Amazonギフトカード
プレゼント条件

【個別面談・Web面談をお申込みのお客様】
プレゼントは、web面談で30,000円、オフライン個別相談で60,000円相当のAmazonギフトカードを予定しております。面談でAmazonギフトカードプレゼントは以下の条件を満たした方が対象となります。なお、web面談、個別相談とは弊社のコンサルタントと弊社オフィスもしくは弊社オフィス外、ウェブ通信にて対面し、弊社サービスの十分な説明とお客様についての十分な(数回にわたり)情報を相互に交換したことを指します。

プレゼント条件

  • 下記の①〜⑫すべての項⽬を満たしている⽅が対象になります。
  1. 世帯で初めて「J.P.リターンズ」のサービスを利⽤(セミナー受講、プライベートセミナー、⾯談、資料請求、動画セミナー)する⽅
  2. 予約申込後、90⽇以内に個別相談を完了された⽅(本⼈確認必須。Web⾯談の場合、カメラON、お顔が⾒える状態で⾯談をお願いします。)
  3. ⾯談(web以外も含め)に3回以上ご参加いただいた⽅
    ※お客様のご状況や提案状況に応じて、複数回の⾯談を実施する場合がございます。
  4. 上場企業、それに準ずる企業(=資本⾦1億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの⽅、もしくは医師、公務員、看護師、薬剤師として現在お勤めの⽅
  5. 年収700万円以上の方
  6. 勤続年数が2年以上かつ25歳以上50歳未満の方
    ※主婦、パートの⽅は配偶者の年収が700万円以上の場合、「年収700万円以上の⽅」と判断する場合もございます。
  7. フォームよりお申込後、メールでお送りした属性アンケートにご回答頂いた内容、もしくは、営業担当がヒアリングした内容が上記の年収、勤続年数などの条件を満たした⽅
  8. 事前に「社会健康保険証」をご提出いただいた方(データ送付・もしくは画面にて提示)
  9. WebカメラやFacetime等、テレビ通話を通じて対面で面談が出来る方(お顔を隠さず、Face to Faceで面談できる方)
  10. 当社提携金融機関の融資が受けられる方(ローン審査通過が必須)
  11. ⾯談前の電話及び⾯談中の質問事項にすべてお答えいただけた⽅
    ※ご融資に必要な質問事項、および当社のサービス提供にあたり必要な質問事項を含む
  12. 現在の社会環境の中で、前向きに購⼊を検討されている⽅

プレゼント対象外

  • ご本人以外の面談の場合
  • 1世帯で2回以上の申込みの場合
  • 虚偽、重複、悪戯、迷惑行為、不正申込、連絡が取れない方、個別面談を受けられない方
  • 弊社で行なっている他キャンペーンに応募したことがある方
  • 同業他社にお勤めの方
  • 無職、学生、フリーター・パート・アルバイト、契約・派遣社員の方
  • 現在の借り入れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない場合
  • 自営業の方、既に住宅ローンがある、疾病などの御理由により、ローンが組めない場合(ローンのご提案が難しい場合)
  • Web参加されても途中退席される方
  • (web以外も含め)ご面談が複数回になる場合がある事をご了承いただけない場合
  • 十分な面談時間が取れない場合(1回の面談につき、1~2時間程度)
  • ⾯談中、明らかに弊社コンサルタントと対話する姿勢でない場合
  • お申込後、事前に「社会健康保険証」をデータ送付頂けない方(または、当日、画面にて呈示頂けない方)
  • お申込後の事前の内容確認およびご融資に必要な質問事項に対して情報を秘匿される等、ご提案へ⾮協⼒的と判断される⽅
  • 過度に⾯談スケジュールのキャンセルや変更等をされる他、営業担当者からの連絡に対してご連絡が繋がらない等、営業担当者からの情報提供に対し協⼒的でないと判断される場合
  • 不動産購入に対して決裁権がご自身にない場合またはご相談が必要な場合、決裁権のある方またはご相談者(配偶者等)同席での面談を別途実施出来ると確認できない方
  • 当社の提案を全て聴いていただけた上で、不動産購⼊に対して決裁権がご⾃⾝にあり、ご⾃⾝だけで判断できると確認できない⽅
  • 不動産投資に興味がないなど特典⽬当てと弊社が判断した場合
  • 初回の⾯談から30⽇以上次回の⾯談⽇程がとれない場合

【ご⾯談についての注意事項】

  • 今現在、不動産投資を検討されていない⽅は、お申し込みをご遠慮ください。
  • 以下に当てはまる場合に関してはご⾯談をお断り・キャンセルさせていただく可能性がございます。予めご了承の上でお申し込みください。
  1. 情報収集のみを⽬的とされる等、不動産を活⽤した資産形成やマンション経営を検討されていないと判断される場合
  2. 当社で取り扱いの無い投資⼿法やサービスをご希望される場合
    ※投資条件(取り扱いエリア・物件種別・平均利回りなど)に当てはまらない場合
    ※ご希望される内容が、当社の商品やサービスにマッチしない場合
  3. 具体的な話やシミュレーションのご提⽰が不要という⽅
  4. 現在の不動産市況・ご⾃⾝の所得状況と乖離のある要求をされる⽅
  5. 現在の借り⼊れ状況や相談内容等によりサービスの提供が出来ない、ローンのご提案が難しい場合
  6. 客観的に「ポイントのみが⽬当て」と判断される⾔動や⾏動をされる⽅

【その他注意事項】

  • お申し込み前に、必ずページ内に記載の「取り扱い商品の特徴」をご確認ください。
  • 上記条件を全て満たしていなくても、ご成約後、特典を進呈する場合があります。なお、この場合、付与決定までは「付与保留」の取り扱いとさせていただきますので、ご了承ください。
    (例)
    ・現⾦で投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・頭⾦として現⾦をお⽀払いいただくことにより、投資⽤不動産をご購⼊いただけた⽅
    ・年収700万円未満または勤続2年未満でも、弊社提携の⾦融機関から融資を受け、投資⽤不動産をご購⼊いただけた方

当社の取り扱い商品の特徴

  • 取り扱いエリア
    ⼊居率や家賃の相場が⾼い【東京・神奈川エリア】の中古区分物件を中⼼に、築年数や駅距離などの条件の良いものをセレクトし、お客様にご提案しています。
    ※⼀部、⼤阪エリア物件の取り扱いあり
  • 物件ラインナップ
  • お客様のニーズにお応えするために、低価格⾼利回り物件からファミリータイプ物件まで、様々な物件を取り扱っています。
    <価格帯>1,000万〜5,000万円程度
    <平均利回り>4%前後

ご注意

  • キャンペーン参加等により被った一切の損害について、弊社は責任を負わないものとします。
  • 弊社は、諸事情等により、予告なく本キャンペーンの内容の全部または一部を変更したり、本キャンペーンの適正な運用を確保するために必要と判断した措置を講じることができたり、本キャンペーンを早期に終了したりすることができるものとします。
  • 弊社の意に沿わない場合、お断りの理由については一切お答えが出来ませんのでご了承ください。
  • 現物でのギフト券の贈呈はございません。 特典はメールにてお渡し致します(弊社指定の⽅法による)。特典付与のタイミングは⾯談から90⽇後頃を想定しております。

借地権とは・旧法・新法の意味の違いや相続した場合の手続き

公開日:2020/11/04 最終更新日:2023/11/17

節税対策
記事監修:室田雄飛

不動産の購入を考えている方の中には、借地権を取得して借りた土地に建物を建てようと思っている方もいるでしょう。この方法を使うと、土地を所有するよりも価格を抑えられるなどのメリットがあるからです。しかし、借地権は、旧法と新法によって異なる定義をされていたり、相続や売却に手続きが必要であったり、押さえておかなくてはいけない知識が多いのも事実です。今回は、それらの知識や、借地権を取得するメリット・デメリットを解説していきます。

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借地権とは?

借地権とは、借地借家法によって定められた権利で、第三者の所有する土地を借りて自己所有の建物を建てることができる権利のことです。このとき土地を所有する人を地主といい、土地を借りる人を借地人といいます。借地人は地主に毎月地代を払わなくてはいけません。
一方で、第三者の所有する土地を借りて、「建物を建てずに」駐車場や駐輪場として利用する場合もありますが、このようなケースは借地借家法の適用外です。借地権も発生しません。この場合は、民法に従って賃貸借契約を結ぶことになります。

借地権には地上権と賃借権の2つがあります。

・地上権の場合は、自由に売却や転貸することができます。

「地上権について詳しく知りたい方はこちらもご覧ください」(https://jpreturns.com/article/real_estate/article-649/)

・賃借権の場合は、第三者に建物を売却する時に地主の承諾が必要となります。

一戸建ての場合、実際に多くあるのは賃借権です。

今回は借地権の土地に建物を所有している方、借地権のマンションや一戸建ての購入を迷っている方に、借地権の種類や特徴、メリット・デメリット、対抗要件についてご紹介します。

新法と旧法の違いと種類

前述したように、借地権は借地借家法によって定められた権利です。借地借家法は平成4年に改正されたため、改正前の借地借家法である「旧法」と、改正後の借地借家法である「新法」が存在しています。

借地借家法が改正された平成4年8月以前に結ばれた借地契約に関しては、地主と借地人の両者にとって不利益がないよう旧法が適用され、双方の合意によって旧法から新法への変更が可能になっています。

借地権は存続期間が長いので、現在でも旧法と新法が混在している状況です。

まずは旧法と新法の借地権に対する解釈の違いや、新たな借地権の種類について見てみましょう。

旧法での借地権の解釈

●特徴

・借地人の権利が強い
旧法は、本来立場の弱い借地人の権利を保護するために作られたので、借地人が比較的有利になるように作られています。例えば、地主は借地権を設定することはできますが、一度土地を貸してしまうとその土地を取り戻すのは非常に困難になっています。

・契約更新などで自動的に新法へ移行することはない
新法が施行された後に契約更新を行っても、適用される法律が旧法から新法に自動的に切り替わることはありません。新法へ移行するには、一度契約を解約してから新たに契約を結び直す必要があります。

●詳細

旧法における借地権の存続期間は、借地上に建てた建築物の種類によって変わります。木造建築物の場合は、最低20年、期間を定めない場合の法定存続期間は30年、契約更新後は20年です。石造や鉄骨造の建物など堅固建物の場合は、最低30年、期間を定めない場合は60年、契約更新後は30年となっています。契約更新に制限はなく、地主は契約更新の拒否や、正当な事由なしでの土地の返還要求が認められていません。つまり、借地人は契約更新によって半永久的に土地を借り続けることが可能です。

新法での借地権の解釈

●特徴

・地主の権利を保護している
旧法では地主が土地を取り戻すことが困難であったことを受けて、新法では地主の権利を保護し、土地を取り戻す方法が具体的に加わっています。

●詳細

新法では借地権が5種類に分類され、あらかじめ定めた期間が経過すると必ず土地を返さなくてはいけない「定期借地権」という借地権もできました。また、旧法では土地の返還には正当な事由が必要とされていましたが、正当な事由の内容がある程度明確化されたことや、立ち退き料の支払いによって更新を拒否できるようになったことで、従来よりも容易に地主が土地を取り戻せるようになりました。

新法で新たに定義された5種類の借地権

●普通借地権

旧法での借地権と同様に契約更新が認められており、更新することによって半永久的に土地を借り続けることができます。旧法との違いは、建物の種類による契約の存続期間の差異がなくなったことにあります。一律で、存続期間は30年、契約更新後は、1回目は20年、2回目は10年となっています。

●定期借地権(一般定期借地権)

定期借地権は、契約更新が認められていない点が特徴です。最初に存続期間が50年以上で定められます。定められた期間を満了したら、契約更新はなく、借地人は必ず地主に土地を更地にして返さなくてはいけません。一般定期借地権では、一戸建てやマンションなどの一般住宅を建設する場合に対象になります。

●事業用定期借地権

上記の一般定期借地権と同様、最初の契約で定めた期間後の契約更新は認められていません。期間満了時には土地を更地にして返還しなくてはいけません。ただし、事業用定期借地権の場合は、事務所や店舗など商業目的の建物を建設する際に適用され、存続期間は10年以上50年未満と定められています。

●建物譲渡特約付き借地権

この借地権は、契約終了時に地主が借地人の建物を買い取るという特徴があります。具体的には、借地権の存続期間を30年以上に設定し、その存続期間を満了したら、地主は借地人の所有する建物を相当の対価によって買い取り、その時点で借地権の契約が終了するという仕組みになっています。借地人は、建物の投資代を最終的な建物の売却で回収でき、地主は、買い取った建物に借家人がいる場合家賃収入を得ることができるというメリットがあります。

●一時使用目的の借地権

プレハブの建設や工事現場の仮事務所の建設など、一時的に土地を使用することを目的とした借地権です。客観的かつ合理的な理由があることが前提で、そのような理由があれば自動的にこの一時使用目的の借地権が適用されることになります。一時使用目的の借地権では、借地借家法の規定の大部分が適用されなくなるため、存続期間の最低期間である10年や30年も適用外となり、数年といった短期間での一時使用ができるようになっています。

借地権のメリット・デメリット

借地権のメリットおよびデメリットを借地人の立場から整理していきます。

メリット

●固定資産税・都市計画税がかからない

土地を購入する場合、固定資産税・都市計画税といった不動産取得税が課税されます。また、保証金や権利金、登記費用などその他の費用もかかります。しかし、借地権を利用する場合は、土地を借りているだけなのでこれらの費用がかかりません。もちろん毎月の地代はかかりますが、面倒な納税手続きが減るというメリットだけでも大きな意味を持つでしょう。

●半永久的に借りられる(旧法)

前述したように、旧法においては借地人の権利が大きく保護されていて地主が契約を破棄することが難しいため、借地人は半永久的に土地を借りられるというメリットがあります。

●所有権付き物件に比べて安い

土地と建物の両方の所有権をもつ物件を購入する際には、特に土地の取得にかかる費用がかさみがちです。一方で、借地権は性質上、土地は地主が所有し、建物は借地人が所有するという形になります。取得に費用のかかりやすい土地を地主が所有するため、土地所有権付きの物件に比べて不動産購入額を安く抑えることが可能になります。

デメリット

●地代・更新料がかかる

土地を借りることになるので、地主に対して地代を毎月、また契約更新時には更新料を支払わなくてはいけません。これらの相場ですが、地代は固定資産税の約3倍程度、更新料は更地価格の約4~6%程度となっています。

●何事にも地主の許可が必要

建物の建て替えや改築、売却などを行う際には、そのたびに地主の許可が必要となります。地主への連絡の手間がかかることや、地主との意見の相違によって建て替えや改築などができない場合もあるでしょう。また、許可だけでなく地主への支払いが必要になることもあります。例えば、建て替え承諾料は更地価格の約4~6%程度が必要であったり、譲渡承諾料は譲渡価格の約10%程度必要であったりします。

●地主と良好な人間関係を築く必要

上記のように、何事にも地主の許可が必要になるので、借地人は地主との関係性が大切になります。関係性が良好であれば、トラブルなどもできるだけ避けることができるでしょう。人間関係に気を遣わなければいけない点は少しデメリットといえるかもしれません。

借地権を相続した場合の対応

借地権を相続という観点から整理していきます。

借地権も相続の対象になる

単刀直入にいうと、借地権は相続の対象になります。借地権を相続する際には、通常の相続の場合と遺贈などによって相続人に承継させる場合の2つのパターンが考えられ、それぞれで借地権の相続方法が異なります。では、パターン別に相続の方法を見ていきましょう。

●通常の相続の場合

通常の相続の場合は、契約書の書き換えや地主の許可は必要ありません。地主に対して、借地権が相続されたことを通知するだけで相続することが可能です。

●遺贈などによって相続人に承継させる場合

遺贈によって相続する場合は、通常の場合よりも手続きが増えます。まず、相続に関して地主の許可を得なくてはいけません。許可を得られたら、建物の所有権移転登記を行うなどして移転手続きを行います。また、譲渡承諾金を地主に支払う必要があります。譲渡承諾金は譲渡価格の約10%程度が相場といわれています。
なお、地主から相続の許可が得られなかった場合は、相続できないことになります。この場合は、弁護士などに相談して解決策を探しましょう。

借地権の相続人になったらどうする?

借地権の相続人になったら行うべきことは2つあります。

●地主への通知

地主に対して、借地権を相続によって取得したという内容の通知をする必要があります。

●相続登記

建物の所有権の名義を変更する必要があるので、相続登記を行う必要があります。

借地権の売却方法

借地権は、地主から許可を得た上で売却することも可能です。借地権の売買に関する知識をつけておくことで、不要なトラブルを避けられるようにしましょう。以下では5つのパターンにわけて売却方法をご紹介します。

借地権を売却する場合

●地主に売却するパターン

地主の承諾により売却することができます。

●第三者に売却するパターン

地主から以下4つの承諾を得る必要があります。
1. 譲渡することに対する承諾
2. 次の借地人が建物を建て替えることに対する承諾
3. 次の借地人が借地上の建物に抵当権を付けることに対する承諾
4. 次の借地人との借地契約の打ち合わせをすることの承諾

●裁判によって第三者に売却するパターン

第三者に売却するパターンを前述しましたが、どうしても全ての承諾を得られなかった場合は裁判によって第三者に売却することが可能になるケースもあります。土地の賃借権譲渡許可の裁判を行い、裁判所から土地所有者の承諾に代わる許可を得ることによって第三者に売却することができます。あくまで最終手段なので、弁護士と相談の上で行うようにしましょう。

●借地権と土地所有者の権利をともに第三者に売却するパターン

これは、借地人と地主が協力して行う売却です。借地権と土地所有者の権利を同時に売却するので、第三者は不動産を購入する形になります。借地権のみを売却するより高額で売却できる点がメリットといえます。

●借地権と土地の権利の等価交換によって所有権を得た土地の権利を売却するパターン

借地権の一部と土地所有の権利の一部を交換することによって、借地人は、元々地主が持っていた土地の一部に対して所有権を得ます。このようにして借地権を土地の所有権に交換し、その上で土地を売却するという方法です。

地主が土地を第三者に売却した場合(新しい地主から退去を命じられた場合)

契約などによって制限されていない限り、地主は借地人の許可を得なくても土地を第三者に売却することができます。万が一、新しい地主から退去を命じられた場合にはどうなるのかを解説していきます。

●対抗要件とは?

この問題を考える際に重要なのが「対抗要件」です。対抗要件は、「当事者間で権利関係が変動したことなどを第三者に主張するための要件」と定義されています。この場合は、新しい地主に対して、その土地における借地権を主張するための要件という意味になります。

●借地権の対抗要件

借地権の対抗要件は、新借地借家法によって、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を有するときは、これを持って第三者に対抗する事ができる」と定められています。つまり、借地人が借地上の建物の登記を行っていれば、新しい地主からの退去命令に対抗できることになります。ですが、建物の登記の名義が借地人と異なる場合は、対抗要件とならないので注意しましょう。
登記されている建物が事故や火災などによって滅失してしまった場合は、滅失から2年以内であれば、建物を特定する事項・滅失日・建物を新たに築造する旨を第三者からわかりやすい位置に掲示することによって対抗要件とすることができます。ただし、2年以内に再築して登記しなければいけません。

以上の対抗要件を満たすことによって、借地権は存続し、借地上の建物を退去せずに済みます。

まとめ

今回は借地権に関する要点を確認してきました。旧法と新法のどちらが適用されているか、新法であればどの種類の借地権が設定されているか、などは不動産購入者の利益に直接的に関わってきます。

正しい知識を身につけることによって、ご自身の利益と地主の方との良好な関係構築が両立できれば、先の明るい不動産投資にもつながるでしょう。今回の記事を参考に、ぜひ借地権の取得を検討してみてください。

定期借地権付き物件の購入については、「定期借地権付きマンションを買うと後悔する?実際に買った人に聞いたメリット・デメリット」で詳しく解説されています。合わせて参考にしてください。

監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て!
マンション投資2.0

【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

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執筆者

島倉 啓

新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。

【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー(AFP)

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