不動産投資を始めるにはいくら必要？少ない費用できる人の特徴を紹介

不動産投資の仕組み

不動産投資は、マンション、一棟アパート、一戸建てなどの物件を購入し、貸し出して家賃収入を得る仕組みです。物件の種類によって、リスクやリターンの大きさ、必要な資金が異なります。

お金持ちでないと不動産投資を始められないと思っている人も多いですが、十分な資金が手元になくても、金融機関からの融資を受けての物件購入も可能です。会社員をしながら、不動産投資をしている人の大半は、お金を借りて不動産投資を始めています。

家賃収入を原資に返済できれば、ほとんど手出しなしで完済するのも可能です。物件の取得価格や家賃相場を含め、さまざまな要素が重なり合って、毎月のキャッシュフローや将来的な資産価値が決まります。そのため、不動産投資をすれば、必ず毎月収支がプラスになり資産を築けるのではなく、購入した物件や不動産市況などによって成功できるかは左右されます。

例えば、あまり賃貸ニーズのないエリアの物件を購入して空室が続けば、ローン返済は常に自分の収入や貯蓄から捻出しなければいけません。数か月なら耐えられても、それが数年以上続くと苦しくなるでしょう。

しかし、資産価値が高く、多くの人が住みたいと思う需要の高いエリアであれば、多少の赤字が発生していたとしても、トータルでは大きくプラスになるケースもあります。資産価値の高い物件を自分で探す自信がないという人は、不動産業者の無料相談などを活用するのがおすすめです。J.P.RETURNSでは、お客様の要望を聞きながら、おすすめの物件の情報を提供しています。不動産投資とは？という基礎部分からも説明しますので、ぜひ参考にしてください。
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不動産投資を始めるときにかかる初期費用とは？

実際に不動産投資を始める際には、物件価格だけではなく、さまざまな初期費用がかかります。これは「不動産投資特有の支出」というわけではなく、マイホームを取得する際に発生する費用とほとんど同じ項目です。

登記費用、不動産投資ローンの手数料など、想像以上にさまざまな費用が発生します。一般的には初期費用の合計は、物件価格の10％前後にもなるといわれています。個人属性によっては物件費用等を不動産投資ローンで全てを賄えず、自己資金を投入しないと購入が難しいケースもあるでしょう。その場合、投入する頭金も初期費用としてカウントすると、物件価格の10％以上にものぼる可能性もあります。

どれくらい頭金が必要なのかは、物件の資産性に加え、個人の属性などにも影響するため、物件を決めて審査してみないと分かりません。個人の属性が高い人とは以下のような項目に当てはまる人です。

・大手有名企業の社員
・公務員
・医師、弁護士など

上記のような安定的に収入を得られると判断される職種は、個人属性が高いと金融機関から判断され、不動産投資ローンを組む際も優遇されやすいといわれています。

ただし、上記以外の職種では審査に落ちるというわけではなく、勤続年数、年収、自己資金なども含めて、総合的に判断されます。

では、具体的な初期費用の内訳について解説していきましょう。

初期費用の内訳

不動産投資の初期費用は前述のとおり物件費用の10％前後ともいわれています。具体的な内訳を以下の順に説明していきます。

・登記にかかる費用
・不動産取得税
・印紙税
・ローン手数料
・ローン保証料
・火災・地震保険料
・仲介手数料

それぞれの項目の内容を解説していきます。物件の価格にもよるものの、上記の費用を足し合わせるとそれなりの金額にはなるでしょう。しかし、個人属性の評価が高いと、初期費用を含めて金融機関から融資を受けられるケースもあります。

登記にかかる費用

不動産を購入すると、所有権や抵当権に関わるいくつかの登記が必要になります。これらの不動産登記にかかる税金が登録免許税です。不動産を取得すると、その不動産の権利を第三者にも明らかにするために、一般的には土地は所有権の移転登記、建物は表題登記、所有権の保存登記などを行います。また、不動産投資ローンを利用する際は、抵当権の設定登記も行います。

登録免許税の計算は以下の通りです。

固定資産税評価額×税率＝税額

ただし、税率は登記の書類によっては異なります。

例えば、土地や建物の売買は、2％です。購入する物件や土地が中古か新築かによっても変わる場合があるので、国税庁 No.7191 登録免許税の税額表を購入前に確認しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入や建築などで不動産を取得した際、取得者に貸される税金です。登記の有無に関わらず発生します。ただし、相続で取得するケースなど、一部課税されない場合もあります。

納税するタイミングは購入時ではなく、物件取得してから、3か月後以降に届くのが一般的です。購入時に支払うわけではないとはいえすぐに支払うお金となるので、初期費用に含めてお金を事前に準備しておきましょう。

不動産取得税の金額は固定資産税評価額×4％(税率)です。評価額が1,500万円なら不動産取得税は60万円とそれなりの金額になるので、納税額も含め自己資金を準備しておきましょう。

現在、以下のように居住用の土地と住宅は、軽減税率として3％となっています。ただし、不動産投資においては、土地部分のみしか軽減税率が適用されない点は注意してください。

〇　税率の特例措置 住宅取得の負担軽減による住宅取得・流通の促進を図るため、住宅を取得した場合の不動産取得税の税率を３％に軽減（本則：４％）します。（適用期限：令和６年３月31日） 引用：国土交通省｜不動産取得税に係る特例措置

印紙税

契約書の締結にあたり、印紙を貼り付ける必要があります。具体的には、ローンの「金銭消費貸借契約書」と物件の売買時の「不動産売買契約書」です。印紙税の貼り付けが税金支払いにあたります。

印紙税の金額は、物件価格によって税率が異なります。以下の不動産売買契約書及び金銭消費貸借契約書の印紙税額を、事前に以下の表で確認しておきましょう。

契約金額	印紙税額
1万円未満（※）	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

出典 国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

1億円程度でも印紙税は6～10万円の範囲なので、不動産投資の収支へ大きな影響はありません。

ローン手数料

不動産投資ローンを組む際には多くの金融機関で事務手数料が発生します。費用の名前はローン手数料であったり、不動産投資ローン事務手数料であったりまちまちですが、内容は同じです。

手数料の設定方法は、金融機関によって異なり、融資金額に応じて変わる定率制や数万円の金額で固定されている定額制があります。手数料が安いほど、負担は少なくなるものの、ローン手数料が安い代わりにローン保証料が高かったり、金利が高かったりする金融機関もあります。そのため、手数料だけではなく、借り入れのトータル費用を確認したうえで、融資を受ける金融機関を決めると失敗しにくくなるでしょう。

また、繰り上げする際の手数料も確認しておくと安心です。

ローン保証料

不動産投資ローンは多額の借り入れとなるため、万が一の際には保証会社に返済してもらう仕組みとなっています。家賃収入を原資にローン返済をするとはいえ、保証がないと、契約者が死亡した際などに金融機関が大きな損失を被ってしまう可能性があります。

金融機関がそのリスクを減らすために保証会社を立ててもらうのです。追加で上乗せ金利を支払ったり、既に手数料が金利に組み込まれたりするケースがあります。ただし、上乗せされる金利は0.2～0.3％くらいが相場なので、賃貸経営にそこまで大きな影響は及ぼしません。

金融機関を選ぶ際には、ローン保証料も確認して判断しましょう。

火災・地震保険料

不動産投資ローンを組む際には、火災保険の加入が必須条件となります。金融機関からすると、物件自体が担保であるため、万が一の際には保険で修繕しなければなりません。

どのエリアを選ぶにしても、不動産投資に天災リスクはつきものです。不動産オーナーの損失を最小限に抑えるためにも火災・地震保険に加入しておくのが望ましいです。

保険金額は対象となる建物や家財の評価額を基準に設定されます。評価額の算出に使われる指標の一つに再調達価額があります。再調達価額は、対象の建物を再度建設する際に必要な金額をベースとした評価額です。

マンションや戸建てなどの種類や築年数、所在地によっても異なるため、購入前に調べておきましょう。種類などの諸条件を入力すれば、ネット上で簡単にシミュレーションできます。

仲介手数料

不動産を購入する際に仲介会社を挟むと手数料が発生します。この不動産仲介手数料は売買が成立したときにのみ発生し、物件の金額に比例して大きくなります。

不動産仲介手数料は上限が決められており、400万円より高い物件は「物件価格の3％＋6万円」です。この金額を上限として、不動産仲介会社は自由に仲介手数料を設定できます。

例えば、1億円の物件であれば、306万円(1億円×3％＋6万円)となります。

不動産会社が保有している物件をそのまま購入するなど、仲介会社を経由して買わない場合は仲介手数料が発生しません。J.P.RETURNSではお客様の要望にぴったりな条件の物件を直接販売しますので、仲介手数料は発生しません。オフィスでもオンラインでも無料相談も行っていますので、興味があればぜひご活用ください。
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不動産投資を始めるにはいくら必要？

ここまで不動産投資を始めるにあたり、初期費用の内訳について解説しました。始める前には物件価格に応じて、10％前後は自己資金が必要となる可能性があると説明しました。10％といっても、物件価格が3,000万円なら300万程度となり、それなりの負担と感じるでしょう。上記の初期費用も含めて、金融機関で借りられるとしたら実際の手出しはいくら必要になるでしょうか。

安定した収入のある会社員であれば、上記の初期費用も含めてまとめて金融機関から融資を受けるのも可能です。最終的には資産状況なども加味して、金融機関が判断するものの、実際の手出しは10万円程度から始められる場合もあります。そのため、初期費用自体は100万円以上かかっても、多く借り入れできる金融機関を探せば、ほぼ手出しなしで不動産投資を始められます。

審査の基準は金融機関によって異なり、また公表していないので、直接担当者と話をして感触を掴み、実際に審査に出してみないと分からないのが現状です。金融機関と連携している不動産会社であれば、物件選びのアドバイスを受けるだけでなく、融資についても相談や紹介をしてもらえます。

J.P.RETURNSでは、多くの提携金融機関があるため、お客様の状況を加味して最適な融資プランの提案もお手伝いできます。平日の仕事終わりの時間にオフィスでもオンラインでも相談可能なので、お客様の状況に合わせてご活用ください。
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少ない初期費用で不動産投資を始められる人の特徴

金融機関から物件価格に加え、初期費用の大部分の融資を受けられると、不動産投資を始める際の手出しは10万円程度抑えるのも可能です。しかし、誰でも金融機関から初期費用を含めて借りられるとは限りません。

ここでは、手出しが少なく不動産投資を始めやすい人の特徴を以下の通り解説していきます。

・個人属性が高い人
・豊富な資産を持っている人
・担保価値の高い物件を選んでいる人

それぞれの特徴を詳しく説明していきます。

個人属性が高い人

個人属性が高い人は金融機関からの評価が高いので、頭金を含めた初期費用の大部分を借りやすいといえます。個人属性が高いとは具体的には以下のような特徴です。

・大手企業の社員 ・公務員 ・医師や弁護士などの士業

簡単にいうと、客観的に見て「この人なら貸しても大丈夫だろう」と思われるような人が、金融機関から多額の借り入れをできる人です。上記に該当しなくても、今後も安定した収入を得られると金融機関から判断されれば、融資を多く受けられます。

職業の他にも以下の項目が判断の材料となっています。

・株式や債券などの金融資産が多い ・不動産のような現物資産を持っている ・勤続歴が長い ・年収が高い

これらの項目の満たしている数が多いと、個人属性が高いと判断され、融資金額が増えたり、有利な条件で契約できたりが期待できます。

豊富な資産を持っている人

豊富な資産を保有していると空室で赤字が続いていても、貯蓄を取り崩してでも返済を続けられると金融機関は考えます。

マイホームの場合、返済が滞ると住む家を失う可能性もあるため、転職するなり、支出を抑えるなりして、必死に滞納を防ごうとします。一方、不動産投資のローンでは、自分が住む場所を失うわけでもないので、住宅ローンの返済と比べて必死に返済しようと考える人は少ないのが実態です。

そのため、不動産投資ローンにおいては個人年収などに加え、経営状況が悪くなっても、返済を続けられる余力があるかも評価項目となります。返済が滞るリスクが少ない豊富な資産を持っている人であれば、金融機関は安心して融資できるので、多額の借り入れや有利な条件での契約が可能です。

担保価値の高い物件を選んでいる人

担保価値の高い物件を選んでいる人の方が、より高額の融資を受けやすいといえます。担保価値とは、イメージとしては「資産価値」です。契約者の返済が困難になると、物件は差し押さえられます。その際、担保価値が高ければ、売却してほとんど損失を被ることはありません。

極端な例ですが、5,000万円の残債が残っている状態で、物件が5,500万円で売れるなら赤字は発生しません。資産価値が高い物件であれば、需要が高いので空室が起きにくいうえ、万が一の際にも損失は最小限で済むため、金融機関側からすると安心して高額融資をできます。

そのため、初期費用の負担を最小限にしたいなら、担保価値の高い物件を選ぶと、金融機関からの融資を得やすいといえるでしょう。

少ない初期費用で不動産投資を成功させるコツ

少ない初期費用で不動産投資を始められれば、金融機関から一定程度の資産価値も認められている物件ともいえます。ただし、あくまで購入時点での評価になるため、不動産投資を成功させるためには資産価値を保ち続けられるかなど、中長期的な目線で考える必要があります。少ない手出しで不動産投資を成功させるコツとして、以下の5つを挙げました。

・立地の良い物件を選ぶ
・生活環境の良いエリアの物件を選ぶ
・収支計画をしっかり立てる
・条件の良い金融機関で借りる
・信頼できる不動産会社からアドバイスを受ける

上記のコツを理解して、不動産投資に臨めば、成功する確率を高められるでしょう。

立地の良い物件を選ぶ

不動産投資で成功するために一番大事なのは、多くの人が住みたいと思うような立地の良い物件を選ぶことです。初期費用が少なく済んでいるのは、裏を返せば多額の資金を借りているからです。返済額も高額になる傾向にあるため、安定的に入居していなければ、すぐに赤字となってしまいます。

不動産投資で赤字経営が続くと、自分の貯蓄からの返済が続き苦しくなります。立地の良い物件であれば、入居率も高く保てるうえ、手放したいときにも買い手が見つかりやすいです。

もし物件があるエリアで商業施設の建設や再開発が起こると、購入時より価格が上がる可能性もあるでしょう。保有し続けるにしても、手放すにしてもどのような状況になっても、困らないために立地の良い物件を選ぶのは不動産投資を成功させるために必須です。

生活環境の良いエリアの物件を選ぶ

物件選びの際には、生活環境の良いエリアにある物件を選ぶのが、高い入居率を維持するために大切です。駅徒歩1分など、立地の良さも資産価値の観点から重要ですが、暮らしやすさにも目を向ける必要があります。

少し極端な例になりますが、駅前であってもスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが徒歩10分かかるなど、日常生活を送るうえで欠かせないお店が遠くなると、住みやすいとはいえません。駅距離という点では立地が良くても、生活しにくければ高い入居率を維持できない可能性があります。

また、騒音や治安などの面にも気を配る必要があります。いくら駅が近くても、目の前が線路や繁華街などでうるさくて窓を開けられない状況だと、嫌がられるかもしれません。

そのため、駅まで近いだけではなく、不自由なく暮らせるかという視点も持って物件を選ぶと、入居率の低い物件の購入を防げるでしょう。

収支計画をしっかり立てる

不動産を購入する前には、厳しめの条件で収支計画をしっかり立てましょう。運用中に想定外のトラブルに見舞われるケースもあります。その際、甘いシミュレーションしかしていないと、赤字が続き、不動産投資をやめざるを得ない状況に追い込まれる可能性もあります。

シミュレーションをする際には、さまざまなリスクを見込んでおくと安心です。例えば、空室リスクを少し高めに設定する、金利が上昇して返済額が高くなる、修繕費が予想よりも高額になるなど、収支が悪化した際でも賃貸経営を続けられるかを想定してみましょう。収入が減ったり、支出が増えたりするとすぐに厳しくなってしまうようであれば、他の収益性に優れる物件を選ぶ方が賢明です。

リスクシミュレーションをしっかりと行っておくと、不測の事態に直面しても、ある程度柔軟に対応できます。収支計画が思い通りにいかなくても、厳しく見積もっておけば、想定内で収まることが多く、安心して賃貸経営を続けられるでしょう。

条件の良い金融機関で借りる

不動産投資で失敗しないために物件選びと同様に重要なのが、条件の良い金融機関で借りることです。具体的には、低利子の条件で借りるのが重要になります。不動産投資では、金融機関からの融資額も大きいので、わずかな金利差でも返済額に大きな影響を与えます。

5,000万円を35年返済としたときに金利の差ごとに、総返済額を比べたのが以下の表です。

	年間返済額 (月返済額)	総返済額	金利1.5％との 総返済額の差
金利1.5％	1,837,104円 (153,092円)	64,298,491円	–
金利2.5％	2,144,964円 (178,747円)	75,073,795円	10,775,304円
金利3.5％	2,479,740円 (206,645円)	86,790,747円	22,492,256円

上記の表を見ると分かるとおり、わずか1.0％の金利差が総返済額で考えると1,000万円以上の差になります。金利差による返済額の差は借入額に比例するので、お金を借りているほど影響は大きくなります。例えば、1億円を借りるなら、1.0％の金利差で総返済額は2,000万円以上の差です。

金融機関選びは手間がかかるものの、収支に直結するので少しでも資産を増やすためにも、力を入れて取り組む必要があります。

信頼できる不動産会社からアドバイスを受ける

信頼できる不動産会社からアドバイスを受けて、物件を選ぶのは不動産投資を成功させるうえで重要な要素です。不動産投資の最低限の勉強は必要ですが、個人で最新情報のキャッチアップや、トレンドの把握は、専業の投資家でもない限りは難しいでしょう。

プロである不動産会社のサポートを受けるのは、成功するために不可欠な要素といえます。ただし、不動産会社の中には悪質な業者もいるので注意が必要です。もし、劣悪な物件を売りつけられてしまうと、毎月赤字になってしまったり、売却しようとしても借金だけが残る状況にもなったりする可能性もあります。

信頼できる不動産会社を見分けるには、以下の項目を確認しましょう。

・無料でも親身に相談にのってくれるか ・営業年数や実績を調べる ・電話やメールでのレスポンスが早いか ・専門用語を使わずに初心者にも分かるように説明してくれるか ・話を最後まで聞いてくれるか ・いきなり物件を売りつけようとしてこないか

事前に不動産会社について調べたり、実際に担当者と直接話をしたりして、信頼できる不動産会社を見極めましょう。一般的には、購入するまで費用はかからないため、相談している途中で怪しいと感じたら、他の不動産会社に変えることも可能です。

J.P.RETURNSではオフィスでもオンラインでも無料で相談可能です。お客様の投資方針に基づいて、最適な物件をご紹介致します。平日の仕事終わりの時間でも対応可能ですので、お気軽にご相談ください。
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Q&A

一棟アパートとワンルームマンションの初期費用を比べるとどちらの方が少ないですか？

個人の属性やそれぞれの物件の立地や規模等、さまざまな要因に影響を受けるものの、一般的には一棟アパートよりもワンルームマンションの方が、初期費用が少なくなる傾向にあります。理由としては、複数の要因が挙げられます。例えば、「投資総額が一棟アパートの方が大きい」、「金融機関がワンルームマンションの方が担保価値を高く評価する」など、です。

ただし、それぞれの物件の資産価値や、借入希望者の年収や職業などの影響も受けるので、一棟アパートでも少ない初期費用で始められるケースもあります。

不動産投資にはどのようなリスクがありますか？

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、始める前にあらかじめ対策をしておく必要があります。不動産投資の主なリスクは以下の通りです。

・空室リスク 所有物件が空室になり家賃収入がなくなるリスク・滞納リスク 入居者の家賃が滞納し、家賃収入がなくなるリスク・天災リスク 地震、火災、水害など、天災によって建物が損傷するリスク ・価値下落リスク 価値が低下し、価格が下落するリスク。建物の老朽化のような内部的な要因や、周辺エリアの過疎化や商業施設の撤退などによる外部的な要因でも起こる。 ・金利上昇リスク 金利上昇に伴い、不動産投資ローンの返済額は上がってしまうリスク

しかし、どのリスクも事前に想定できるので、厳しめに計画しておく、保険に入っておくなど、手当しておけば致命的な状況に陥らずに済むでしょう。

忙しい会社員でも不動産投資で成功できますか？

忙しい会社員でも不動産投資で成功できます。なぜなら、プロの不動産会社に委託すれば、不動産オーナーはほとんど手間をかけずに賃貸経営ができるからです。

不動産投資の成功を、トータルで金銭的にプラスになるとすると、物件選定をしっかり行えば、中長期的に成功する確率は高いです。便利で需要のある物件を購入すれば、あとは管理会社に丸投げをしても、物件自体の魅力もあるために高い入居率が期待できます。

不動産オーナーがほとんど手を動かすことなく、毎月家賃収入が手に入り、資産拡大できるので、忙しい会社員でも成功できるといえます。

まとめ：不動産投資は10万円程度の初期費用から始められる

不動産投資は金融機関の融資を借りるために、手元に豊富な資産がなくても始められます。安定して稼ぎがあると金融機関から認められると、手出しは10万円程度から不動産投資を始められる可能性があります。毎月の返済は、家賃収入から充当できるので、ほとんど手出しなしで大きな資産を築くことが可能です。

信頼できる不動産会社のアドバイスを受けて、優良物件で不動産投資を始めると、資産形成のスピードを格段に上げられるでしょう。J.P.RETURNSでは、お客様の投資方針をヒアリングしながら、最適な物件を紹介致します。平日の夜でも相談時間もフレキシブルに対応できるので、ぜひご活用ください。