マンション経営のメリット・デメリット|成功する不動産投資のコツ

2018/06/15

不動産投資

マンション経営は安定性と信頼性に秀でた手段として知られています。実際、不動産投資の中でもマンション経営はリスクを避けたい副業投資家に適した投資だと言えます。もちろん、その一方でデメリットも抱えており、その特徴を理解して経営に臨まなければなりません。今回はマンション経営の特徴をメリット・デメリットに分けて整理しました。マンション経営に臨む前に、その基本をよく理解しておきましょう。

マンション経営の基礎知識

まずはマンション経営がどのような特徴を持った投資手段なのかを解説します。主な特徴は次の二点です。

1. 家賃収入から利益を得る
2. 室数の多いマンションを区分所有することによる

それぞれの特徴について、さらに細かく解説します。

 

●マンション経営の仕組み

マンション経営では、購入したマンションの部屋(あるいは一棟)を賃貸して経営して利益を得ます。この利益獲得戦略を「インカムゲイン方式」と呼びます。マンション自体を売買することで利益を得る「キャピタルゲイン方式」も不動産投資の一つの形態ですが、今回のテーマであるマンション経営ではインカムゲイン方式を採用します。

マンション経営では一般的に、不動産ローンを組んで物件を購入し、住民が支払う家賃を収入源として、毎月のローンの返済もその収入から行います。ローンの返済額の他に管理委託費用や税金(所得税や住民税)などの諸経費を家賃収入から差し引いた金額を「キャッシュフロー」と呼び、これが黒字であれば経営は成功しているといえます。

 

●マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営はアパート経営と違うものと理解しておきましょう。アパート経営では一棟購入が基本であり、土地も同時に購入して経営をスタートさせるのが一般的です。そうすると、建物と土地全体を購入する費用に加え、施設すべての維持・修繕費用の全額を負担しなければなりません。このように出費が多い一方で、部屋数の多さから利回りは高くなりやすく、アパート経営は利益を求める投資家に人気のある手法でもあります。しかしその分手間とリスクも大きいことに注意が必要です。

一方のマンション経営では、室数の多いマンションを1部屋単位で購入し、一棟全体ではなく建物の一部分を所有する、区分所有による経営が可能です。また、マンションはもとより住宅需要の高い地域に建設されるため、空室が生じにくいと言われており、投資計画の見通しが立ちやすくなっています。

さらに、マンション経営はアパート経営に比べれば明らかに手間は少なく抑えられています。たとえばマンション経営ではマンションを購入した不動産会社にマンションの管理を委託するのが一般的ですが、アパート経営では自ら管理業者を見つける必要があることが多いです。また、マンションには管理組合という区分所有オーナーの組合があり、マンション全体の設備維持は複数のオーナーによる合議の中で進められます。それゆえ、マンション経営では管理に関してハードルが比較的低く、ビジネスパーソンの副業に適した投資と言えるのです。

 

 

マンション経営のメリットとデメリット

マンション経営には多くのメリットもありますが、同時にデメリットもあることを知っておかなければなりません。マンション経営のメリットを活かしつつ、いかにデメリットと向き合うのかが、成功を分けるカギとなるのです。

 

●メリット

・長期的に収入を得られる

マンション経営では、家賃収入として継続的に安定した収入を得ることができます。特にローンの支払いを終えれば収入は大きく向上することでしょう。このため、ローンの完済と退職年齢が近ければ、リタイア後の自助年金として十分に活用することができます。老後の豊かな生活を求める方にとって、マンション投資は有効な資産運用なのです。

 

・自己資金が少なくても始めやすい

投資のためのローンが組みやすいのもメリットの一つです。投資金額の3割程度の自己資金が必要な株式投資などと比較するまでもなく、場合によっては物件購入金額の全額をローンで賄えるマンション経営は、比較的自己資金の求められない投資と言えます。

マンション経営に際して自己資金を持っていることの利点は、ローンの支払額を抑えられることにあります。特にローンにかかる利子の支払い量を減らすためには、購入時に潤沢な自己資金があることはプラスに働きます。毎月の支払額が少なくなれば、キャッシュフローが向上するほか、空室時の赤字も補填しやすくなります。

高額なローンを抱えることには抵抗があるかもしれません。しかしそうした不安については、投資計画を吟味することで解決していくことができます。しばしば不動産管理会社がセミナーを開催しており、投資計画について多面的に学ぶ機会は多くあります。まずはそうしたセミナーに足を運んで、不動産投資について深い理解を得るようにするとよいでしょう。

 

・節税対策になる

また、不動産投資は限定的ながらも節税対策としても機能します。たとえば、経費を計上することで所得控除をうけることができます。税制上、マンション経営による所得は給与所得と合算して扱われます。このとき、マンション経営事業にかかった費用は経費として全所得額から控除できます。そのぶん家賃収入により所得も増えていますが、空室が生じて赤字になった際には、所得控除を通じてわずかながら損失のクッションの役割を果たしてくれます。

また、相続税についても優位性があります。賃貸用のマンションは持ち家に比べて評価額が低く、相続税の税額を抑えることができます。区分所有のマンション経営は、老後にも継続的な資金を得られるという特徴と合わせて、家族に資産を残すという意味でも有効な手段なのです。

 

●デメリット

・空室リスクが付きまとう

マンション経営の最大の敵は空室です。入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。それでもローンの支払いが生じるため、空室が原因でマンション経営が破綻してしまう事態も起こり得ます。

だからこそ、空室を防ぐための努力を怠ることはできません。管理会社による管理状況や、設備の老朽化の状態、住宅需要の変化などを常に自ら観察する必要があります。自分の投資している物件のターゲットをよく理解して、住みたくなる環境づくりに取り組みましょう。

 

・ランニングコストが定期的にかかる

マンション経営では時折大きな出費が生じます。たとえば入居者の退去時のクリーニングや設備の老朽化に伴って発生するリフォームの費用です。経年劣化が予測できれば見通しが立ちますが、突然の災害や故障によって臨時に費用が必要になることもしばしばあります。

特にリフォーム費用による出費については事前の備えが必要不可欠です。長年経営を続けていれば、部屋のデザインが古臭くなったり水回りなどの設備が老朽化したりしてしまい、新たな入居者を得にくくなる時期が訪れます。リフォームの時期と費用を見越して、計画的に資金を確保しておかなければなりません。

これらの費用は通常、修繕積立金として毎月管理組合に納付することで賄われます。毎月の支払いは利益を少なからず圧迫します。また、臨時のリフォームなどが発生した場合、積立金が不足していると追徴金を請求される場合もあります。こうした出費が生じることは認識しておきましょう。

 

 

マンション経営を成功させるコツ

メリットとデメリットを把握したところで、マンション経営のコツを押さえておきましょう。マンション経営では、すべてのコツは「空室を作らない」という目標に直結しています。様々な技術が求められますが、今回は主に二点に絞って紹介しておきます。

 

●優良物件を見極める

マンション経営は物件を選ぶところから始まっています。入居者を得やすい物件を購入できれば、空室リスクを下げることができます。立地・間取り・設備・築年数など、様々な要素を検討して、入居者を得やすい物件を選びましょう。

このとき、物件のターゲットを意識することが重要です。その物件に単身者が住むのか、家族が住むのかによって、間取りはもちろん立地の評価も変わります。その地域でどちらの需要が高いのかを調べ、駅までのアクセスやスーパーや飲食店、病院の近さなどを調べ、物件のターゲット層に住みやすさを総合的に判断しましょう。

 

●居住環境に関わる出費を惜しまない

空室を防ぐためには、同じ入居者に長く住み続けてもらうのも重要です。入居者は老朽化や清掃状況に敏感に反応します。共用部分を常に清潔に保ち、設備のバージョンアップを欠かさないようにしましょう。必要があれば、設備に関わる入居者の要望に応えて満足度を上げ、退去を防ぎましょう。

こうした対応は、長期的に建物の寿命を延ばすことにもつながります。細かいメンテナンスが行き届いた物件では家賃の低下の程度もおさえられ、長期的な利益を期待できます。細かい出費は想定していた利回りを下げる側面もありますが、長期的にはむしろ利益をもたらすことも知っておきましょう。

 

●不動産投資セミナーに参加して情報を得る

ここまでマンション経営のコツを二点に絞って紹介しましたが、マンション経営で成功するためには、より詳しい知識を身につけておくとよいでしょう。何よりも不動産業界の最新動向を常に把握しなければ、知識の面で遅れを取ってしまい、不利になってしまうかもしれません。その点、独学でマンション経営を学ぶのには限界があります。

より詳細な知識や最新動向を知りたい場合、不動産投資セミナーに参加することをお勧めします。不動産投資セミナーにはマンション経営のノウハウや最新動向だけではなく、優良な物件情報も集まります。また、他のオーナーや不動産関係者と交流する機会を得られる場でもあり、独学とは比にならない情報が集まっているのです。

 

 

おすすめのマンション経営セミナー

マンション経営に挑戦したいという方は、情報収集のためにもマンション経営セミナーに赴いてみましょう。開催日の近いものを整理しておきましたので、ご興味の方は是非お立ち寄りください(2018年5月現在)。

 

J.P.RETURNS主催 マンション投資セミナー〔日本橋〕

会場:ベルサール東京日本橋

住所:東京都中央区日本橋2-7-1 東京日本橋タワー5F room7

時間:5月24日19:00 – 21:00(開場18:30)

 

J.P.RETURNS主催 マンション投資セミナー〔秋葉原〕

会場:秋葉原UDXカンファレンス

住所:東京都千代田区外神田4-14-1 UDXカンファレンス6F room D

時間:5月29日19:00 – 21:00(開場18:30)

 

*参加費用:無料

*概要:マイナス金利を最大限活用!レバレッジ効果で効果的な資産形成ができる不動産投資とは!!(主に不動産投資初心者の方を対象としています)

*講師:室田雄飛(ムロタ ユウヒ)J.P.RETURNS株式会社 取締役

J.P.RETURNS株式会社入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降金融機関との業務提携等を行う融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。不動産業務全般を通じて大きく事業の拡大に貢献してきた存在であり、自身がトップセールスであった経験や、営業の責任者として数々のお客様と対面してきた経験を活かしたオーナー視点のアドバイスをモットーとする。

平均空室率2%以内を創業以来維持する当社の賃貸管理の前線でトラブル対応、リフォーム等の豊富な経験を持つリスク管理のエキスパートでもある。現在は商品企画やセミナーでの講師を務め、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

 

 

まとめ:まずはマンション経営の基本を知ることが大切

マンション経営に興味はあるが、挑戦するのをためらっているのであれば、まずはメリット、デメリットの把握など、基本的な知識を身につけるところから始めてみましょう。マンション経営は家賃収入から利益を得る不動産投資の手法で、その特徴ゆえに空室をいかに減らせるかが重要となります。空室を避けるためには物件選びや設備維持などの面で工夫するのが基本的な対策として知られています。マンション経営の成功を目指すなら、多方面の知識や最新動向の把握のために、マンション経営セミナーを活用するとよいでしょう。

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