1棟物のアパートやマンションに投資をする場合は、原則ある程度の自己資金がないと融資が受けられません。
今現状は1棟物の場合は、一般的なサラリーマンの収入背景だけだとほとんどの場合は融資が受けられません。
原則は年収が最低でも1500万円以上、さらには自己資金が4000万円程度は用意できる方でなければ融資が付くことはまずないでしょう。
逆に企業の代表者や資産家の方は融資が受けられる可能性が高いのです。
昔はスルガ銀行などが積極的に融資をしていた時期もあり、自己資金があまりない方や収入背景が多少弱くてもローンが通っていた時期もありますが、現在は状況が大きく変わっています。
利回りが高ければ月々大きなキャッシュフローがでることもある1棟物は、不動産投資で大きな特徴でありメリットでもある融資によるレバレッジ効果が高く、何棟も保有できれば物理的には月々のキャッシュフローも大きくなります。
しかし大きな資産を保有している、またはよほどの所得がある方でなければ今はこの理屈を実現できる方法は事実上ないと考えてよいでしょう。
区分所有のマンション投資の場合はこのケースとは真逆です。
企業の代表者の場合は審査が厳しくなり、なかなか通りません。
通ったとしても大抵の場合は自己資金が最低でも2割は必要となります。
一般的な上場企業やそれに準ずる企業にお勤め、もしくは公務員などの方は変な借金や延滞履歴などが無い場合は、ほとんどの場合融資が受けられます。
融資の金額も物件の価格満額までが対象となり、自己資金すらほとんどいりません。
レバレッジ効果という点では、諸費用だけ用意すれば物件価格の100％まで融資が可能な区分所有マンションの投資は頭金がいらない分効果が高くなります。
区分所有の場合は金融機関の融資対象が都心部だけに限定されているため、地方都市の物件は買いたくても買えません。
一部の地元に根付いた信金や地方銀行は融資するケースもあるとは思いますが、この場合は自己資金が2割から3割は必要となるでしょう。
大きな資産をお持ちの資産家の方は融資の条件も全く違います。
金利も1％を切ることもありますし、場合によってはその銀行の店頭で紹介している住宅ローンよりも金利が低いことすらあります。
たとえキャッシュフローが月々10万円取れる見えるアパート経営も、二部屋空室になるだけでキャッシュフローがマイナスに転じる可能性もありますし、10年後に家賃収入が下がる可能性もあるでしょう。
キャッシュフローが出なければ、外装などの修繕費は自腹となるため、資金を潤沢に持っている方でなければ運用を維持できないので、本来は金融機関の示す資産背景がなければ1棟物の運用はきびしいということです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
