不動産投資で怖いイメージにつながるのは、売れない事を想定するからです。
これがいつでも自由にできる実感があれば怖さはなくなるでしょう。
売却は一旦投資を終了することになるので、また買いなおす場合はローンが組める状態にある必要もありますが、一旦売却することで減価償却が復活して節税効果を産んだり、古い物件を新しい物件に入れ替えたり、他の所有物件を繰り上げ返済する原資に充てたりと、売却することで様々な投資効果を産むことができます。
ただ単に家賃収入を取って少しずつ残債を削るだけではなく、その次のステージに綱がるきっかけを売却という効果を使って作っていきます。
自分の力だけ、家賃の力だけではなく、資産を売却するという事は買う方が資金を提供するという事です。
他人の資金で自分の資産状況が良くなったり、投資効果がよくなったりするわけです。
この売却という効果をうまく織り交ぜて投資計画がたてられると、投資の内容が大きく変わってきます。
家賃収入の力にまかせて返していくのなら、利回りにもよりますが大抵の場合は35年近くの期間を返済に要します。
期間を縮めるには自己資金を投入するほかありません。
しかし、売却で利益がでる場合はその利益を使って繰り上げ返済ができます。
利益が大きい場合は完済してしまうこともできるため、完済した物件からあがる家賃収入を実益とすることが可能です。
その後は得られる家賃収入で他の物件を繰り上げ返済することができるので、自己資金を使わずして運用の効果を倍増できるのです。
このサイクルを繰り返すことでさらに運用効果が加速することになるので、売却を絡めないパターンと、売却をプランに組み込むパターンでは大きな差が生まれることになるのです。
運用効果を加速させる加速装置である売却をマスターするにはどうすればよいのでしょうか？
これはいくつかの簡単な注意点でマスターすることができます。
● まずは買う時の価格をチェックする。
● 次に10年後、20年後の売却事例を確認しておく。
● 運用する際の実際の金利で計算して10年後、20年後の残債を知っておく。
この三点だけきちんと確認しておけば、売却は自由に任意のタイミングで出来ます。
強いて言えば、売却時の仲介手数料がいくらかかるか、コストや違約金は必要なのか、売却時の税金はいくらかかるのかを知っておけばなおいいでしょう。
この計算ができていれば、多少の経済変動があっても投資不動産の売却価格は2割も３割もの大きな価格変動はまずありませんので、将来の売却価格と残債との間にどれくらいの差額があるのかがわかっているので、売却で失敗することはまずまず無くなります。
要は買う段階から、売却をイメージして取り組んでいれば不動産投資はほとんど失敗しないということです。
いわゆる出口戦略がしっかりしていれば、利益も取りやすくなりますし、不動産投資を良い方向にどんどん進化させて効率化を図るきっかけを度々作ることができるということになりますね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
