不動産の私募ファンドとは?

不動産の私募ファンド

 

最近はあまり聞きませんが、投資の方法として不動産の私募ファンドという物もあります。

私募ファンドとは、例えば20人の投資家を募って、総戸数20戸のマンションを一緒に資金を出し合って建築し、上がった収益をそれぞれに分配する場合などをいいます。

中には投資家同士で集まって協議の上で建物などを建てる場合もあり、それぞれの意見を出し合ってこだわりの強い建物を作って運用することもあります。

出来上がった建物を買うとか、どこかの業者が建てた建物より注文住宅の様なこだわりが盛り込まれることもあるため独自性の強い個性のある建物ができたりします。

ただし建物はあまりこだわりが強くなると建築費が高くなるので収益に換算すると利回りが下がってしまう可能性もあるため、そのバランスが大事になります。
特に内装などはこだわれば予算は青天井なのでこだわるほどに予算が上がってしまいます。

権利形態や建物の規格によっては、将来売却したいと思っても金融機関から融資が規定上受けられなかったり、周辺と比べて割高になることによりうまく売却できないリスクもあります。

企画としては面白そうなものもあるかも知れませんが、売却時のリスクは他の普通に分譲されているマンションよりも高くなってしまう事もありますので、私募ファンドは内容に気をつけて投資をする必要があります。
管理会社や管理形態をオーナー同士で自由に決められる利点もありますが、管理会社がついていないとか、大規模修繕などの相談がうまくいかず問題を抱えることもあります。

お金があれば建物は作れますが、市場に出した時にどのように扱われるか、キャッシュ化できるのか、この辺が売却時のポイントになる事がわかっていないと将来困る可能性があるのです。

 

ファンド化された不動産に投資する仕組み

この他にもファンド化された不動産に投資する仕組みはいくつもあります。

商業施設や老人ホーム、ホテル、マンションやアパートなどを建ててファンド化し、小口での投資も可能にした投資方法です。

投資方法は一般の投資信託などとほとんど仕組みは同じです。
一口いくらと決まった金額に対して何口投資するかを自由に決定して投資できます。
保有している間は家賃収入等の収益が配当として配られます。

一般的に預金利率があまりにも低くなっている超低金利時代の現代では、こういった不動産投資の方法も選択肢の一つとして人気が出ています。

当然買ったファンドの基準価格が下がれば損をする可能性もあります。
逆に基準価格が上がる事によるキャピタルゲインも得られる可能性もあります。

一般の株式投資などとこの辺の仕組みはほとんど変わりません。

現物の不動産との違いとは?

ファンド化されている不動産は様々あるので、都心の商業施設なのか、地方のアパートなのかで投資した時のリターンやリスクの度合いも変わってきます。

現物の不動産と比べて資金が少額で済むことや、過大なリスクを抱えなくて済む分投資がしやすく魅力を感じる方も多くなっています。

現物の不動産投資と大きく違う点としては、投資するための資金が借りられない事です。
現物であれば金融機関は当該不動産に抵当権を設定することができるので、物件の担保余力に見合った金額を融資できます。
しかし小口での投資ではそれは不可能なので、資金は自前で用意するほかありません。

無借金の現物不動産を保有していれば、その物件を担保に融資を受けることも可能ですが、ファンドの場合はその様な使い方は難しくなります。

現物の利点、ファンドの利点をそれぞれ理解して投資すればよりうまく立ち回ることも可能にはなるので、現金の運用先の選択肢としては使い方次第で面白いと思います。

 

現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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