マンションの建築費は構造によっても変わってきます。
建築の際の目安としてのコストは以下の通りです。
● 鉄筋コンクリート造なら坪90万円～110万円
● 重量鉄骨造なら坪80万円～100万円
● 壁式PC造なら坪70万円～90万円
一般的には鉄筋コンクリートが多いとは思います。
賃料の坪単価が高いワンルームマンションであれば、都内だと場所の良いエリアはほとんど坪1万円以上の家賃収入が取れます。
港区や渋谷区、千代田区の一等地などは坪2万円に近い相場のところもあります。
となると、坪1万円の家賃が取れるなら鉄筋コンクリートの場合でも、120ヶ月あれば建物の建築コストは回収できることになります。
ちょうど10年程度です。
ということは、一旦でも土地を取得してしまえば建築することで建物がある限りは家賃が取れるとすると、原則は10年経過後の家賃収入は全て利益となります。
土地を買う費用もかかっていればもっと回収に時間はかかりますが、土地を持っている場合は建築費用だけでいいので、11年目から取れる家賃は全て利益となる可能性があるということになります。
例えば好立地のマンションを建て替える場合の費用でも、田舎のマンションでも建築コストは大きくは違わないでしょう。
しかし家賃は全然違います。
都心の半分しか家賃が取れないなら、建築コストが同じである場合、回収には倍の時間がかかることになります。
東京の山手線周辺にマンション一棟を持っていて、建て替える場合。
地方都市のマンションを持っていて建て替える場合。
この二つのケースで考えていただくとわかりやすいと思います。
この場合かかる建築コストが同じであるなら、建築費を早く回収できるのはどちらでしょうか？
当然高い家賃が上がってくる東京の物件の方が早いということです。
これが不動産の立地が持っている本当の力です。
例えば東京の好立地にビルをたくさん所有している企業があるとします。
このビルを建て替えるだけで、一時的にコストはかかりますが10年後からは全て利益になるとすればどうでしょう？
好立地の土地を所有しているということが如何に大きな力を持っているかがご理解いただけるでしょうか。
建物の寿命を考えれば建て替えた建物が、また古くなって建て替えになるまで人間は生きていられないかもしれませんが、企業が保有している場合、企業はその土地や建物が生む収益を永続的に得られます。
実際には建築する際、建物のグレード感や構造、規模によってコストが変わるでしょうし、借り入れをして建築する場合には金利や諸費用もかかるのでもっと回収に時間がかかることもあるでしょう。
ただし、いったん土地を手にすればその後は建物の建築費用しか掛からないという事になるので、何度でも高い収益を上げ続けることが可能になります。
建て替えのことを考えるなら、上がってくる賃料が高い都心の好立地の不動産の方が、コストの回収も早く建て替えも容易になるので、都心の物件を購入する方がリスクが少なく、メリットが大きくなるといえるでしょう。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
