要があります。物件の取得後、およそ半年から1年半の間に送られる「納税通知書」により納付します。

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%

 

∟固定資産税・都市計画税

固定資産税および都市計画税の納税義務者は、その年の1月1日に物件を所有している人です。固定資産税評価額をもと市区町村が税額を計算し、納税義務者に税額を通知してくれます。

 

∟所得税・法人税

マンションやアパート経営により収益が上がるようになると、個人事業主は所得税を、法人の場合は法人税を納付する必要が出てきます。

 

∟どれくらいの実質利回りが必要になるかについて記載して下さい。

各種の費用や年間支出を賄った上で、黒字経営を続けていくためには、一定の実質利回りを超えて運営していかなければなりません。

 

しかし、物件ごとの個別事情もあり、「実質利回りはこの程度は必要」とは一概には言えません。平均的には4~6%程度の利回りで運用されている物件が多いと考えられているので、それ以上の利回りを目指していくことになります。

 

∟入居が安定しない場合も想定するケースを記載して下さい。

利回りの高い物件は、優良物件であるケースもありますが、「築年数が経ち設備が老朽化しているために、初期費用がかからないため、結果的に高い利回りが算出されているだけ」ということも考えられます。このような物件は、入居希望者が少なかったり、入居しても短期間で出ていく人が多かったりするので、注意が必要です。

●高い表面利回りには注意するポイントについて説明してください。

∟不動産会社が記載している表面利回りに騙されない事について説明して下さい。

不動産会社の物件情報には、表面利回りや想定利回りが高く表記されている場合があります。しかし、実際には入居率が低かったり、入居者が短期間で出ていってしまったり、ランニングコストが非常に高かったりするなどの事情が隠されている場合もあります。表面利回りの数値だけを見るのではなく、実質利回りをご自身で計算できるようになっておきましょう。

 

∟地方の物件の注意点について説明してください。

地方に立地する物件は、都市圏に比べて初期費用が安く抑えられるというメリットがあります。地方にある大学や大企業の事業所、工場などがある地域では、賃貸物件へのニーズも高いのです。ただし、都市圏に比べて家賃相場が低く、大きなリターンを得るのが難しいことや、空室率が高めというデメリットもあるので、利回りだけで判断しないことが重要です。

「良い物件を見つけるために」

不動産経営を息長く続けるためには、良い物件との出会いが大切。利回りの数値だけに着目して選ぶのではなく、数値を算出するための要素や数値について、丁寧に確認しましょう。

●良い物件を選定する条件について記載して下さい。

∟ランニングコストが低い

不動産経営のランニングコストには、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などがあります。これらの数値が低ければ、実質利回りは高くなりますし、オーナーの手元から出ていく資金が少ないことになるので、資金繰り・キャッシュフローの面でも良い状態をキープできます。

 

∟修繕積立費が分かり易い物件

マンションの区分所有を考えている人は、修繕積立金の過去の状況が分かる物件を選びましょう。以前のオーナーから新しいオーナーに引き継がれていく性格のものなので、積立が行われていなかったり、積立の状況が分からなかったりするような物件は避けましょう。逆に、積立の状況がはっきり分かる場合は、管理会社が適切に集金を行い、管理していることのあらわれでもあります。

物件を購入した場合、オーナーが管理会社に修繕積立費を支払っていくことになります。納得のできる金額であるか、修繕計画はどうなっているか、明確な物件と管理会社を選びましょう。

 

∟割安の物件を探す方法について記載してください。

不動産投資は「初期投資が必要だが、物件の経営を続けることで、初期投資分を超えるリターンを得る」ことを目指すものです。初期投資額を抑えることばかり考えると、「格安ではあるが、老朽化が進みすぎて入居希望者がいない」といった物件を選んでしまう可能性も。収益力がありながらも、安く購入できる「割安物件」を探し出しましょう。

 

∟参考サイトやデータベースから見つける

物件探しには、インターネットを利用するのが便利です。物件情報を検索できる参考サイトや、データベースなどもあります。

しかし、インターネットに物件情報が掲載されるまでには、時間がかかります。そして、本当に人気の高い物件は、ネットに情報が掲載される前に買い手がついてしまうという場合も。ネット上の情報は参考にしながらも、実際の物件探しは不動産会社とタッグを組んで進めていきましょう。

 

∟不動産の下落時が狙い目な事

土地や建物の価格が下がっている時期には、良い条件の物件が割安価格で購入できることもあります。不動産の価格が下落から上昇に転じるタイミングが来ると、金融機関も積極的に融資を行いますので、オーナーとしては不動産投資ローンを利用しやすくなります。

 

∟空室が出ない物件 空室リスクを無くすことについて記載して下さい

不動産投資で気をつけたいことは、高い入居率を保つよう努力し、空室をできるだけ少なくしていくということです。新規の入居希望者を募ることも大切ですが、いったん入居した人に、物件を気に入ってもらい、長く住み続けてもらう努力も必要です。

 

∟家賃設定はどのくらいが適切か

家賃設定は、オーナーや不動産会社が希望する金額ではなく、支払う人=入居者が「この金額なら払ってもいい」という設定にしなければなりません。そこで、周辺の物件の賃料を調べ、相場を確認することが重要です。

ただ、建物の構造、耐震性、耐火性、防犯性、広さ、立地条件など物件ごとに異なる部分も多いのは事実です。また、不動産投資家として「このくらいの利益は欲しい」という思いも、あるはずです。オーナーが望む利益と周辺の家賃相場とを比較し、妥当と考えられる部分に家賃を設定しましょう。

 

∟具体的な数値を挙げながら説明して下さい

次のような計算式で、各戸の平均家賃を求めます。

(物件取得費用×希望する実質利回り+年間支出)÷12÷戸数=各戸1か月の平均家賃

たとえば土地や建物にかかった物件取得費用が1億円、年間支出が800万円、希望する実質利回りが10.0%、戸数が10戸の場合は、

(1億円×10.0%+800万円)÷12÷10戸=15万円

となります。

この数値が、周辺の類似物件と比較して、かけ離れていないかを確かめましょう。

 

∟地域や狙い目のエリアを記載して下さい。

家賃を決定するためには、最寄り駅からどのくらい近いか、スーパーやコンビニ、学校、病院、その他の公共施設までどのくらい近いかなども重要になります。生活に必要な施設が近くにあるエリアほど、家賃を高めに設定しても、「お得だ!」と感じる入居希望者が多いものです。

●利回りの相場や平均値について記載して下さい

条件別で相場を説明して下さい。

不動産投資の初心者には「結局、利回りがいくらの物件を選べばいいの?」「利回りの相場や平均値を知りたい」と、疑問がいっぱいですね。一般財団法人日本不動産研究所が行っている「第37回 不動産投資家調査」が参考になります。

 

∟建物別で算出して記載して下さい。

建物の種類別に取引利回りを見てみましょう。

東京都近郊のワンルームマンションについては、4.2~4.4%の利回りで取引されています。東京都以外では、大都市圏で5.0~5.3%、それ以外の地方では5.5~5.9%のケースが多いです。

ファミリー向けマンションは東京都近郊で4.2~4.5%、東京都以外の地域では、大都市圏で5.2~5.4%、地方では5.5~6.0%とされています。

 

∟初期投資費用から算出して記載して下さい。

木造や軽量鉄骨造などの物件を新築したり、中古物件を購入したりして、初期投資費用を抑えることができると、利回りの計算上は高い数値が出ます。しかし、耐震性や防火性の低い物件には、入居希望者がなかなかやってこないといったリスクもありますので要注意です。

 

∟築年数別で記載して下さい。

都市部の物件に関しては、築年数が20年までの物件なら表面利回りが6%前後、築20年~35年の物件は7%~8%を上回るならば投資価値がある物件と考えるオーナーが多いとされます。

地方の物件は、それぞれ+1%程度を目安とすることが多いのですが、各地方で賃貸物件への需要や空室率などが大きく違いますので、ご注意ください。

 

∟マンション

マンションの平均利回りは東京都心部で4.2~4.5%、それ以外の地方の物件(大阪や名古屋などの大都市圏を除く)では5.5%以上の利回りとなることもあります。

 

∟アパート

アパート経営は、マンションに比べて需要が低く、空室率が高くなる傾向について、きちんと検討した上で着手することをお勧めします。利回り計算も、マンションのケースより空室率、退去率を高く見積もって行いましょう。

●上記を踏まえた目指すべき利回り設定を記載して下さい。

∟東京都内

「第37回 不動産投資家調査」を参考に、目指すべき利回りについて考えましょう。

東京都内では4.0%~5.0%の間の利回りが期待されています。

 

∟都内

4.5~4.9%の利回りを確保することを目指しましょう。ただし、不動産価格が上昇すると予想される局面では、物件の初期投資費用がかさみます。利回りもやや低めになる傾向があるでしょう。

∟郊外

5.5~6.0%の利回りを目指すとよいでしょう。

 

∟ローン返済年数について記載して下さい

不動産経営でもっとも注意すべきことは、不動産投資ローンの返済を滞りなく続けることです。

「ローンは早く返済したい」という思いがあっても、ローン返済年数を短く設定すると、1か月あたりの返済金額が高くなります。高い返済金額を賄えるだけの利益が上がり続ければいいのですが、不動産経営には様々なリスクがあります。思いがけず空室率が高い状態が続いたり、修繕費など突発的な支出があった場合にも耐えうるよう、ローン返済額を設定しましょう。

 

∟家賃収入と利回りの正しい割合や比率について記載して下さい。

家賃収入に対して、ローン返済金額が40%以下となるのが理想と言われていますが、この比率を保つことは、かなり条件の良い物件でないと難しいでしょう。

現実的にはローン返済金額が家賃収入の50%以下になる収支計画を立てるのが、望ましいでしょう。

●空室保証について

空室保証とは、オーナーの所有する物件で空室が出た場合でも、空室の家賃を一定額まで保証してもらえるサービスです。オーナーは管理会社に毎月一定の保証料を支払うことになります。

不動産投資ローンを返済しているなどの理由で、安定的な収入を得たいオーナーにとって、メリットのあるサービスです。しかし、家賃の何%を保証してもらえるのか、その割合や家賃そのものが契約更新のたびに下がるという可能性もありますので、契約更新のたびに保証内容を確かめ、キャッシュフローについて確認しておく必要があります。

「堅実な不動産投資のために利回りについて深く知ろう」

・結論として全体をまとめる

・不動産利回りポイントのまとめ・おさらい

(空室保証についても触れてください)

 

不動産投資の醍醐味は、物件を購入することがゴールではなく、購入してから20年、30年と長く経営を続け、堅実にリターンを得ていくことにあります。そのためには、着実に収益を上げることができる経営計画を立てなければなりません。そのとき、収益の予想に使える数値が「利回り」です。

表面利回り、想定利回り、実質利回りについて深く知り、利回りを高く保つためのポイントを押さえることが、堅実な不動産経営につながるのです。

賃貸物件を常に満室にすることができるのが理想ですが、現実にはどうしても空室が出てしまいます。空室リスクを許容できる範囲に保つ努力をするのか、保証料を支払ってでも空室保証を受けるのか。オーナーには様々な選択肢があります。

不動産経営を息長く続けていくために、最適な選択を行ってください。

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