不動産投資家になるには?メリット・デメリットと向いている人の特徴

2019/01/25

不動産投資

資産運用にはさまざまな方法がありますが、一般的な会社員でも億を超える資産を手にしやすいのは何と言っても不動産投資でしょう。不動産投資家の中には、会社員でありながら本業より高い副業収入、そして1億円~2億円の規模のマンションを何棟も保有する人もいます。「不労所得を得られる」というイメージを持つ人も多いでしょう。
今回は、そんな不動産投資家になると得られるメリットやデメリットなど、基本的な情報についてお伝えします。不動産投資家には何が必要なのか、どうすれば不動産投資家になれるのかを理解してください。

不動産投資家ってどんな人?

いわゆる「不動産投資家」が、どんな形で収入を得ているのかご説明します。また、中には他に本業を持ちながら不動産投資もやっている人がいることを知っておきましょう。必ずしも不動産の運営を専業にする必要はありません。

不動産投資家の分類として、ひとまず「インカムゲインかキャピタルゲインか」「本業か副業か」「区分か一棟か戸建てか」という3つの軸が考えられます。

 

インカムゲインとは、手持ちの資産から得られる利益のことです。たとえば、銀行へ預けた普通預金の利子も(金額はごくわずかながらも)インカムゲインと呼ぶことができます。不動産投資家の場合は、マンションや戸建て、アパート経営などを通じて得られる毎月の賃料収入こそがインカムゲインとなります。不動産投資家には、このインカムゲインを重視する人がたくさんいます。

 

もうひとつの利益がキャピタルゲインです。これは、資産を購入したときと売却したときの価格の差による利益で、要するに買ったときの物件価格より売ったときの価格が高くなれば成功、そうでなければ失敗というわけです。不動産投資家には、このキャピタルゲインで一攫千金を狙う人もいます。

 

専業の不動産投資家として生計を立てている人もたくさんいますが、その一方で「サラリーマン大家さん」「サラリーマンオーナー」とも言うべき副業不動産投資家が多いことも注目すべきでしょう。会社員を続けながら物件を保有し、管理を不動産管理会社へ委託して運営するスタイルが一般的です。最近では「副業解禁」が話題となっていますが、副業としての不動産投資にも注目したいところです。

 

最後に、所有形態によって分類できます。区分所有とは、マンションを部屋単位で所有する形態で、初期投資が少なくて済む分リスクが低く、初心者におすすめです。

一棟所有とは、その名の通りマンションやアパートを丸ごと一棟所有するものです。

戸建て投資は、一戸建てを所有して貸し出すやり方です。なお、最近では国内のみならず海外不動産投資にも注目が集まっています。

 

以上の分類はあくまで便宜的なものであり、全ての投資家がいずれかに分類されるわけではありません。インカムゲインを得つつ、最終的な出口戦略としてキャピタルゲインも狙う投資家もいますし、区分・一棟・戸建てをいずれも所有する投資家もたくさんいます。どれかに的を絞る必要はありませんが、いずれを狙うかによって戦略の方向性が変わってくることは覚えておきましょう。

不動産投資家になるメリット・デメリット

不動産投資家になると、どんなメリットがあるのかお伝えします。ここでは、ただ「お金が儲かる」以外にもメリットがあることを理解しましょう。一方、投資額が大きいだけにデメリット(リスク)があることについても認識してください。

メリット

メリットとしては、「安定収入」「節税」「融資を受けられる」「管理を委託できる」などが挙げられます。

 

安定収入を継続的に得られる

株式やFX、仮想通貨などの金融資産の価格は大きく変動するため、得られる利益もまた不安定です。最近で言えば、2017年から2018年の仮想通貨バブルを覚えている人もいるでしょう。2017年初頭には10万円程度だったビットコインの価格は、一時200万円以上にまで急騰しました。その後は下落を続け、2018年末には40万円を切るところまで来ています。

こうした金融商品とは違い、不動産の家賃収入が数ヵ月単位で大きく変動することはありません。短期間で数倍の利益を出すこともありませんが、賃料が大きく下がることもないのです。そして入居者は部屋を年単位で借りるケースが多いので、(よほどトラブルがなければ)急に空室が増えるようなこともありえません。

そのため、不動産投資であれば数十年にわたって安定した家賃収入を得続けられる可能性もあります。退職後も家賃収入が途切れなければ、公的年金に加えて「私的年金」のように生活を下支えしてくれます。老後に向けた貯金が不足するかもしれないと心配な人も、不動産投資が軌道に乗ればかなり安心できるのではないでしょうか。

 

税金対策になる

不動産投資で得られた利益には、当然ながら所得税や住民税、復興特別所得税といった税金が課せられます。利益が大きいほど支払う税金も大きくなり、ローンの返済分と合わせてキャッシュフローを圧迫する可能性も確かにあるでしょう。

 

しかし、不動産投資ならば多くの費用を経費として計上し、利益から控除することで課される税金を減らすことが可能です。たとえばローンの金利や固定資産税・都市計画税、減価償却費、交通費や交際費など、物件の運営に関わる費用を広く経費とできます。これは不動産投資ならではのポイントで、金融資産への投資にはなかなかありません。

 

仮に不動産投資で赤字になったとしても、「損益通算」が使えます。これは、不動産所得の赤字を他の所得(給与所得や事業所得など)の黒字と相殺し、課税所得を目減りさせる処理方法です。中には減価償却費を大きく見積もってあえて赤字を出し、損益通算を駆使して手元に残るお金を増やす不動産投資家もいます。

 

所得税・住民税以外に、贈与税や相続税の対策にも不動産は適しています。こうした税金は移転される財産の評価額に対して課されますが、不動産の評価額は割り引かれるという仕組みがあります。1億円の現金を相続するより、1億円で購入した不動産を相続すると評価額が割り引かれ、税金が安くなる可能性が高いのです。

 

初期費用を抑えて運用できる

多くの投資は自己資金を活用します。しかし不動産投資であれば、金融機関から融資を受けることで「他人資本」を活用し、少ない自己資金で大きな規模の投資が可能になるのです。株式投資やFXのための融資はできませんが、不動産投資であれば購入する不動産自体を担保にする形でお金を借りられます。

 

また、マンション一室の区分所有投資から始めることで初期費用を抑えられます。大きなお金を一気に投じるのが心配な人は、まずマンション一室からやってみるのがおすすめです。

 

管理は不動産会社に任せられる

会社勤めをしながら不動産投資をするのは大変です。そのため、物件の管理(入居者対応やクレーム処理、家賃の回収など)を不動産管理会社へ委託するのがセオリーです。手数料は必要ですが、面倒な手間を省けるのは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

デメリットとして、不動産投資にはリスクがいくつかあることを理解しましょう。不動産投資を始めるなら、リスク対策が必要不可欠です。

空室リスク

不動産投資家にとって最大のリスクが、空室リスクでしょう。入居者がいなければ、家賃収入も入ってきません。そして入居者が退室しても、すぐ次の入居者が見つかるまでは収入のない状態で管理だけ続けることになります。

 

建物の老朽化

特に中古物件だと、建物の老朽化も深刻なリスクとなります。耐久性に問題が生じるのはもちろん、空室リスクにもつながります。また修繕費がかさみ、事前の想定より利益を圧迫する可能性も出てくるでしょう。

 

金利リスク

融資を活用して不動産投資をする場合、返済するローンの金利にもリスクがあります。金利には変動金利と固定金利がありますが、変動金利の場合は金利上昇による返済額負担増加のリスクがあり、固定金利の場合は比較的高い金利で固定されるリスクがあります。

 

現在の日本では長く超低金利政策が続けられ、ローンの金利も歴史的な低さとなっています。ですがこうした状況がいつまでも続くとは限らないため、今後の金融政策や景気動向を追いかけておいた方がよいでしょう。

 

流動性リスク

流動性リスクとはつまり、売却しにくいということです。株式であれば、いつでも市場で売買できます。それに対して、不動産の場合は買主と売主がマッチングしなければ売却できません。所有者がいくら売りたくても、「買いたい」と思う人がいなければ売却は成立しないわけです。不動産投資市場が落ち込んでいる時期だと、全く物件が売れずに塩漬け状態になることもあります。

 

したがって、売却したいときにすぐ売却できるとは限らないのが不動産特有のリスクです。すぐに現金が必要な場合には注意しましょう。

不動産投資家に向いている人

不動産投資家にはいろいろなタイプの人がいますが、ある程度適した性格というものが存在します。

コツコツ勉強ができる人

不動産投資には、物件の見方や手続き・法律・税金の勉強、あるいは最新情報に関する情報収集などを続ける必要があります。そのため、時間を見つけてコツコツ勉強できる真面目なタイプは不動産投資向きと考えられます。

計画性がある人

不動産投資を始める前に計画を立てなければいけないので、一歩立ち止まって計画とシミュレーションを立てられる性格の人には、不動産投資はおすすめです。物件の購入から維持・管理、そして最終的な売却(出口戦略)に至るまで、長期的な視点で損益を判断できる計画を立てられるのが理想でしょう。

行動力がある

不動産投資に際しては、物件を直接見に行くだけの行動力が必要です。情報感度が高く、優良物件の情報を教えてもらったらすぐに現地へ赴き、決断したらすぐ購入を打診するようなスピード感が求められます。

不動産投資家になるには?

不動産投資を開始するまでのステップをご紹介します。目的の設定から物件の購入・管理に至るまで、一つずつ焦らずに進めていきましょう。

 

初期費用を準備する

融資を使えるとは言っても、ある程度初期費用をまかなえるよう自己資金を貯めるようにしましょう。「フルローン」「オーバーローン」のように、自己資金ゼロでも不動産を購入できるほどの融資を受ける方法もありますが、後で返済額が大きくなるデメリットがあります。こうなると、後でマイホームの購入時に住宅ローンを利用としても、断られたり融資額が小さくなったりする懸念もあります。やはりある程度のお金は用意しておきましょう。

自己資金には、購入費用や不動産仲介手数料、ローン事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産取得税、固定資産税などが挙げられます。

投資計画を立てる

大まかでよいので、資金計画と収支計画を立てましょう。自己資金がいくらあり、融資は最大いくらまで利用するつもりなのか、その場合ローン返済額はいくらになるのか、家賃収入はどれくらいを期待するのかなど、具体的な数字を出すことで実感がわいてきます。

不動産投資家になるには情報収集と好奇心が大切

不動産投資には、ご説明したようなメリット・デメリットがたくさんあります。ポイントは、実際の物件を見ながらどのメリットないしデメリットを重視するのか、自分の価値観や目的に沿って判断することです。そして多面的な情報収集を欠かさず、耳に入れた物件はすぐ見に行くというような好奇心・行動力が求められます。

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