不動産投資を始めてみようと思ったら、まず知るべきは自分のローンが組める金額です。
いくらまで、どんな条件でローンを組むことができるのか？
これがなにより大事です。
例えば一般のサラリーマンの給与所得者の場合、以下のような計算となります。
上記の数字までローンが組めます。
金利は金融機関それぞれですが、今は１％後半が多いです。
年収に対しての倍率でご融資の上限が決まっていますが、住宅ローンの残債がある方はその残債を差し引いて残りの金額までしかローンが組めません。
車のローンがある場合も考え方は同様です。
となります。
これをまず考えましょう。
例えば私なら１件目は1500万円位の古めの小さい１Rマンションに頭金を少し入れて買います。
もう一件はファミリータイプの１LDKの40㎡以上の物件を合わせ持ちます。
家賃収入の余りと節税効果などを合わせて当面は繰り上げ返済を毎年繰り返し、6年以上経過したらファミリータイプは入居者が退去したタイミングで、住居として売り出して高く売れる様なら売ってしまいます。
この時取れた利益で小さい１Rマンションを繰り上げ返済して完済に近づけます。
年収が上がったり、自宅のローン残債が減っていたり、繰り上げ返済により融資枠が開いてきたら、次に完済するための１Rマンションや売却効果を狙った１LDKをさらに買い足していきます。
こうやってどんどん繰り上げ返済して不労所得を増やしていくわけです。
しかし、自分の資金には限りがあるので自力で繰り上げ返済だけしていてもなかなか不労所得にはたどり着けません。
そこで１ＬＤＫの貯金の効果が高い投資物件を売却する事で生まれる売却益が必要になります。
こうやって自分の融資枠の中でどう運用して、それぞれの物件でどういう効果を狙うのか、また完済するための道筋や最終的な運用目標を明確にしてから、その計画に必要になる物件を探していくわけです。
融資枠の中で買える物件には限界があるので、予算内で買おうとすると港区の超好立地物件は予算オーバーになって無理だな。とか、古めの物件はキャッシュフローが出る物件なら7年後には完済できそうだな。と投資のイメージを固めていきます。
まずは融資の期間や金額の上限を知り、金利や費用、運用中の管理コストや変動リスクなどを考えて、運用計画が成り立ちそうかをイメージ出来ればＧＯサイン！という具合です。
自身の予算の中でどんな運用ができそうか。
これを知ることがその後の運用計画の第一歩ですね。
もしも自宅を後々購入する事を考えている方は、投資不動産を購入したことで自宅購入時のローンが組みにくくなることがありますので、その点は注意して買ってくださいね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
