不動産投資による節税の基礎知識とリスクを解説

2018/07/18

不動産投資

不動産投資は購入時には不動産取得税が課され、運用して利益が出ると不動産所得税が課され、売却して利益が出ると譲渡所得税が課されるなど、高額な税金と常に隣り合わせです。簡単には高額な利益を出すことは簡単ではありません。

実は、不動産投資は税金についての知識を知っているかどうかでその成功確率が大きく変わるものだとご存知でしょうか。
今回は、不動産投資による節税の基礎知識とリスクを解説します。

不動産投資が節税につながる理由

 

不動産投資はどのように節税を活用できるのでしょうか?

 

不動産投資とは?

 

そもそも、不動産投資とは利益を得ることを目的に不動産を購入することで、アパートやマンションなどを購入して第三者に賃貸し、家賃収入で稼ぐ(運用利益)方法と、購入した物件の価値が当たった際に売却して、その差額で利益を得る(売却益)方法があります。

 

戦後、長く日本の土地は値上がりが続いた(土地神話)ことから、不動産投資と言えば売却益で利益を得るもの、という認識が広まっていました。しかし、最近ではローンの金利も低く、毎月の家賃収入を期待して投資する不動産投資家が多くなっています。

 

不動産投資で2種類の税金を節約できる

 

不動産投資では主に所得税と相続税で節約が可能です。

 

不動産の家賃収入は不動産所得として計上し、確定申告を行いますが、不動産所得はマイナスが出ていると給与所得と合算して計算できるという決まりごとがあります。

不動産投資では、家賃収入は得られるものの、固定資産税や修繕費、火災保険料など多くの経費を支払う必要があるため、1年間を通すとマイナスになってしまうこともあります。

 

本来であればあまり好ましい状態ではありませんが、給与所得と不動産所得を持っていると不動産所得がマイナスになっても税金の還付を受けられると考えると、サラリーマンが不動産投資に取り組むのに大きなメリットがあると思えないでしょうか。

 

なお、不動産所得には減価償却と青色申告特別控除など、実際に出費していなくとも費用として計上できる制度があるため、賢く活用すると高い効果を得られます。

 

次に、相続税の節税効果ですが、簡単に言うと相続時に計算される不動産の価値は、同じ価値の現金を持っているより低く計算されます。

そのため、1億円の現金を持っているのと、1億円の価値のある不動産を持っているのとでは、相続上大きな違いがあります。

なお、相続税の節税効果は現金で持っているのと比べて最大で3分の1程度まで圧縮可能となっています。

 

不動産投資で節税する際のポイント

 

以下で、不動産所得に関して節税する際のポイントをお伝えします。

 

不動産所得の算出方法を理解しておく

 

まず、不動産所得の算出方法を理解しておきましょう。

 

不動産所得は、「総収入金額—必要経費」で計算することができます。

 

総収入金額が多くなればなるほど税金は高くなり、一方で必要経費が多くなればなるほど税金を抑えられます。

 

必要経費に含まれるものを把握しておく

 

次に、必要経費として計上できるものについて把握しておきましょう。

 

必要経費として計上可能な項目は、不動産投資による収入を得るべく生じた支出とされています。

具体的には、管理費用や修繕費、損害保険料(火災保険や地震保険)、固定資産税、不動産取得税、借入金利子、減価償却費などが該当します。

減価償却費 など

 

一方で、購入した不動産の一部を自宅として利用していた場合にその自宅部分や、ローンの元本部分などは必要経費として計上することができません。

 

赤字を作るポイントとされる減価償却費とは?

 

不動産所得において、赤字を作るポイントとなるのが減価償却費です。

 

減価償却費は、購入した資産の金額を耐用年数で割り、毎年費用として計上していくことです。

 

例えば、後40年利用可能な不動産を2,000万円で購入した場合、2,000万円÷40年=50万円で、50万円を減価償却人して計上します。

 

減価償却費は、実際には毎年支払っているものでないものを経費として計上できるため、利益が出ているのにも関わらず赤字計上することも可能です。不動産投資における節税のポイントと考えられます。

 

不動産投資で節税する際の注意点

 

一方、不動産投資で節税するのには注意点もあります。

 

節税効果は有限であることを認識する

 

まず、不動産投資の節税効果は有限であることを認識しておくべきです。

 

不動産投資を始めた頃は不動産所得で赤字が出やすく、結果として節税につなげやすいのですが、年々節税するのは難しくなります。

頼りの減価償却費ですが、耐用年数を過ぎてしまうと計上できなくなってしまったり、借入金利子はローンの返済が進むごとに小さくなっていったりします。

 

減価償却費を頼りにした節税効果は弱まっている

 

平成28年度の税制改正によって、平成28年4月1日以降に取得する不動産本体部分は定額法による減価償却のみが適用されるようになりました。

平成28年3月31日までに取得した不動産に関しては償却率を選択することもできますが、償却率は最初減価償却費が高く、年数が経つほどに少なくなってしまい、逆に定額法は毎年一定額を計上するという特徴があります。

 

いずれにせよ、不動産所得をマイナスにして節税する方法では、不動産の家賃収入で十分な利益が出ていると節税することができなくなります。

そもそもは、不動産の家賃収入で利益を出していくことが大切であることを忘れないようにしましょう。

 

不動産投資初心者はマンション投資のプロを味方につける

 

ここまで節税効果についてお伝えしてきていますが、不動産投資初心者はマンション投資のプロを味方につけることが大切です。

 

不動産投資に必要な知識は多岐にわたり、これは一朝一夕に身につけられるものではありません。

そこで、不動産会社の担当者の中でもマンション投資に精通した専門家を仲間につけることができれば、適時アドバイスを受けることができます。

 

不動産会社の担当者を味方につけることのポイントは、その担当者も不動産を仲介して取得して貰えば自分の利益になるということ。

腕のある人であればあるほど、親身になって相談にのってくれるはずです。

 

不動産会社の担当者を見つけるには、セミナーや相談会に参加して不動産会社の担当者と仲良くなるのが近道でしょう。

会場には、他の参加者も大勢いるかと思いますが、積極的にアドバイスを仰ぐようにすると良いでしょう。

 

なお、アドバイスに関しては以下のような内容が重要です。

・投資に最適な物件の推薦、見極め

・不動産投資ローン商品の選定

・売主との売買交渉

・節税対策

 

・投資に必要な物件の推薦、見極め

 

不動産投資のセミナーに参加すると、そのイベント参加者限定で物件の紹介を受けられることもありますし、そうでなくとも担当者と仲良くなっておすすめの物件がないかどうか確認してみると良いでしょう。

 

・不動産投資ローン商品の選定

 

不動産投資は融資を受けるのが前提ですが、商品によって審査への通りやすさや金利は大きく変わります。特に金利は少しでも安くできた方が良いですね。

 

・売主との売買交渉

 

不動産の購入に関しては、チラシに掲載されている売買価格そのままで購入しなければいけないわけではありません。さまざまな条件を提示することで売主を納得させることができれば、値下げしてもらえる可能性も高くなります。

 

・節税対策

 

ここまでお伝えしてきたように、不動産投資と節税対策は切っても切れない関係にあります。

自分で勉強したり、税理士に相談したりしても良いですが、まずは不動産会社の担当者にアドバイスをもらうと良いでしょう。

 

まとめ

 

不動産投資の節税対策についてお伝えしてきました。

不動産投資では、不動産所得の所得税や相続税の部分で高い節税効果を得られやすいですが、特に不動産所得においては減価償却についてしっかり理解した上で購入することで高い効果を得られやすくなります。

 

不動産投資の目的はあくまでも、不動産の家賃収入で利益を得るのが目的ですが、節税対策と合わせてより利益の出しやすい状態を作っておくようにしましょう。

PAGE TOP