投資用マンションの選び方|資産価値の高い物件を購入して安定経営を

2018/08/03

不動産投資

将来に向けた資産形成や節税対策のひとつとして、不動産投資の注目度が急激に上がっています。老後の年金生活に不安を感じている人や、収入をもっと増やしたいと考える人にとって、今の超低金利時代はむしろ、不動産投資に向けて一歩踏み出すきっかけとなるかもしれません。マンションを活用した投資、また投資に適した価値ある物件の探し方について学んでおきましょう。

「投資用マンションとは」

 

その家を購入するか、または家賃を払い続けるかによって、生活に必要な支出は変わってきます。生活の基盤として購入する不動産には、マンションや一戸建てなどがあります。しかし、購入した不動産を居住用ではなく投資の目的で購入する人が増えているのです。

 

マンションにおける投資用と居住用の違い

∟投資用マンション:売買や賃貸によって収益を得ることを目的として購入したマンション
 ∟購入者自身は居住しない
∟居住用マンション:マンション購入者が実際に住むために購入したマンション

 マンションはその使用目的に応じて、「投資用」と「居住用」の二つに分けられます。

 

 投資用マンションとは、売買、または賃貸する目的で購入して、収益を得るための手段として活用するマンションを指します。自分以外の人に貸す、または売るための不動産なので、そのマンションに購入者は居住しません。

 居住用マンションとは、文字通り購入者がそこで生活するためのマンションのことです。自己使用を目的にしているため、所有している間は住居に第三者が関わることはありません。

 

投資用マンションで得られる利益の種類

∟キャピタルゲイン
 ∟購入時よりも高い価格で第三者に売却し、差額で利益を得る方法
∟インカムゲイン
 ∟マンションの部屋を第三者に賃貸し、家賃収入で稼ぐ方法

 

 マンションを投資目的で購入した後、そのマンションを活用することで得られる利益には、
キャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。
 キャピタルゲインは、所有不動産を購入額よりも第三者に高く売却して、売買差益によって利益を出す方法のことです。インカムゲインは、所有している不動産を賃貸物件として第三者に貸し、その家賃収入を得る方法を指します。

 

投資用マンションの種類

∟区分マンション
 ∟マンションの1室だけを購入する方法
  ∟ワンルームタイプ:単身者向け
  ∟ファミリータイプ:家族向け
∟一棟マンション
 ∟マンションを1棟丸ごと購入する方法
  ∟インカムゲインの金額が大きくなる
  ∟区分マンションより入居者の募集や建物の管理などの手間がかかる

 

 投資用物件としてマンションを購入する場合、集合住宅のうち一室を購入することを「区分マンション」といいます。購入した一室がワンルームタイプの物件ならば単身者に、ダイニングキッチンといくつか独立した部屋がある物件はファミリー層に適しているでしょう。
 建築されたマンションを、丸ごと一棟購入して賃貸する方法もあります。この場合、複数の部屋を貸して家賃を得ることができるので、大きなインカムゲインが見込めますが、建物管理や借り主の入退居手続きといったような手間も増えます。

 

「投資用マンションを選ぶポイント」

 

∟新築・中古を問わず、資産価値が高い物件・下がりにくい物件を選ぶのが不動産投資で成功するための基本

 投資用マンションを選ぶ時は、新築・中古を問わず、全体を通して資産価値が下がりにくい物件を選びましょう。物件購入価格やコスト、運用する際の利回りだけに注目して物件を判断するのは危険です。

 

ポイント1.立地条件

∟交通の利便性
 ∟駅や幹線道路までの所要時間 など
∟生活の利便性
 ∟商業施設や金融機関、病院、学校までの距離 など
∟街の安全性
 ∟犯罪発生率、自然災害の危険性 など
∟街の発展性・成長性
 ∟開発予定エリアかどうか など

 

 マンションそのものの魅力も大切ですが、なによりマンションの立地条件が良好な物件を選ぶようにしましょう。

 賃貸マンションは、利便性が高いほど人気が高くなります。例えば、最寄り駅までの距離や所要時間、幹線道路までのアクセスの良さを重視して物件を選ぶ人が多いのです。マンションの近くに買い物ができる商業施設や病院があるか、子どもが通学する学校までの距離がどのくらいかということも立地条件を判断する上でとても重要です。

 また、マンション周辺の治安が良ければ物件評価も上がります。犯罪発生率や自然災害の危険性などをチェックして、賃借する人が不安に感じるポイントがないかどうか調べておきましょう。

 

ポイント2.物件の住環境

∟築年数
 ∟古いほど資産価値が目減りしやすい
∟広さ
 ∟専有面積
∟住宅設備
 ∟収納、床暖房 など
∟快適性
 ∟日当たり、風通し など
∟安全性
 ∟防犯・防災設備 など

 

 賃貸マンションを選ぶ人は、築浅物件を好みます。投資物件として見ても、築年数が経過した古いマンションほど、不動産の価値が目減りしやすい点に気を留めておきましょう。
 日常生活に必要な住宅設備がどれほど整っているか、例えば収納の多さや広さ、水周りの設備や空調、床暖房など、便利さを感じられる設備があると評価も高くなります。日当たりや風通しの良さなど、室内環境の快適さも重要です。
 合わせて、防災設備や防犯対策などが施された安全性の高いマンションかどうかも確認しておきましょう。

 

ポイント3.管理体制

∟管理組合が適切に機能しているか
 ∟共用部分の清掃
 ∟建物の修繕
∟常駐管理者の有無 など

 

 通常、マンションの管理運営は管理組合が行うのが通例です。しかし、一部の賃貸マンションは、管理組合に管理委託をせず、または適切に機能していないケースもあります。
 マンションの管理組合が機能している物件は、共用部分の清掃や建物の修繕をしっかりと行っているでしょう。共用部分のゴミや汚れ、壁のクラック(ひび割れ)が放置されているようなマンションは、管理体制がしっかりと整っていない可能性があるので注意しましょう。

 

「マンション投資を始める前に押さえておきたいポイント」

 

 たとえプロの不動産関係者でなくても、一般の人が不動産投資を身近に感じ、さらに実践することができる時代になりました。ただ、投資を目的にして不動産を運用する時には、それ相応の投資にまつわる知識を身につけておくべきでしょう。

 

不動産投資の知識を身につける

∟マンション投資について一から勉強する
 ∟本・雑誌
 ∟インターネット
 ∟不動産会社主催の投資セミナー
 ∟不動産会社主催の個別相談会 など

 

 不動産を利用して投資を始めるために、まずは、基本的な流れや工程を勉強しましょう。まず、不動産投資に関係する本や雑誌、インターネットを活用して、基礎知識を身につけてください。さらに、専門業者が主催する投資セミナーを受講したり、個別相談会に参加したりしてみると良いでしょう。基礎知識プラスアルファを知っておくと、現実的な不動産投資を考えられるようになります。

 

マンション投資のプロを味方につける

∟マンション投資の専門家である不動産会社の担当者と良い関係を築く
∟セミナーや相談会に参加して不動産会社の担当者と仲良くなる
∟積極的にアドバイスを仰ぎ、失敗を未然に防止する
  ∟マンション投資の基礎知識
  ∟投資に最適な物件の推薦・見極め
  ∟不動産投資ローン商品の選定
  ∟売主との売買交渉
  ∟節税対策 など

 

 投資に適したマンションを、自分ひとりで探すのは難しいと感じるはず。そこで、専門家のアドバイスを得られる環境を作っておきましょう。まずは、セミナーや相談会に参加して、不動産会社の担当者と出会ってください。不安や疑問に感じていることを相談して、不動産投資の基礎知識から最適な物件の選び方や見極めまで、幅広く助言を求めましょう。
また、売買交渉や不動産投資ローン商品、節税対策など、お金にまつわる話も積極的に行ってください。必要な時々にアドバイスを仰ぎながら、失敗を未然に防いで成功につなげていきましょう。

 

「投資の難しさと不動産選びをワンストップで」

 

 サラリーだけでなく、自分の資産を運用して利益を上げることができれば、生活が豊かになり、将来に向けた安心も得られます。不動産投資は、税金対策や資産形成にも役立つため、注目度は年々上がっていますが、ただ、不動産を選ぶポイントや投資に関する不安は、なるべく早い段階で相談しておくべきです。

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