┃不動産は利回りが全てというわけではない！！
私の考える不動産投資は基本的に、安定していて、手間がかからず、安心できることに重点をおいています。
「不動産はキャッシュフローが出なければ投資として成り立たない。」
「利回りが全てだ。」
こういう風におっしゃる方も沢山います。
現在も他の講演者の方がこういったお話をされている場合が沢山あります。
ですが、私の考え方は違います。
┃都心の好立地の物件の利回りが低い理由
私が勤めている不動産会社では賃貸の稼働率が常に９９％程。
ほとんどの物件が入居者がついて稼働している事になります。
皆さんもご存じの通り、東京の立地条件のいい不動産は価格も賃料も高めになります。
利回りは地方と比べると低くなってしまいます。
これは不動産の価格や賃料の相場が決められる要素が人気投票によるものだからです。
住みたい人、買いたい人が沢山いればいるほど、賃料も価格も高くなります。
場所が良く、いい物件は事実そのほとんど入居者がついて稼働しています。
┃利回りが低いと失敗するのか・・・？
ここで例えばあなたが立地のいい東京のマンションを中古で３０００万円で購入したとしましょう。
家賃は年間１５０万円で取れます。表面利回りは５％です。
東京都内２３区内ではごく一般的な表面利回りです。
この物件を現金であなたは購入しました。
はたしてこの投資は勝つのか、負けるのか。
どう思いますか？
実はこれ、負ける方が難しいのです。
家賃は年間１５０万円入ってきます。
管理コストが年間１０％かかった想定でも年間１５万円。
この年にエアコンが壊れて交換しても１０万円のコストしかかかりません。
給湯器が壊れても１５万円。
管理費修繕積立金が年間１８万円とすると
年間で手取りの家賃はまだまだ９２万円残る事になります。
一部屋のマンション投資において毎年毎年設備が壊れるなんてことはありません。
ということはよっぽど悪いことが重なっても９２万円は利益が残るということです。
マンション投資は基本的にこういったトラブルや設備のコストを家賃で十分に賄えます。
これがもし負ける可能性があるとしたら、取れている家賃以上に購入したマンションの価格が下がってしまう事がない限り負けません。
┃都心の物件の価格は落ちにくい！
では築年数が経つにつれて不動産の価格はどのように変化しているのか。
これをデータから読み取っていけばどこの不動産を買えば価格が落ちにくいのか判断ができます。
皆さんは価格がゼロ円のマンションを見たことがありますか？
東京の立地条件のいいマンションであればなおの事ですがどんなに古くてもそこそこはいい値段します。
私のお客様でも１５年前に買われた物件が、購入した時の価格とほぼ同じ価格で売却出来ている人は沢山います。
ただし、こういった場合に共通しているのはとにかく立地が良い物件程価格が落ちにくく、こういう事が起こりやすくなるということです。
家賃が入ってくる以上に価格が落ちるスピードが速くなってしまう物件も地方であれば沢山あります。
ただ、東京都内の立地のいい物件ではここまで価格が下がる可能性はまずあり得ません。
これをきちんとデータから読み取って判断している以上負ける方が難しいのです。
┃まとめ
都心のマンション経営の場合は、欲をかかない限り家賃の取りっぱぐれはまずありません。
家賃保証サービスという空室時の家賃を保証してくれるサービスも東京都内２３区であればほとんどが受けられます。
そもそもきちんと賃料がとれているのであれば、都心のマンション投資は負ける方が難しいのです。
ただし、ローンで購入される場合は金利のコスト、税効果、月々の収支等も勘案する必要があります。
基本的には月々の家賃はこの場合支払いに回るので、一見利益がどこに存在するのかわからなくなるのですが、物件の資産価値そのものが利益ということになります。
超低金利時代の今は不動産をローンで購入される方にはまたとないチャンスです。
手堅く収益をあげたいということであれば東京都心部の立地にこだわった物件をきちんと選んで、妥当な価格で購入していれば、今はほとんど負ける確率はないのです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
