不動産投資で節税ができるって本当?

2020/11/26

不動産投資 税金
記事監修:J.P.R不動産投資ジャーナル編集部

不動産投資をすると節税ができることを皆さんはご存じでしょうか。投資もしながら節税もできるなんて「素晴らしい!」と思うかもしれませんが、やみくもに不動産投資を始めても、得をするばかりか損をする羽目に陥ってしまいます。正しい知識を身に着ければ失敗する可能性は低くなりますが、残念ながら、詳しい知識を正確に持っている方はごくわずかです。

今回は、不動産投資の節税について解説します。
税金と不動産投資の関係をしっかり理解し、安全な不動産投資を行いましょう。

この記事の要約
減価償却は固定資産の購入金額を耐用年数で割ったもの
不動産投資の減価償却費は建物
家族への給与払いも節税効果がある

不動産投資 節税

「減価償却費は固定資産の購入金額を耐用年数で割ったもの」

不動産投資の節税について解説する前に、欠かすことのできない「減価償却費」について解説します。

減価償却費

減価償却費とは、固定資産を使用可能期間に基づいて、少しずつ費用を計上する時に使う勘定科目のことです。

そもそも経理を行う際、お金を使ったものの種類に分けて記録していきます。その種類のことを勘定科目といいます。

例えば、消しゴムを買った場合、「事務用品費」という勘定科目で記録されます。

減価償却費は、パソコンや車などの固定資産を購入した際に使う勘定科目です。購入金額を購入した年に一気に計上するのではなく、耐用年数や使用可能期間で割って計上していきます。

なぜ固定資産の経費を分割するのかというと、固定資産の購入金額は高額であるため、その金額を一度に計上してしまうと、企業の損失が大きく膨らんでしまい、正常な経営状態かどうか見極めるのが難しくなってしまうからです。

例えば、町のカレー屋さんをイメージしてみましょう。そのカレー屋さんはある年、カレーを作るために欠かせない機械が故障してしまい、何とか700万円の新しい機械を購入しました。その年の年間売り上げが600万円、その他の経費が100万円だとすると、減価償却をせずに機械の購入金額を費用として計上した場合、200万円の赤字になってしまいます。昨年の営業利益が200万円だったとすると、急転直下の大赤字ということになります。経営そのものに影響がないとしても、これを見た銀行によって融資を断られる可能性が高くなってしまいます。

このような事態を防ぐために減価償却という考え方が生まれました。上の例では、700万円の機械を減価償却して少しずつ購入代金を経費としていくことで、毎年の利益が正確に表されるようになります。

「不動産投資の減価償却費は建物」

不動産投資では、土地と建物という固定資産を購入します。土地は、経年劣化が起こらないと考えられるため、減価償却は適用されません。しかし、建物は構造ごとに耐用年数が決まっており、減価償却の対象です。参考までに構造ごとの耐用年数を記載しておきます。

軽量鉄鋼増    :19年
木造       :22年
鉄鋼造      :34年
鉄筋コンクリート造:47年

構造ごとの耐用年数分を減価償却し、毎年経費として計上していきます。経費を引いた不動産所得を給与所得と合算することで、課税所得を減らすことができるのです。

不動産所得がマイナスなら、所得税が減っても結果的に手元のお金は減ってしまうのでは?と思うかもしれません。しかし、減価償却によって実際の支出がなくても計上できるため、手元のお金は減らさずに所得税を減らすことができます。

「家族への給与払いで節税」

また、「家族への給与払い」を確定申告で計上すると、節税することができます。具体的には、青色申告で「専従者給与」として給与を経費として計上することができます。白色申告ではできないので注意しましょう。

今回は不動産投資の節税について解説しました。不動産投資をうまく活用すれば、かなりの節税効果を期待できるでしょう。しかし、建物の特性によっては必ずしも節税できるわけではありません。不動産投資で節税対策を行いたい方は、どんな物件を購入すれば節税できるのかについて、十分に知識を蓄え、その後比較検討した上で投資するようにしましょう。

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