マンション投資の失敗事例│安定収入を得るために押さえたいポイント

2018/11/02

不動産投資

マンション投資はうまく運用すれば、購入後は管理会社に運用を任せ、退去者が出た時などに指示を出すだけで、毎月の安定した家賃収入を得ることができます。
一方で、運用がうまく行かなければ安定した収入が得られないばかりか、ローンの返済もままならず、大きな借金を抱えたまま物件を手放さなければならなくなる可能性もあります。
本記事では、そのような失敗を犯さないためにも、マンション投資によくある失敗理由や具体的な失敗事例についてお伝えし、どうすれば失敗しないで済むかお伝えしていきます。

マンション投資が失敗する主な理由

マンション投資が失敗する理由としては、以下のようなことが挙げられます。

①マンションの選び方に問題がある
②マンション購入後に外部の環境が変わる
③新しい設備への入れ替えを怠る

①マンションの選び方に問題がある

マンション投資の失敗理由として、そもそもマンションの選び方が悪いということが少なくありません。どれだけマンション投資について知識や経験があっても、最初から条件が悪ければ、なかなかよい結果は出せません。

マンションの選び方が原因で失敗してしまう理由としては以下のようなことが挙げられます。

・価格の安さだけで物件を選んでしまった。
・居住用マンションと同じ感覚で選んでしまった。
・一度の内検のみで物件を選んでしまった。

価格の安さだけで物件を選んでしまった

マンションを購入するにあたり、価格の安さ(=利回りの高さ)を重視することはもちろん大切なことですが、単純に価格が安いことだけを重視して物件を選んでしまうと失敗につながりやすいです。

というのも、安い価格で市場に出ている物件というのは、多くの場合、何らかの問題を抱えていることが少なくありません。

例えば、築年数が古いことを理由として価格が安く設定されているケースでは、購入後数年で数百万円の修繕が必要となってしまう可能性がありますし、駅からのアクセスが悪いなどの問題を抱えていれば、購入時の入居者が退去した後、次の入居者を探すのに苦労する可能性があります。

居住用マンションと同じ感覚で選んでしまった

投資用のマンションを購入するにあたり、居住用マンションと同じ感覚で物件を選んでしまうと失敗につながりやすいです。

そもそも賃貸マンションと分譲マンションとでは住む人が住まいに求めるレベルが異なります。

分譲マンションは基本的にずっとそこに住んでいくものなのに対し、賃貸マンションの入居者は一時的に住むことが目的だからです。

分譲マンションと同じレベルの賃貸マンションを購入するとなると、入居者としては、条件はよいものの賃料が高いと感じてしまう可能性が高いでしょう。

一度の内見のみで物件を選んでしまった

マンションの選び方で失敗する自由として、最後に挙げられるのが一度の内見だけで物件を決めてしまうようなケースです。

これは、部屋への光の差し方や、近隣の雰囲気は時間帯や曜日によって異なることを事前に把握していないことから生じる失敗です。

夕方になると周辺に建っている建物の影響で光が差し込まない場合や、通勤の時間には目の前の往路が渋滞しているようなことがあります。

物件購入前には時間帯や曜日を変えて入念な調査を行うことが大切です。

②マンション購入後に外部の環境が変わる

ンション投資で失敗してしまう理由の2つ目としては、マンション購入後に外部の環境が変わってしまうことです。

これは、ある程度仕方のないことでもあります。

例えば、大学や工場、大型商業施設などが購入後しばらくして移転してしまったようなケースが考えられます。大学や工場があれば、学生や従業員用に需要が生まれますが、移転したり、閉鎖してしまったりすると一機に入居率が下がる可能性があります。

大型商業施設なども従業員の住居としての期待もありますが、それよりも大型商業施設があることで周辺環境が活性化するという効果も高いと言えます。

マンション購入時には、たとえそうした施設が移転や撤退したとしても売却できるウリがあるかどうかを購入の判断基準としてもよいでしょう。

③新しい設備への入れ替えを怠る

マンション投資では、エアコンやお風呂などの住宅設備の修繕や交換で想像以上にお金がかかってしまうものです。かといって、そうした設備の修繕や交換をせずに放置すると空室を埋めるのが難しくなっていきます。

マンション投資は常に「どうやって入居者を集めるか」を考えなければいけないものです。新しい設備は建物の付加価値にもなります。老朽化や市場の需要に合わせ、適宜マンションの設備は入れ替えていく必要があるでしょう。

マンション投資で失敗しないためのポイント

マンション投資の失敗理由や失敗例についてお伝えしてきましたが、ここでは、マンション投資で失敗しないためのポイントについてまとめていきたいと思います。

具体的には、以下のポイントが重要です。

①事前の情報収集を徹底的に行う
②検討しているマンションの周辺を歩いて回る
③マンションの管理体制を調べる

①事前の情報収集を徹底的に行う

まず、マンション購入前には一全の情報収集を徹底的に行うようにしましょう。

マンション投資では売りに出ている多くの物件の中から条件のよい物件を選ぶことが大切です。複数の不動産情報サイトや不動産会社の提出する物件情報などを見て比較検討するようにしましょう。

なお、よい物件を紹介してもらうためには、不動産会社の担当者と仲良くなるなどの努力をすることも大切です。

事前の情報収集の一つとして、不動産会社が開催しているセミナーへの参加をオススメします。

こうしたセミナーでは投資の専門家から直接話を聞けますし、不動産投資や経営に関する悩みを相談することができます。

そうしたことを一生懸命活動しているうちに、不動産会社の担当者と仲良くなり、よい物件の紹介を受けられるようになることもあります。

②検討しているマンションの周辺を歩いて回る

次に、マンション購入前には検討しているマンションの周辺を歩いて回るようにしましょう。

最寄り駅までの道や周辺施設など、生活のしやすさを実際に歩いて調べてください。駅から物件まで上り坂が続いていないか、近くのスーパーは夜遅くまで開いているか、付近に交通量の多い道路はないか、など生活する人の目線になって物件を見ることが大切です。

③マンションの管理体制を調べる

マンション購入では「マンションは管理を買え」と言われます。

マンションの管理のされ方によって、築年数によるマンションの老朽化の進み方も異なりますし、購入後の手間や費用についても大きく違いが出ます。

管理体制について調べる時は、不動産会社の担当者やオーナーに口頭で質問することも大切ですが、内見時に玄関や廊下など共用部分がきれいに清掃されているか、消防設備やエレベーター、貯水槽など設備の定期点検は行われているか、また設備が修繕された履歴が残っているかなどを自分の目で確認するようにしましょう。

失敗から学んでマンション投資を成功させよう

マンション投資が失敗する要因や失敗事例についてお伝えしてきました。

マンション投資を失敗する理由についてはさまざまな要因がありますが、実際にその内容を聞いてみると、驚くほど似た理由であることが少なくありません。

これからマンション投資を始める方や、すでに物件を取得している方も失敗理由を学び、そうならないように手を打つことで失敗の確率を減らすことができるでしょう。

失敗理由やその要因について知るためにも、すでにマンション投資を始めている方や、多くの投資家を担当している不動産会社の担当者と知り合うためにも今回ご紹介したセミナーに積極的に参加してみてください。

http://jpreturns.com/seminar/

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