ワンルームマンション投資とは?リスクを抑えて成功するポイント

2018/07/27

不動産投資

近年、安定した資産運用や老後の備えといった投資に関する意識の高まりから不動産投資に注目が集まっています。一方で「不動産投資のリスクが怖い」、「不動産の専門用語が分からない」、「どんな不動産投資が自分に合っているのかわからない」といった悩みを抱えて、不動産投資に踏み切れない方も多く見受けられます。この記事では不動産投資の基礎知識から、各不動産投資の特徴、ワンルームマンション投資がおすすめである理由など、リスクを抑えて不動産投資に成功するポイントについてお伝えします。

「ワンルームマンション投資とは?」

不動産投資で収入を得る仕組み

∟運用の仕方

 ∟物件を売買して購入金額と売却価格の差額で利益を上げる

  ∟キャピタルゲイン

  ∟取引1回当たりの収入が大きい

∟物件を購入し、賃貸して家賃収入を得る

 ∟インカムゲイン

 ∟長期的に安定した収入を得られる

 

不動産投資で収入を得る仕組みは、大きく分けて2つ。「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」です。キャピタルゲインとは、物件を売買して購入金額と売却価格の差額で利益を上げるというもので、1回の取り引きにおける収入が大きいのが特徴です。一方のインカムゲインは、資産を保有することで長期的に安定して得られる収入のことです。不動産投資においては、物件を購入後、物件を賃貸して得られる家賃収入がインカムゲインです。

 

∟不動産売買よりも賃貸経営のほうが始めやすい

 ∟一度に動かすお金は小さいが、コツコツ運用すれば年金代わりにもなる

 

これから投資を始める人にとっては不動産売買でキャピタルゲインを狙うより、賃貸経営によってインカムゲインを得る方が始めやすいでしょう。なぜなら、物件を安く買って高く売るには、築年数や立地などの物件の価値・需要を見定め、リフォームの必要性の有無を判断して、購入から販売までのコスト計算をするといった、不動産の専門的な知識が必要だからです。長期的なマンション経営なら、一度に得られるお金は小さいですが安定した収入を得ることができ、コツコツと運用すれば年金代りにもなります。とはいえ、賃貸経営を始めるにあたっては不動産の知識は必須です。ここからは投資物件の主な種類をお伝えします。

 

投資物件の主な種類

∟マンション

 ∟1棟買い

  ∟マンション1棟丸ごと購入して貸し出す

∟区分所有

 ∟マンションの1部屋、あるいは数部屋のみを購入して賃貸する

 ∟一般的に「ワンルームマンション投資」と呼ぶ

 

マンション投資には、「1棟買い」と「区分所有」の2種類があります。1棟買いの場合、マンション1棟を丸ごと購入して貸し出します。区分所有の場合は、マンションの1室、あるいは数部屋のみを購入して賃貸する形になります。1部屋(ワンルーム)の物件を投資対象とすることを一般的にワンルームマンション投資と呼びます。

 

∟アパート

 ∟土地とアパートの両方を購入するケースが多い

 

アパートの投資物件の場合、土地とアパートの両方を購入するケースが多く、区分マンションに比べると購入金額は高くなります。

 

∟戸建て

 ∟すでに所有している土地に一戸建てを建築して貸し出すケースが多い

 ∟建物付き土地を購入するパターンもある

 

一戸建ての投資物件の場合、すでに所有している土地に一戸建てを建築して貸し出すケースが多くみられます。また、建物付き土地を購入するパターンもあります。

 

∟これから不動産投資を始める人は、ワンルームマンション投資がおすすめ

 ∟ほかの投資物件に比べて初期投資額が少ない

 

これから不動産投資を始める人は、ワンルームマンション投資がおすすめです。なぜなら、他の投資物件に比べて初期投資額が少なく抑えられ、そのほかにも管理や税金など様々な点で不動産投資のスタートに適しているからです。

 

以降はワンルームマンション投資の特徴について詳しく解説していきます。

 

「ワンルームマンション投資のメリット・デメリット」

メリット

・投資金額がほかの不動産投資よりも低い

∟アパート投資やマンション一棟買いの場合、土地代も販売価格に含まれることが多い

∟ワンルームマンション投資は一部屋から購入できる

 ∟土地代も分割される

∟不動産投資ローンを利用すると、少ない資金で価値の高いワンルームマンションを購入できる

 

ワンルームマンション投資の一番大きなメリットは、投資金額がほかの不動産投資よりも低いことです。アパート投資やマンション一棟買いの場合、土地代も販売価格に含まれることが多いため、販売価格はかなり高額です。ワンルームマンション投資は一部屋から購入できて、土地代も戸数によって分割されるため、物件の購入に必要な金額を抑えることができます。さらに不動産投資ローンを利用することで、少ない資金で価値の高いワンルームマンションを購入できるメリットもあります。少ない資金から投資が始められるのが

ワンルームマンション投資の大きな魅力でしょう。

 

・物件の管理が楽

∟ワンルームマンション投資は賃貸管理会社に管理を任せるのが一般的

∟入居者募集や家賃の回収、クレーム対応などの手間がかからない

∟ただし、賃貸管理会社に管理費を支払う必要がある

 

ワンルームマンション投資は賃貸管理会社に管理を任せるのが一般的なため、物件の管理が楽である点も大きなメリットです。マンション運営には、入居者募集や家賃の回収、クレーム対応といった業務を行う必要がありますが、これらの一切を管理会社が行ってくれるので手間がかからず、物件管理に時間がとれない忙しいサラリーマンにもおすすめできます。ただし、賃貸管理会社に管理費を支払う必要がある点に留意しましょう。

 

・定年後でも安定して収入を得られる

∟入居者が住み続ける限り、家賃という形で定期的に収入が入る

∟家族に遺産として残せる

 

現在お勤めの人は年金に頼れない可能性が大きく、定年後の収入が大きな悩みになっているのではないでしょうか。ワンルームマンション投資によって物件を保有し続けることで定年後も入居者が住み続ける限り、家賃という形で定期的に収入が入ります。また、家族に安定的な収益性のある遺産を残せる点でも、将来の備えに役立ちます。

 

・所得税を抑えられる

∟ワンルームマンション投資で所得税の負担を軽くできる

∟不動産投資によって得た所得は給与所得と合算できる

∟所得税法上の「損益通算」の規定による

∟家賃収入よりも不動産投資による支出が多ければ、不動産所得は赤字になる

 ∟減価償却費など現金の支出を伴わない経費があるため、実際の現金収支はプラスでも、

帳簿上はマイナスになることがある

∟給与所得から不動産所得分の赤字を差し引ける

∟課税所得が減り、所得税を節税できる

 

ワンルームマンション投資によって所得税の負担を軽くできる節税効果も期待できます。所得税法上の「損益通算」の規定によって、不動産投資で得た所得は、給与所得と合算できます。

家賃収入よりも不動産投資による支出が多ければ、不動産所得は赤字になります。しかし、必ずしも実際に損が出た際にのみ赤字になるわけではありません。不動産を取得した場合、減価償却費など現金の支出を伴わない経費があるため、実際の現金収支はプラスでも、帳簿上はマイナスになることがあります。給与所得から、不動産所得分の赤字を差し引くことで、課税所得が減り、所得税を節税することができるのです。

 

デメリット

・入居者がいないと収入がない

∟購入した物件を借りてくれる入居者がいないと家賃収入は0

∟空室対策をする必要がある

 ∟最新の家電を導入する

 ∟人気の間取りにリノベーションする

ワンルームマンション投資の主なデメリットは、空室リスクです。購入した物件を借りてくれる入居者がいないと、当然ながら家賃収入はゼロになります。

そのためマンション投資には空室対策が必須です。最新の家電を導入する、人気の間取りにリノベーションするなどの様々な空室対策があります。状況に応じて適切な対策をとることが大切です。

 

 

・売却時に希望の額で売れない可能性がある

∟新築で購入したワンルームマンションを手放す際、購入金額よりも売却価格が下がるケースが多い

 ∟一度誰かが住んでしまうと、中古物件になり価値が下がる

 

購入した物件を売却する際、希望する金額で売れない可能性があります。

新築で購入したワンルームマンションを手放す際、多くのケースで購入金額よりも売却価格が下がります。これは一度でも誰かが入居した場合、中古物件となり物件価値が下がるためです。ワンルームマンション投資のデメリットに対してはどのように対処すればよいのでしょうか。

ここからはワンルームマンション投資を成功させるポイントについてお伝えします。

 

「ワンルームマンション投資を成功させるポイント」

利回りの違いを知る

∟投資物件を決める際、利回りが一つの指標になる

 ∟物件の収益性を表す

∟表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)がある

 ∟表面利回り

  ∟表面利回り=家賃収入÷物件価格×100

  ∟必要経費を考慮していない

  ∟パンフレットに記載される利回りは表面利回りを表している場合が多い

∟実質利回り

 ∟実質利回り=(年間の家賃収入-年間の必要経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 ∟実質の収益を意味する

∟表面利回りが高くても、必要経費が多く実質利回りが低い物件は、収益が少なくなる

 

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資を考える上で大切なのが「利回り」についてきちんと理解することです。投資物件を決める際、利回りが一つの大きな指標になります。利回りには、「表面利回り(グロス)」と「実質利回り(ネット)」の2種類があります。表面利回りは、1年間の家賃収入を物件価格で割って100をかけた割合で表されます。

・「表面利回り=1年間の家賃収入÷物件価格×100」

例えば物件価格が1,000万で、家賃収入が100万円の場合、表面利回りは10%です。表面利回りは必要経費を考慮していないので実際の収益よりも高くなります。不動産会社のパンフレットに記載される利回りは、表面利回りを表している場合が多いため注意が必要です。実質利回りは、年間の必要経費と購入時の諸経費を計算に入れた利回りで実質の収益を意味します。

・「実質利回り=(年間の家賃収入-年間の必要経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」

先ほど例に挙げた物件(物件価格:1,000万・家賃収入:100万円)の年間の必要経費を12万、購入時の諸経費を100万円とすると、実質利回りは8%です。表面利回りが高くても、必要経費が多く実質利回りが低い物件は、収益が少なくなります。物件購入時には、物件価格だけでなく、年間の必要経費と購入時の諸経費についても考慮しましょう。

 

空室リスクへの対策を行う

∟住んでくれる人がいなければ、家賃は入ってこない

∟常に入居者がいる状態にするには、住みたいと思わせる理由が必要

 ∟周辺のワンルームマンションに比べて家賃が低い

 ∟家電付き

 ∟ペット飼育可 など

∟部屋を探している人が何を求めているかを把握する

∟サブリースなど、家賃保証契約を結ぶのも空室リスク対策の一つ

 

ワンルームマンションを購入して投資を始めても、住んでくれる人がいなければ家賃は入ってきません。空室リスク対策の基本は、「こんな部屋に住みたい」と思ってもらえる条件を整えることです。例えば周辺のワンルームマンションの相場に比べて家賃が安い、備え付けの家電がある、ペット飼育可能など、入居者が住みたいと思ってもらうための様々な対策が考えられます。このように空室リスク対策には、何よりも入居者の目線に立って、部屋を探している人が何を求めているかを考えることが重要です。その他の空室リスク対策としては、サブリースなどの家賃保証契約を結ぶことも挙げられます。サブリースと一口にいっても管理会社によって契約内容が異なるため、サブリースを活用する場合は事前に契約内容をきちんと確認しましょう。

 

ワンルームマンションセミナーに参加する

∟不動産投資は独学で成功するのは難しい

 ∟不動産業界や市場の動向など、一般人では収集しにくい情報がある

 ∟不動産投資に初めて挑戦する人はノウハウがない

  ∟手探り状態で投資を始めるのはリスクがある

∟不動産投資セミナーに参加すれば、不動産投資への理解が深まるだけでなく、市場に出回らない優良物件を紹介してくれる場合もある

 ∟金利の低い不動産投資ローンを斡旋してくれることもある

 ∟自分が投資する物件の種類に合わせてセミナーを選択すると良い

  ∟テーマが絞られるため、より専門的な内容になる

 

これからワンルームマンション投資を始める方には、ワンルームマンションセミナーに参加することをお勧めします。

独学で不動産投資に挑戦する場合、不動産投資のノウハウがない点がリスクに挙げられます。不動産投資は金額が大きい取引になるため、手探り状態で投資を始めることになり、場合によっては大きな負債を抱えるケースも考えられます。また、不動産業界や市場の動向など、個人の努力とは別に一般人では収集しにくい情報があり、これらの情報なしに投資に挑むのも大きなリスクです。

不動産投資セミナーに参加すれば、不動産投資への理解が深まるだけでなく、市場に出回らない優良物件を紹介してくれるケースや、金利の低い不動産投資ローンを斡旋してくれる場合もあります。不動産のセミナーに参加する場合は、例えばワンルームマンション投資ならワンルームマンションセミナーといったように、自分が投資する物件の種類に合わせてセミナーを選択すると良いでしょう。テーマが絞られているため、より専門的で有益な情報を得ることができます。

 

失敗する可能性があると理解する

∟不動産投資は必ず成功するとは限らない

 ∟失敗する可能性があると理解しておくと、リスクへの準備ができる

  ∟火災や地震などの災害が起こったときのために、保険に加入する

  ∟物件を購入したエリアの人気が下がったときのために、高く売却する方法や出口戦略を考える

 

不動産投資を始める前に留意すべき点としては、不動産投資は必ず成功するとは限らないということです。投資である以上、必ず何らかのリスクを伴います。失敗する可能性を理解しておくことで、あらかじめ起こり得るリスクへの準備をすることができます。具体的には、火災や地震などの災害が起こったときのために、保険に加入するという対策が取れます。物件を購入したエリアの人気が下がったときのためには、高く売却する方法や出口戦略を考えることがリスクへの備えとなります。不動産投資は失敗する可能性があると理解したときに、初めて不動産投資への準備が整ったといえるでしょう。

 

「リスクとリスク対策を正しく学んで不動産投資のスタートを切ろう」

ワンルームマンション投資は投資金額が低く抑えられ、管理の手間もかからず節税対策にもなるため、忙しいサラリーマンや主婦の方など、これから不動産投資を始める人にもおすすめです。一方で不動産に関する基本知識やリスクについて理解していないと、思わぬ負債やトラブルを抱えてしまう危険性もあります。ワンルームマンション投資に失敗しないためには、不動産の基本知識やリスクをはじめ、様々な疑問・質問を解消できるワンルームマンションセミナーがおすすめです。今回の記事が不動産投資をスタートするきっかけになれば幸いです。

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