資本利得(キャピタルゲイン)とは?不動産投資で利益を得るポイント

2018/11/09

不動産投資

資産運用を実践している人であれば、利益を手にしたいと考えているはずです。しかし、その際、資本利得(キャピタルゲイン)とインカムゲインのどっちに着目し、どういった方針で投資に取り組んでいるのか考えている人はそれほど多くないかもしれません。
今回は、主に資本利得についてご説明します。また投資方法の中でも不動産投資に着目し、資本利得を得るポイントについて簡単にお伝えします。

「資本利得の基礎知識」

資本利得は、不動産投資で得られる利益(資産増加)の一つです。もう一つのインカムゲインと合わせて、互いの違いに留意しつつご説明します。

資本利得とは

資本利得とは、有価証券や不動産などの資産の価値が上昇することで得られる利益を指します。購入価格を売却価格が上回れば、資本利得が得られるというわけです。

資本利得という日本語より、「キャピタルゲイン(capital gain)」という英語で呼ばれるケースの方が多いかもしれません。また、場合によっては「譲渡益」と呼ばれることもあります。逆に資産価値が下落したことで発生する損失を「キャピタルロス(capital loss)」と言います。

資本利得を得られる商品は、株式、債券(国債、社債など)、金、プラチナ、土地、物件などさまざまです。所有している間に価格変動を引き起こす資産であれば、どんなものでも資本利得かキャピタルロスを発生させます。ただし、一般的な商売で仕入れられる(流動性の高い)物品を売って利益をあげたとしても、これは資本利得とは呼ばれません。

資本利得(キャピタルゲイン)と対になる言葉が「インカムゲイン(income gain)」です。これは、資産を保有することで得られる利息や配当、分配金、家賃などを指します。毎月や年2回など、定期的で反復性を持つがインカムゲインの特徴です。これに対して資本利得は、一種類の資産から繰り返し得られるような利益ではありません。

資本利得の具体例

資本利得の具体例として、株式や不動産を売買するケースを考えてみましょう。説明を簡略化させるために、手数料や税金は除外するものとします。

仮に、ある企業の株式を30万円で購入したとします。価値が35万円になった時点で売却すれば、差額の5万円が資本利得となります。不動産でも同じことで、1億円で購入したマンションが1億3000万円で売れたとすると、資本利得は差額の3000万円となります。

いずれにしても、資本利得を手にするためには値上がりしやすい資産を購入すればよいわけです。ただし資産によって「値上がりしやすいかどうかの見極め方」は変わってきます。次からは、不動産投資を例として資本利得を得るためのポイントについてご説明します。ただし、このご説明は株式などほかの資産を見る際にも役立つはずです。

「不動産投資で資本利得を得るためのポイント」

不動産投資をする際に、購入した不動産・物件から資本利得を得るためのポイントを2点ご紹介します。いずれも基本的なことではありますが、基本だからと軽視せず地道に丁寧に情報収集を行うことが大きな鍵です。

立地条件がよい物件を購入する

立地のよい場所にある物件を購入すれば、やはり価値が下がりにくいです。駅近で商店や役所、学校などの施設にも行きやすい場所などがよい立地の条件となります。こうした物件に対する需要が高い傾向にあるため、購入額よりも高値で売れる(=資本利得を得られる)可能性があります。

一般的には年月の経過とともに物件の価値が下がっていくことが多いかもしれませんが、地区の情報をこまめに収集し需要の高い物件を購入できればチャンスです。

適切に管理・運営されているかを調べる

不動産投資初心者であれば、さら地に新たな住宅を建設するケースはあまりないと思います。やはり中古物件を購入して運営するケースが多いでしょう。中古物件だと、立地がよくても管理状態が悪ければ資本利得を得るのは難しくなります。

共用部や設備の状況などを確認して、きちんと管理されている物件かどうかを調べることが重要です。通路が汚れていたり、掲示物が整理されていなかったりする物件は、管理が行き届いていないと考えるべきでしょう。もちろん管理会社に問い合わせて管理の改善希望を伝えることもできますが、初心者のうちはそもそも手を出さないという判断が無難でしょう。

管理や運営状況に関する情報を紙やインターネット上の資料から得ることはできません。自ら現地に赴き、足で生の情報を集めに行く心がけが求められます。

資本利得を目指すなら、売りやすい物件を選ぶことが重要です。物件タイプで言うと、初心者にはワンルームマンション投資がおすすめです。ファミリー向けマンションよりも安価なことが多く、売りやすいという特徴があります。投資家観点で考えても、少額の資金で始められるのはメリットです。

「資本利得(キャピタルゲイン)に加えてインカムゲインにも着目して投資を考える」

お金を投資するのであれば、どういった形で利益を得たいのか大まかにでも方針を考えることが大切です。個人の年齢や資産額、収入や性格などに応じて方針は変わってくるのでしょうが、少なくとも資本利得(キャピタルゲイン)とインカムゲインの2つに着目すると分かりやすいでしょう。つまり短期的な売買を繰り返して資本利得を狙うのか、長期保有でインカムゲインを増やすのかということです。

こと不動産投資に限って言うと、最初から資本利得だけを考えてインカムゲインを無視するという方針は採りにくいかもしれません。一般的には、家賃収入を得やすい物件(土地)であれば資産価値が向上しやすく、資本利得を得やすいと考えられるからです。資本利得を狙う場合でも、まずは長く入居者を集めやすい立地、集めやすい管理体制の構築であることが必要と考えられます。

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