不動産取得税とは?土地や家屋を所有するときにかかる税金を解説

2018/11/16

税金対策

不動産関連の税金にはいくつかありますが、その中でも不動産取得から一定の期間内に1回だけ支払う税金として「不動産取得税」が挙げられます。毎年繰り返し支払うわけではないだけに、所得税や住民税、固定資産税ほど税額や納付時期をしっかり理解していない投資家も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産取得税の基礎知識をお伝えします。その中でも、特に計算方法と細かな軽減措置について頭に入れておきましょう。

「不動産取得税の基礎知識」

不動産取得税の概要を説明します。どんなときに課税されるのか、何に対して課税されるのか押さえておきましょう。

不動産取得税とは?

不動産取得税とは、主に土地や家屋などの不動産を取得したときに課税される地方税です。原則として不動産を取得した日に課税され、不動産の取得者は不動産の所在地となる都道府県に納付します。納付先が自分の住んでいる都道府県ではなく、取得した不動産のある都道府県である点には注意が必要です。

家屋が新築された場合は、その家屋を最初に使用した日が取得日となります。完成日ではありません。また、万が一新築されてから6ヵ月経っても使用されず他人への譲渡もされない場合は、新築から6ヵ月経った日を取得日として、その家屋の所有者に対して不動産取得税が課されます。不動産取得税は、所得税や住民税とは異なり不動産を取得したときに一回だけ支払う税金です。

登記の有無にかかわらず、不動産取得税は支払わなければいけません。また税額は固定資産税評価額を基準に計算されるため、取得にかかった費用の大小にかかわらず税額は決まってきます。特に、贈与のように無償で取得できた場合に不動産取得税の支払いを忘れないよう気をつけなければいけないでしょう。

不動産取得税の課税対象

不動産取得税の課税対象は、不動産の新築や売買、贈与、交換によって取得された不動産であることはもちろん、増改築によって価値の高められた不動産も含まれます。これに対し、一定の要件を満たした法人による不動産取得は非課税です。ここで「一定の要件」とは、たとえば宗教法人によって取得された不動産、学校法人が教育用に取得した不動産などがあります。また国や地方自治体などの公共機関の所有する土地にも不動産取得税はかかりません。

個人が自分の住宅や賃貸運営のために取得した不動産のほとんどは、不動産取得税の課税対象と考えるべきでしょう。ただし相続によって取得された不動産や、以下のように課税対象となる価格が一定金額に満たない場合は非課税となります。

土地:10万円未満

家屋(建築により取得):23万円未満

家屋(建築以外で取得):12万円未満

上記より取得金額が大きくなる大半のケースでは、不動産取得税を支払う必要が出てきます。土地を取得してから1年以内に隣接する土地をさらに取得したり、家屋を取得してから1年以内にその家屋と一構をなす別の家屋を取得したりした場合は、合計してひとつの土地・家屋として判断されます。「ひとつの土地を10万円未満の単位に細分化し、短期間で少しずつ取得して不動産取得税を免れる」というようなことはできません。

「不動産取得税の計算方法と納付方法」

不動産取得税の具体的な計算方法と、詳しい納付方法についてご説明します。これはマイホームを購入した場合でも運営するための物件を購入した場合でも同じなので、不動産を取得しようとしている全ての人に関係があります。実際の事務で手間取らないよう、あらかじめ計算方法と納付方法は頭に入れておいてください。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、固定資産税評価額を課税標準として計算されます。地方税では原則として税率4%と固定されているのですが、実際にはさまざまな軽減措置が講じられています。

まず、平成33(2021)年3月31日までは、土地と住宅の取得にかかる標準税率が3%に軽減されています。ただし、別荘や倉庫など住宅以外の用途で使用される家屋だけは4%のままです。この特例は平成27(2015)年3月31日までの予定でしたが、政策的な理由から延長されています。今後も地方税法改正の論点となる可能性があるので、将来的な不動産購入を考えている人は注目すべきでしょう。

また、新築・中古ともに建物や土地に対する軽減措置が設けられています。計算方法や要件が細かく規定されていますので、詳細については後述します。

不動産取得税の納付方法

取得日から一定期間以内に不動産取得税申告書を提出し、その後数カ月ほどの間に郵送される納税通知書を利用して金融機関や都道府県税事務所、郵便局などで納付します。指定のコンビニエンスストアや、クレジットカードを利用して払える都道府県もあります。

申告期限や納付期限は、都道府県によって異なります。申告期限は取得日から60日以内のところが多いのですが、東京(30日以内)や大阪(20日以内)などきわめて短いところもあります。20日以内となると、取得に関する事務作業をしていたら過ぎていたことに気づいた……ということにもなりかねません。

また納付期限も、納税通知書が来てから数週間~1ヵ月程度のケースが多いようです。軽減措置があったとしても、不動産取得税が数十万円から数百万円単位に上る可能性も低くありません。取得時点である程度納税額の見込みは立ちますから、あらかじめ納税用の現金を用意しておいて納税通知書が来たらすぐ納税手続きを済ませられるようにしておきましょう。

いずれにしても都道府県による違いが大きいので、不動産の所在地のある都道府県のルールを押さえておきましょう。都道府県税事務所のホームページを見たり、問い合わせたりして確認してください。特に複数の都道府県にまたがって物件を所有している場合は、別の都道府県同士でルールを混同しないよう注意が必要です。

「不動産取得税に関する措置」

すでにご紹介したとおり、不動産取得税の計算方法は複雑ではありません。ただし、建物や土地の要件によってさまざまな軽減措置や猶予措置が設けられています。以下の説明を読むとともに、必要であれば都道府県の税事務所や専門家などに確認することが求められます。

軽減措置

新築と中古でやや異なりますが、建物と土地の双方に軽減措置が存在します。具体的な内容は以下の表のとおりです。

【新築】

建物計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
※2020年3月31日までに取得する認定長期優良住宅の場合は、1,300万円を控除する

要件住宅の床面積が50平方メートル(戸建以外の貸家住宅については1戸につき床面積が40平方メートル)以上240平方メートル以下
土地計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記のいずれか大きい方)

・45,000円

・土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200平方メートル限度))×3%

要件

・建物の要件を満たすこと

・土地先行取得の場合、取得から3年以内に建物を新築すること

・建物建築先行の場合、新築から1年以内に土地を取得すること

【中古】

建物計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額)×3%
※控除額は新築日が現在に近いほど高い。たとえば1997(平成9)年4月1日以降なら1,200万円

要件

・買主の居住用、あるいはセカンドハウスとして使うこと(賃貸用マンションは適用外)

・住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下

・次のいずれかを満たすこと

 - 1982(昭和57)年1月1日以降に新築

 - 新耐震基準に適合していると証明されたか、既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

 - 新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

土地計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記のいずれか大きい方)

・45,000円

・土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200平方メートル限度))×3%

要件

・建物の要件を満たすこと

・土地先行取得の場合、取得から1年以内に建物を新築すること

・建物建築先行の場合、新築から1年以内に土地を取得すること

以上のように、要件次第で不動産取得税の金額が大きく異なっています。数百万円レベルで変わってくる

可能性もありますから、厳密な確認が求められます。

猶予期間

都道府県によっては、不動産取得税を支払うまでの猶予期間を設けているところもあります。たとえば東京都の場合は「徴収猶予」というルールが設けられています。これは、土地を取得してから3年以内に軽減対象となる住宅を建設するのであれば、新築までの期間は減税相当額の納税を猶予するものです。また、中古住宅でも、軽減対象とするための耐震改修工事中やその予定である場合は徴収の猶予を受けられるとしています。

猶予の申請期限があるかもしれないので、詳細については所管の都道府県税事務所に問い合わせることをおすすめします。

「税金の知識を深めるための不動産投資セミナー情報」

ここまで不動産取得税についてご説明してきました。ほかにも、不動産投資に関係する税金には所得税や住民税はもちろん、固定資産税や相続税・贈与税など多数存在します。不動産に特化した税金の知識を深めるためには、セミナーで実践的な情報を収集することが欠かせません。

不動産投資にかかる税金を学ぶ意味とは

税金に関する事務を専門家に任せるとしても、最低限の知識がなければ税金の払いすぎや脱税といったことにもなりかねません。どのような税金をどのように計算し、どのように支払うのかが分からないまま不動産投資をするというのは、薄着のまま雪山に登ろうとするのと同じくらい危険なことなのです。

脱税を避けながら効果的な節税をするためには、実践的かつ最新の知識を身に付ける必要があります。確かに知識だけなら本やインターネットだけでも手に入りますが、その知識をどう活用するのかについては専門家の話を直接聞いた方が手っ取り早いでしょう。セミナーの存在意義は、このように知識のみならずその活用方法、メリットについてもダイレクトにお伝えできる点にあると考えています。

「不動産取得税は不動産取得前に計算しておこう」

不動産取得税の納付期限は、納税通知書が来てからあまり経たないうちにやってきてしまいます。場合によってはすぐに用意できないほどの金額となることもありますから、できれば事前に用意しておきたいところです。事前に固定資産税評価額がある程度分かりますので、不動産を手に入れる前に計算してお金を準備しておきましょう。

不動産投資をしていると、不動産取得税の支払い以外にもさまざまな作業が発生します。あらかじめ何があるのか、いつ何が必要なのか洗い出してから不動産の購入に取りかかることをおすすめします。また、セミナーなどを通じて不動産会社と密なつながりを作り、質問事項をすぐに確認できるようにしておくとよいでしょう。

不動産投資での税金対策・節税対策について詳しくはこちらをご覧ください

http://jpreturns.com/seminar/

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