不動産投資で融資をうける際は、サラリーマンで安定した収入のある方が融資を受ける場合、個人事業主で融資を受ける場合、中小企業の社長さんが融資を受ける場合、既に不動産投資をしていて何件かの物件をお持ちの場合などでそれぞれ融資できる金額などが変わってきます。
単純なところから説明すると、サラリーマンの場合は毎年の収入が大幅に変わる事は考えにくいため、三年分の収入証明を提出して毎年の収入が大きく変わっていない事が確認できれば収入に応じた貸し付けが受けられます。
しかし、個人事業主の場合は毎年の営業成績や収入が安定しない事も多いですし、個人事業主には福利厚生も多くの場合はありません。
さらに自身の体調や、景気の影響をもろに受ける可能性も高いため、そこそこ成績の良い申告になっていたとしてもかなりストレスをかけられた見方をされてしまい、どうしても融資を受ける面では条件が弱くなります。また、融資が受けられない可能性も多分にあります。
中小企業の社長さんの場合は、会社の決算書の提出が必要になります。
大抵の場合は三期分の決算書が必要となり、赤字の期が含まれている場合はまず融資は受けられません。会社の借り入れや業績、評点なども関係しますし、ホームページがあるかどうか、事業規模、従業員の規模なども査定の対象となるためこちらもサラリーマンと比べれば大幅に条件は厳しくなることが多くなります。
生命保険会社の営業マンで、フルコミッションの出来高制の報酬を受け取っている場合も同様となります。
この場合も個人事業主と見方はほぼ変わりません。
最後に不動産投資を既にしていて、確定申告も行っている場合の審査ですが、こちらは申告の内容が同じでも金融機関によって見方が変わります。
ローンを組まずに不動産を現金で所有していたり、既に完済している物件を所有している場合には支払いがありませんので、自身のサラリーに家賃収入も収入として上乗せしてカウントされ、融資幅もその分伸びていく考え方になります。
しかし、融資を受けて支払いがある場合は違います。
まず金融機関は入ってくる家賃収入が確定申告に載っていても、来年その家賃収入が必ず入ってくるとは限らないため、一定のストレスをかけて評価したりします。
例えば年間家賃収入が去年100万円計上されていても70％しか収入として評価しない事もあります。
不動産の申告の場合は建物などの減価償却が計上されている事もありますが、この減価償却は実際のキャッシュフローとは関係ありません。
あくまでも帳簿上の経費となり、お金が動いていない経費となりますが、この減価償却費を出費として考える金融機関と、キャッシュフローベースでは減価償却費を割り引いて考える金融機関もあります。
当然減価償却分を除いてキャッシュフローベースで申告書を見てくれる方が確定申告の内容は評価がよくなりますので、融資もそういった計算で評価をくれる金融機関の方が融資額が伸びる可能性が高くなります。
特に信金や地方銀行などの場合は減価償却の数字もマイナス評価となるので申告の内容によっては融資が受けにくくなってしまいます。
（逆の言い方をすれば確定申告の内容に気をつけていれば融資は伸びやすくなります）
融資を最大限活用して運用をされたい方は、融資の使い方として原則は以下の様にすれば融資額を伸ばし、融資のメリットを最大限活用できます。
最初の内は金利が低く、自己資金をあまり使わなくて済む満額に近い融資が使える金融機関であまりマイナスの収支になりにくい物件を購入していく。
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少し金利は高くなっても自己資金をあまり使わずに融資をしてくれる金融機関でなるべく限界まで融資額を伸ばす。
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ここまでくると例え融資が受けられても、融資金利はさらに高くなっていきますし、頭金を必要とする融資も増えてきますので、ここまで自己資金を残しておいて条件の悪い融資を受ける際に頭金として投下し、高い金利の利払いを抑え、投資効率が落ちない様に調整するためにも自己資金は後半の融資の為に取っておきます。
以上の様に順番に条件の良い融資を効率よく使っていけば、自身の持つ融資枠を最大限良い状態でフルに活用することが可能になります。
とはいえ、金融機関のそれぞれの融資の審査要件や考え方、ローンの通し方については専門の不動産業者の営業マンでも本当に詳しい方はほとんどお見掛けしません。
詳しく知りたい方は遠慮なくご相談いただければと思います。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
