医師が不動産投資にぴったりな理由は？節税効果から

医師こそ不動産投資を取り組むべき

不動産投資は個人の信用力が極めて高い医師こそ、おすすめの資産形成方法です。金融機関からお金を借り、入居者から受け取った家賃を原資に返済し、中長期的に資産を形成するのが不動産投資の仕組みです。時間をかければ誰でも資産を拡大できる仕組みではあるものの、金融機関から借りられる金額が大きい医師は、資産形成のスピードで周囲と圧倒的な差をつけられるでしょう。

もちろん、金額が大きいので失敗したら取り返しのつかない金額を背負うリスクもあります。しかし、事前に勉強をして、信頼できる不動産会社のアドバイスを受けて物件を購入すれば、高い確率で億単位の資産を築けるでしょう。

医師が不動産投資にぴったりな理由は？

ここでは医師が有利に不動産投資を勧められる理由を具体的に説明していきます。他の職業の人が不動産投資を行うときでも当てはまる理由も含まれているものの、収入も個人属性も高い医師の方がより効果的です。

・個人属性が高いので融資金額が大きい
・圧倒的な信頼で融資審査に通過できる
・合法的な節税になる
・手間がかからない
・相続税対策としても効果的である
・インフレ対策になる
・生命保険代わりになる
・大きな資産を築ける

それぞれ詳しく解説していきます。

個人属性が高いので融資金額が大きい

医師は年収も高く、失業リスクが低いので金融機関から多くの融資金額を受けられます。不動産投資において、融資金額の大きさは圧倒的なメリットです。好立地で収益性を期待できる物件を見つけても、金融機関の融資が下りなければ、そもそも不動産投資を始められません。

融資金額を決めるうえでは年収だけでなく、継続的に収入が得られるかも大事なポイントです。その点、医師免許は権威ある国家資格であり、医師は引く手あまたであるので、長期的に失業状態が続くとは考えられません。金融機関からすると、高額の融資をしても貸し倒れリスクが極めて低い優良顧客となるでしょう。

当然融資金額が大きければ、資産形成の規模も大きくなります。例えば、同じ利回り5％でも価格が2,000万円と1億円の物件を比べると、家賃収入金額は雲泥の差です。完済後、物件価格がそれぞれ20％減価していたとしても、前者が1,600万円なのに対し、後者は8,000万円。高額な物件であればあるほど、築ける資産額に大きな差が生まれます。

圧倒的な信頼で融資審査に通過できる

上記にも記載したとおり、国家資格である医師は圧倒的な信頼があるために、数十億というような極端な融資金額でなければ基本的には審査通過できるでしょう。また、借りられるだけでなく、かなり有利な条件で金融機関と契約できるのも強みです。具体的には低い金利条件での借り入れが可能です。

金利の低さは、不動産投資において成功できるかを分けるといっても過言ではありません。1億円以上の借り入れになると、わずかな金利差で返済金額が一千万円以上変わります。借入金額1億円、30年返済時の金利ごとの返済額は以下の通りです。

	返済額/月	返済額/年	金利1.5％との総返済額の差
金利1.5%	345,120円	4,141,440円	–
金利2.5%	395,120円	4,741,440円	18,000,000円
金利3.5%	449,044円	5,388,528円	37,412,640円

わずか1％の金利差でも総返済額では1,800万円も違ってきます。これは金利による返済額の違いなので、収益にダイレクトに跳ね返ります。金融機関は貸し倒れリスクが少ない、医師のような個人属性の高い人に対して優遇するため、不動産投資を有利に進められるでしょう。

合法的な節税になる

不動産投資は不動産所得の赤字を給与所得と相殺して、合法的に節税可能です。特に医師は所得に貸せられる税率が高いため、適切に経費計上して課税所得を圧縮すると、効果的な節税ができるでしょう。

具体的には所得税・住民税での節税が期待できます。不動産投資で会計上の赤字が発生すると以下の計算式で、課税所得が圧縮できます。

給与所得(医者としての給料)＋不動産所得(赤字)＝課税所得

課税所得から所得ごとに設定されている税率を掛けて納税金額が決まります。上記式で分かるとおり、不動産所得が赤字になると課税所得が下がるため、納める税金を減らせるのです。

例えば、給与所得1,500万円の人が不動産所得で300万円の赤字であれば、課税所得は1,200万円です。単純計算では、300万円(所得が減った分)×33％(税率)分だけ、納める所得税が減ります。実際は納める住民税にも影響を及ぼします。

大事なのはここでいう不動産所得の赤字は、キャッシュフローの赤字ではなく会計上の赤字を指している点です。実際には家賃収入が毎月のローン返済額や諸経費の合計を上回っていて黒字であっても、支出が発生しない減価償却費などの経費計上で会計上赤字になるケースもあります。

税率は高所得者ほど高くなるので、不動産所得の赤字で課税所得を減らせると、医師は税金面で大きな恩恵を受けられます。

手間がかからない

高額な物件を購入し、管理する部屋数が多いと管理作業に手間取ると考える人もいるかもしれません。しかし、入居者募集から管理委託、退去の際の手続きや物件の確認など、もろもろの物件管理作業を委託するために、実は不動産オーナーの負担はほとんどありません。

これは不動産投資で多くの人が誤解していることの一つでもあります。通常の管理委託は家賃の5％程度が相場であるため、経営自体への影響もないでしょう。

また、入居者の満足度を高める意味でも管理委託を選ぶのが賢明です。なぜなら、トラブル発生時には、医師をはじめ、日中働いている人は即座に対応ができず、入居者の不満を抱える要因にもなってしまいかねないからです。加えて、賃貸経営の細かいノウハウも通常の不動産オーナーは持ち合わせていないため、対応できないシーンも多く発生するでしょう。入居者の満足度低下は、退去にも繋がります。

そのため、多少の収入減になるものの、入居者の満足度やコスパを考えると、管理委託するのが合理的です。賃貸経営を失敗しないためにも、不動産オーナーの負担が少ない管理委託を選ぶのがおすすめです。家賃保証がついているサブリースという契約形態もありますが、手数料が高いなどのデメリットもあるため、内容を理解せずに安易に契約するのはおすすめできません。サブリース契約について詳しく知りたい人は、以下の記事で詳しく解説しています。
サブリースとは？メリットや注意点・契約時の確認事項も紹介

相続税対策としても効果的である

不動産投資は相続時の納める税金を圧縮でき、相続税対策としても効果的です。医師は平均年収も高く、普通の会社員と比べると大きな資産を築く傾向があります。しかし、多額の資産があってもその大半が現金の場合には以下の通り、高い税率を課されてしまいます。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超から1億円以下	30％	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45％	2,700万円
3億円超から6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

出典：国税庁｜No.4155 相続税の税率

長く医師として働いていたなら、相続税の対象額が基礎控除等をした後でも、相当な金額が残るでしょう。相続人の数にも影響を受けるものの、開業医などの相続では、相続人1人あたり1億円超になるのも決して珍しくありません。

そのような多額の相続税を回避する策として有効なのが、不動産投資なのです。なぜなら、現金としてではなく、不動産として相続すると相続税評価額が落ちるため、納める税金を少なくできるからです。つまり、同じ資産額でも、資産をどのような形態で保有しているかによって、相続税が異なります。

不動産を相続する場合は取得金額や時価ではなく、路線価などを用いて、相続税評価額を計算するのが一般的です。物件があるエリアや種類などによっても異なりますが、時価の5～7割程度の評価になる物件もあります。不動産投資のように、他の人に貸し出している物件の評価は、さらに低くなります。これは、第三者が住んでいると実質的に自分が住めないなど、自由度が低いために自用地と評価方法を変わるためです。

不動産投資は資産運用方法としても優秀なのに加え、豊富な資産を持っている医師にとっては相続税対策としても効果を発揮します。

インフレ対策になる

不動産投資はインフレ対策としても資産を守る有効な手段です。インフレとは商品やサービスなどの価格が上がり続ける状態を指し、インフレーションとも呼ばれます。例えば、1,000円の商品が1,300円になる値上がり現象が、数多くの商品で起こるとインフレになっていると一般的にはいわれます。商品の価格上昇は、裏を返せば、お金(現金)の価値の下落です。

仮にインフレによって、現金の価値が5％下がったときに、より影響を受けるのは医師のように豊富な資産を持つ属性の人たちです。そのため、多額の資産を現金で保有している人は、資産配分を見直して、インフレ対策を行う必要があります。

不動産はそのもの自体に価値があるため、インフレ時に現金のように価値が下がるのはありません。物件の資産価値にもよりますが、利便性の高ければ、インフレ時には価格が上がるケースも珍しくありません。現金のまま保有しているとインフレ時に実質的に価値が下がってしまいます。しかし、不動産であればむしろ価格上昇に伴い資産増となる場合もあるのです。

また、インフレが長期化して家賃上昇にも反映されれば、収入増も期待できます。多くの不動産投資家は金融機関からお金を借りています。そのため、現金の価値低下は実質的には借金の負担感を減らす効果もあるでしょう。

「不動産という資産の性質」、「借金の負担感の低減」などさまざまな側面から不動産投資はインフレ対策になるといえます。

生命保険代わりになる

不動産投資は生命保険代わりになるという、他の資産運用方法には見られないメリットもあります。これには、金融機関から借り入れる際に付帯する団体信用生命保険(団信)が関係しています。

団信とは、借り入れをした契約者が死亡や高度障害状態の際に、残りのローン返済を免除される保険です。住宅ローンでおなじみの団信は、不動産投資ローンにおいても、たいていの金融機関で加入が義務付けられています。逆に健康状態が悪く団信の審査に通らないと、多くの金融機関で借り入れができません。

契約者が万が一のことがあった際には、残債がない不動産がそのまま相続人に引き継がれます。相続人はそのまま不動産運用を行い、家賃収入の大半を受け取り続けたり、売却してまとまったお金にしたりするのも可能です。万が一の際には実質的にすぐ現金化できる資産を受け取れるので、生命保険と同様の役割を果たせます。すでに生命保険に加入しているなら、団信で代替すれば、毎月の支出を抑えるのも可能です。特に、収入の高い医師は生命保険料も高い傾向にあり、物件の規模にもよるものの効果的な支出削減となるでしょう。

ただし、生命保険代わりになっても、賃貸ニーズのある資産性の高い物件でなければ、借り手も売り手もつかず、かえって資産を減らしかねないので注意しましょう。

大きな資産を築ける

大きな資産を築けるのは不動産投資をする人全てに当てはまるものの、特に医師の場合は顕著です。入居者からの家賃を原資に返済を行うため、自分の持ち出しなく、中長期的には1億円以上の資産を築けます。

物件を選べば持ち出しが少なく済むのは、普通の会社員も医師も同じですが、与信が異なるため、ローン返済終了後の資産には大きな差が生まれます。与信の違いとは、すなわち金融機関から借りられる金額の差です。

毎月の持ち出しがない状態だと仮定して、2,000万円と1億円の物件では完済後の資産額に大きな差があるのは明白です。それぞれ購入時から30％減価していたとしても、前者が1,400万円なのに対し、後者は7,000万円が純資産になります。毎月のキャッシュフローや資産性も異なるので、不動産投資の良し悪しを決めるために一概に比較できる数字ではないものの、与信の大きさが保有資産に与える影響はイメージできるのではないでしょうか。

医師は年収の高さと安定性で金融機関から高い評価を獲得できるため、収益性を兼ね備えた物件なら、1億円以上の借り入れも十分可能です。自分の持ち出しが少ない状態で大きな資産を築けるのは、医師が不動産投資を行うメリットになります。

医師が不動産投資をするうえで気を付けること

ここまで医師が不動産投資を始めるべき理由について説明しました。築ける資産が大きかったり、融資を受けるうえで有利だったりと、一般の会社員の人よりも医師の方がより大きなメリットを享受できるのも事実です。しかし、医師という有利な立場であっても必ず不動産投資に成功できるとは限りません。不動産投資を始めるうえで気を付ける点は、以下の通りです。

・物件選びで手を抜かない
・信頼できる不動産会社を選ぶ
・丸投げしない
・節税のためだけの不動産投資にしない
・サブリース契約に気を付ける
・不動産投資にあるリスクを把握しておく
・目的に合う物件に投資すること
・不動産詐欺に気を付ける
・分からないことは分かるまで聞く
・借りすぎに注意する

それぞれ詳しく解説していきます。

物件選びで手を抜かない

医師であっても物件選びで手を抜いてはいけません。なぜなら不動産投資で成功できるかどうかは、物件選びでほとんど決まるといっても過言ではないからです。劣悪な物件を選んでしまうと、その後にいくら力を入れても挽回できないケースが多いからです。

劣悪な物件にもさまざまな種類があります。例えば、地方にあり、駅から遠いなど立地が悪い物件がその代表格です。立地が悪いとその物件に住みたいという人が周辺に少ないため、なかなか入居者を見つけられません。仮に見つけられてもたいていは数年間しか居住しないので、退去の度に入居者探しに苦労するでしょう。立地が悪い物件は、家賃を下げても入居者が見つかるとは限らず、空室が続けば毎月自分の貯蓄を取り崩して返済を続けなければいけません。一度物件を購入してしまうと立地だけは変えようがなく、いくら集客などに力を入れても、改善できないケースが多いです。

そのため、いくら有利な条件で融資を受けられたとしても、物件選びは決して手を抜いてはいけません。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資で成功するためには信頼できる不動産業者を選ぶのが大事です。適当に不動産会社を選んでしまうと、利益が出る物件を購入するどころか、劣悪な物件を売りつけられる可能性もあります。

「思ったより利益が出ない」と悩むくらいであれば、高収入の医師であれば、生活に困ることも不動産投資で悩むこともないかもしれません。しかし、1億円超の物件を購入して空室続きとなれば、いくら医師とはいえ、自分の貯蓄からの取り崩しにも限界があります。

例えば、1億円の借り入れで返済期間30年、年利2.5％で計算すると月の返済額は約39.5万円です。実際は固定資産税など他の支出があることも踏まえると、毎月40万円超の赤字は医師でもかなり苦しくなるでしょう。赤字が続いてために手放そうとしても、あまり需要のない物件であれば、購入価格よりも大幅に減額しなければ売却できなくなる可能性もあります。

上記のようなケースでは、売却代金で残債を充当できず、借金だけが残ってしまうでしょう。信頼できる不動産会社にアドバイスをもらって購入をすれば、少なくとも大赤字になるような物件を売りつけられるのは防げます。

信頼できる不動産会社を見分けるためのポイントはいくつかあります。

・不動産会社の口コミを見る
・購入後の管理も業務範囲としている
・営業担当者のレスポンスが早い
・営業時間が長い

無料相談を行っている不動産会社もあるので、上記ポイントを意識して話を聞いてみましょう。J.P.RETURNSでは、オフィスでもオンラインでも無料相談をしています。不動産投資で分からないことは何でも聞けるので、気軽に相談してみるのがおすすめです。

丸投げしない

不動産投資を始めるならいくら忙しくても、営業担当者に全て丸投げは絶対してはいけない行為です。信頼できる不動産会社を見つけたとしても、自分がどのような投資をしたいのかは、伝えなければ分かりません。

例えば、毎月のキャッシュフローが見込める運用をしたいのであれば、首都圏から少し離れた高利回り物件でなければ難しいです。しかし、伝えなければ営業担当者は分からないので、都心の低利回りの資産価値が安定している物件を紹介する可能性も十分にあるでしょう。

自分の理想に近い不動産投資を実現するためにも、営業担当者に投資方針を伝え、自分でも調べながら物件を決める必要があります。

節税のためだけの不動産投資にしない

医師は納める税金が高いために、どうやって節税するかに頭を悩ませている人も少なくないでしょう。不動産投資は節税効果も見込める投資手法ではあるものの、節税だけを目的として行うのはおすすめできません。

不動産投資では、減価償却費のような支出がない経費を計上するなどして、会計上の不動産所得が赤字になると、給与所得と損益通算によって高い節税効果を得られます。特に高収入である医師は税率が高く設定されているので、損益通算で課税所得が圧縮できるとその恩恵を大きく感じられます。

しかし、節税だけを目当てに不動産投資を始めると節税額以上に損失を被る可能性もあるため注意が必要です。例えば、不動産所得が赤字であるものの、ずっと空室であれば節税額以上の持ち出しが発生し、トータルでマイナスになってしまいます。空室状況が続くような物件であれば、売却するにしても損失が出てしまい、借金だけ残る事態に陥るケースもあるでしょう。

そのため、節税がメインの目的であったとしても、安定的な収益を得られる物件を購入しておかないと、運用を継続するにしても手放すにしても苦労してしまいます。

サブリース契約に気を付ける

サブリースとは、不動産会社に建物を丸ごと借り上げてもらう管理方法の一つです。確定申告手続きの手間が省けたり、運用をほとんど丸投げしたりできるので、忙しい医師にとって選択肢の一つとなるでしょう。また、サブリースには一般的に家賃保証がついている契約が多いです。家賃保証とは文字通り、入居者の有無に関わらず、毎月一定の家賃を受け取れる制度です。不動産投資の大きなリスクである空室で収入0という事態を回避できるために、人気を集めています。

しかし、サブリース契約も不動産業者によっては、悪質な契約内容である場合もあるため、注意が必要です。家賃保証の家賃見直し期間は2年で設定されているケースが多いです。空室が続くようであれば、2年毎に家賃減額を要望される事例も多く、収入は一定になるものの、毎月の赤字が続いてしまうでしょう。

また、サブリース契約においては借り上げた不動産会社が借主という立場になります。不動産オーナーの赤字が続いていてサブリース契約を解除したい場合でも、借地借家法により借主の方が強いために、契約を破棄できません。また売却したくても、サブリース契約は次の買い手に引き継がれます。そのため、不動産売買市場においても、投資家から魅力的な商品と移りにくく、大幅な減額を余儀なくされるなど、不動産オーナーは厳しい立場にさらされてしまいます。

サブリース契約をする際は、物件の収益性を自分自身で確認したうえ、不動産会社のサブリース実績なども踏まえて判断しましょう。

不動産投資にあるリスクを把握しておく

不動産投資はメリットがたくさんある一方で、さまざまなリスクも存在しています。以下に挙げるリスクは不動産投資を始める前に一通り把握しておきましょう。ただし、どのリスクも事前に理解しておき、対策しておけば、致命的な事態に発展するのは避けられます。

・空室リスク 空室状態になり家賃収入が途切れるリスク。物件の魅力低下以外にも外部要因の影響を受ける。例えば、地方都市で主な入居者が一つの企業の社員や大学生に依存していると、移転した際に空室となってしまう。・滞納リスク 入居者がいるものの家賃滞納を起こしてしまい、収入が受け取れなくなってしまうリスク。管理委託をしていれば、入居者への催促まで対応してもらえるものの、必ずしも家賃回収できるとは限らない。また、借地借家法により借主保護が強いため、即座に契約解除を行い、退去させられない。・災害リスク 地震・水害・火災により、物件が損傷を受けるリスク。物件を選ぶ際にハザードマップを見て、ある程度リスクを軽減できるものの、完全にリスク0にはできない。地震・火災保険などに加入することで、損害を少なくできる。・価格下落リスク 物件の価格が下落するリスク。購入後、価格は緩やかに下落するのが一般的ではあるが、相場よりも高い価格で購入してしまうと、大幅に下落してしまう可能性がある。逆に周辺に大型商業施設ができたり、再開発が行われたりによってエリアの人気が高まると、価格が上昇する場合もある。・金利上昇リスク 金利上昇によって不動産投資ローンの返済額が増大するリスク。大半の不動産投資家は金融機関から融資を受けて物件を購入するため大きな影響を受ける。金利上昇を加味してシミュレーションしておき、返済額が増えても対応できるようにしておく必要がある。

運用目的に合う物件に投資すること

自分の運用目的に合う物件に投資しないと、当然ながら期待している結果にはなりません。

例えば、ある程度資産を築けている状態で、あまりリスクをとらずに不動産投資をしたい場合で考えてみましょう。リスクとリターンは比例するので、低リスクの運用では低リターンになる傾向にあります。上記のパターンでは、都心にある人気物件を選ぶと利回りは低いですが、資産価値が下がりにくい運用となり、投資目的に合うと物件といえるでしょう。

上記の低リスクでの運用では都心の物件を紹介しました。他にも以下のようにいくつか不動産の種類があり、リスクリターンが異なります。

・地方の一戸建て投資 地方の一戸建ては全体的な傾向としては高利回りです。ただし、駅からの距離などの利便性が悪い物件も中にはあるため、利回りは高くても、なかなか入居者が決まらないケースもあります。空室期間が長いと、実際の利回りは大きく低下してしまいます。値段と立地なども見ながら投資すべきか判断する必要があるでしょう。・一棟アパート投資 需要が見込めるエリアであれば、高い稼働率が見込め、一定程度の利回りが期待できるでしょう。ただし、地方エリアで入居者が一つの企業の社員や大学の学生など、特定の需要によって入居率が高いなら、移転する可能性もあるため注意が必要です。

自分の投資スタンスによって選ぶべき物件の種類は変わります。物件を選ぶ際には、「ハイリスクで収益を求める」、「安全な資産運用をする」というように投資方針をおおまかに定めておくと物件を絞りやすいでしょう。

不動産詐欺に気を付ける

残念ながら不動産関連の詐欺も多く発生しているのが実態です。消費者センターでの統計では20代の不動産関連のトラブルは増加傾向にあります。不動産は金額も大きいので、詐欺に遭ってしまうと、取り返しのつかない事態に陥ってしまうでしょう。借金だけが残り自己破産せざるを得ない状況に追い込まれる場合もあります。数ある不動産詐欺の中でいくつか紹介します。

・再開発詐欺 再開発詐欺とは、過去には原野商法とも呼ばれた詐欺手法で、ありもしない値上がりを期待させて購入させる手法です。例えば、あまり価値のない土地や建物を、「周辺エリアの再開発で値上がりするので今のうちに買った方がいいよ」といったセールストークで購入させようとします。実際は再開発が行われないため、需要の高くない土地・建物を高値で購入させられてしまう詐欺です。・手付金詐欺 物件を購入するための手付金を持ち逃げされてしまう詐欺手法です。もちろん、手付金は戻ってこず、物件も手に入りません。詐欺被害に遭わないためには、実績豊富な信頼できる不動産会社から購入するのが大事です。特に個人売買の場合は、信頼を置ける関係でない限りは、支払わないのが賢明な判断です。・割高物件を購入させる 明らかに周辺相場からみて割高な物件を「今しかない優良物件」と煽って、買わせようとする悪質な業者もいます。相場より高い金額で掴んでしまうと、入居者がいても大赤字の状態が続くなど、苦しい賃貸経営となってしまいます。簡単に周辺相場は調べられるので、同じエリア、間取り、面積の物件価格を事前に確認しておきましょう。

上記は不動産詐欺の一部で他にも多くの種類があります。特に医師は高収入で忙しいので、カモにされるケースもあるでしょう。不動産詐欺については、以下の記事でさらに詳しく解説しているので、参考にしてください。
不動産詐欺はいっぱいある？よくある詐欺の手口を一挙紹介

分からないことは分かるまで聞く

不動産は高額な買い物なので、分からないことがあれば、自分自身で理解できるまで確認しておくと安心です。その内容によっては、購入自体の判断を変える場合もあるでしょう。物件購入後は、日常の買い物のようにキャンセルや返品も簡単にはできません。

確認しなかったがために起こったミスで、購入後すぐに売却しようとしても、数百万円から一千万円以上の損害を被るケースもあります。また詐欺を防ぐという意味でも、理解できるまで聞くのは重要です。細かく質問して、営業担当者がレスポンス早く、そして誠実に答えてくれるなら、信頼できる不動産会社として迷わず購入に踏み切れるでしょう。

契約関係でも分からないことがあれば事前に確認しておくのが無難です。サブリースのように、一度契約してしまうとなかなか解除できないケースもあります。

借りすぎに注意する

高年収の医師とはいえ、借りすぎてしまうと不測の事態が起きた際に対応できなくなってしまいます。属性が高いので諸経費を含めたフルローンで不動産を購入できるケースもありますが、必要以上の大金を借りてしまうと、複数の物件で空室が重なった場合などは、返済に困窮してしまう可能性があります。借りられる金額と安全に返済を続けられる金額は違うと心得ておきましょう。

例えば、3億円を借り入れしたら毎月の返済額は約120万円になります。1億円の同じマンションにある3部屋なら、エリアやマンション起因で空室率が高くなるケースもあります。年収が3,000万円でも、空室状態が続いて毎月120万円の赤字を垂れ流すとなると苦しいです。年収3,000万円は月の手取りにならすと約150万円前後なので、120万円の返済を続けるとかなりカツカツの生活になってしまうのが容易に想像できます。

不動産投資で資産を増やしたいとはいえ、上記のようなケースにならないように物件や借入額を選ばなければいけません。

Q&A

医師は不動産投資のカモにされやすい？

医師は高年収であるので、カモにされやすい傾向にあります。理由の一つとして、通常の会社員であれば、金融機関からの融資が難しい物件であっても、医師は高い属性によってほとんどの物件で借り入れができることが挙げられます。また、忙しい人が多いので、物件選定などの投資の根幹となる部分を不動産会社に丸投げするケースもあります。顧客の利益よりも自社の利益を優先する悪質業者もいるため注意が必要です。

カモにされないためにも、信頼できる不動産会社から購入するのが重要です。

医師だと効果的な節税になる理由は？

医師の不動産投資が効果的な節税になる理由は、課税所得への税率が高いので、不動産所得の赤字によって一般的な収入の人よりも節税額が大きくなるためです。特に所得税は累進課税なので、収入が高いほど節税効果は大きくなります。

年収500万円と年収2,000万円の人では、不動産所得の赤字額が同じ100万円でも、実際の節税額は大きく異なります。

また、医師は保有している資産も大きい傾向にあるので、不動産として保有しておくと、相続時の評価額にも影響を及ぼすでしょう。物件の種類によっては現金と比べて、5～7割程度の評価額になるなど、効果的な相続税対策になります。

信頼できる不動産会社を探すコツは？

信頼できる不動産を見分けるコツはいくつかあります。以下はそのポイントの一例です。

・不動産会社の口コミを見る
・購入後の管理も業務範囲としている
・営業担当者のレスポンスが早い
・営業時間が長い

無料面談を行っている不動産会社もあるため、最終的には実際に営業担当者と話をして判断しましょう。

不動産投資にあるリスクは何？

不動産投資には以下のようにさまざまなリスクがあります。しかし、事前に把握し、対策を講じておけば大きな問題にはならないでしょう。

・空室リスク
・滞納リスク
・災害リスク
・価格下落リスク
・金利上昇リスク

例えば、空室リスクに対しては需要の高い都心物件を選ぶ、災害リスクに対してはハザードマップで確認し、保険にも加入しておくなどで対策ができます。どのリスクも事前に備えておけば、不動産投資を断念するほどではありません。自分がとれるリスクの大きさに応じて、物件を決めるのがおすすめです。

どのようにリスクに対応していいのか分からないなら、J.P.RETURNSの無料相談でプロの担当者に相談してみるのもいいでしょう。

まとめ：医師は有利な条件で不動産投資を始められる

国家資格を保有している医師は高年収であり、不動産投資を始めるにも有利な条件で始められます。特に不動産投資ローンを利用する際、金融機関からの評価が高いために、一般的な会社員では考えられないような金額の融資が下りたり、金利条件を優遇されたりするケースもあります。

資産を膨らませるために融資金額や金利条件は重要な要素です。ただし、物件を適当に選んだり、不動産詐欺に遭ったりしてしまうと、資産を減らす結果にもなりかねません。

忙しくてなかなか不動産投資の勉強さえ始められない状態であれば、まずは無料相談を活用してみましょう。どのように勉強をすればいいかなども含めて、プロから親身にアドバイスをもらえます。J.P.RETURNSでは、オフィスでもオンラインでも面談が可能なのでぜひご活用ください。
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