表面利回りと実質利回りの違いとは?物件の収益性を表す2つの指標

2018/12/17

不動産投資

投資物件からで得られる利益(リターン)を計算するのに、よく「利回り」という言葉を使います。利益を費用で割り算すれば算出できる程度の単純な指標であり、物件情報としてもよく記載されています。

しかし、この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、どちらを示しているのか分かっていないとその物件の姿を適切に認識できなくなってしまいます。今回は、不動産投資の基礎知識として2種類の利回りについてご説明します。

「表面利回りと実質利回りの意味と違い」

不動産投資において必ずチェックすべき指標の一つが利回りです。ただし物件情報として記載されているのが表面利回りなのか実質利回りなのか、注意する必要があります。まずは、両者の違いについてご説明しましょう。

利回りとは?

そもそも利回りとは、投資額に対してどれくらいの利益(リターン)があるのかを示す指標です。たとえば、株式の評価額100万円に対して年間配当金が5万円だったら、利回りは5%ということになります。このように、預貯金や株式、不動産などといった資産の収益力や投資効率を見るときに使われます。

ただし、計算に用いられる利益の考え方によって利回りの数字は変わってきます。たとえば、配当金には所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。こうした税金を引いた後の数字を用いるのか、引く前の数字を用いるのかによって利回りは異なるのです。

不動産投資における利回りの計算も、同じことです。計算方法によって、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り(グロス)とは?

表面利回りは別名「グロス利回り」とも呼ばれ、年間(12か月分)の賃料収入の総額を物件価格で割った値のことです。不動産の取得や管理にかかる費用、そして固定資産税などの税額は計算に含みません。インターネットや雑誌などに記載されている物件情報内の利回りとして、表面利回りが使われることが多いので注意が必要です。

実質利回り(ネット)とは?

実質利回りは不動産の取得や管理にかかる諸経費を考慮して計算した利回りです。別名「ネット利回り」とも呼ばれます。実質利回りの計算に含める諸費用として、物件購入時にかかるイニシャルコストと維持・賃貸管理にかかるランニングコストの2つがあります。

イニシャルコストとしては、物件自体の費用以外に不動産取得税、登録免許税、印紙税といった取得の際にかかる税金のほか、不動産会社に支払う仲介手数料や不動産登記関連の事務を依頼する司法書士に支払う司法書士手数料、ローン事務手数料などの手数料などがあります。

またランニングコストとして、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料・団体信用生命保険料などの保険料、管理費、修繕積立金、管理会社に支払う契約料、税理士に支払う報酬などが挙げられます。

不動産の価格や規模、建物の築年数や構造などの条件によって費用は異なるものの、イニシャルコストは数10万円から100万円を超える水準、ランニングコストも毎月数10万円に及ぶ可能性もあります。事前に諸費用の種類と金額を洗い出し、利回りのシミュレーションを慎重に行う必要があります。周辺エリアの相場との比較するときも、実質利回りを使う方がよいかもしれません。

「表面利回り、実質利回りの計算方法と考慮すべきポイント」

表面利回りや実質利回りの計算方法を具体的にご紹介します。両者の数字が異なることを認識して、物件情報として記載される「利回り」の数字に踊らされないよう注意しましょう。

表面利回りと実質利回りの求め方

表面利回りの計算式は単純で、下記の通りとなります。

年間家賃収入÷物件価格×100

したがって年間家賃収入が300万円、物件価格が5,000万円だとしたら、表面利回りは以下の通り6%です。

 

300万円÷5,000万円×100=6%

 

次に表面利回りは、年間家賃収入から購入後の諸経費を引いた手取りを、物件価格に購入時の諸経費を足した金額と割ることで求められます。場合によっては、空室率を見積もって計算の際に考慮することもあります。

 

(年間家賃収入-保有時の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

仮に年間家賃収入300万円・物件価格5,000万円でも、購入時の諸経費が500万円、不動産保有時の諸経費が100万円ならば、利回りは約4.4%となります。

 

(300万円-100万円)÷(5,000万円+500万円)×100≒4.4%

 

利回りの計算時に考慮すべきポイント

賃貸マンションなど物件の購入を検討する際は、表面利回りだけでなく実質利回りも試算しなければなりません。その過程で各種費用の種類と金額を洗い出せるので、より正確にコストとリターンを見極めることができます。

物件情報に記載された利回りが、必ずしも実態を表していない可能性がある点にも注意が必要です。購入時の諸経費やランニングコストが含まれていないのはもちろん、こうした利回りは入居者がたくさんいて、満室の状態を想定した表面利回りであり、あくまで目安程度として評価すべき数字なのです。実際に不動産を運営して得られる利回りは、こうした「理想的な利回り」とは異なる可能性が極めて高いことを物件選びのときには忘れないようにしましょう。

特に、物件価格が高めとなる都内や大都市圏より、割安になりやすい地方物件だと「利回り」が高くなる傾向にあります。ただし、空室のリスクが高くなるため、必ずしも地方物件の方がよいとは限りません。より詳細に投資対象となる物件情報やエリア情報を吟味する必要があるのです。

「不動産投資の基礎知識について学べるおすすめのセミナー情報」

表面利回りと実質利回りのように、不動産投資を始めるために必要となる知識は少なくありません。書籍だけでなく、不動産会社などのセミナーに参加して生の知識・情報を仕入れることが求められます。

不動産投資の基礎知識を学ぶ重要性

不動産投資で成功したければ、知識が必要です。それも利回りの求め方だけではなく、不動産の購入と運営全般に関する知識が求められます。不動産投資家は物件の経営者であり、会社員とは異なる観点から大局的にさまざまな判断を下す必要があるためです。

不動産の運営を続けるのに、突発的な修繕費用や空室リスク、災害リスクなどさまざまなリスクの想定とそれに対する準備も必要です。やはり自分一人ですべてをやり切るのは困難なので、不動産経営のノウハウや専門知識を有する専門家に相談することをおすすめします。だからこそ、セミナーへの参加が重要なのです。

「2種類の利回りを知ることから不動産投資家の道が始まる」

今回ご説明した表面利回りと実質利回りに関する知識は、不動産投資を始めるうえで誰もが知るべき基本です。実質利回りを知ることで、不動産の取得と維持・管理にさまざまな費用や税金、手数料がかかることが分かってきます。利回りについて理解したら、ぜひこうした費用の種類や金額についても理解を深めていっていただければと思います。

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