┃区分マンションは他と比べると低コスト！
最後に区分所有のマンション投資についてです。
区分所有の場合は何よりもオーナーのプレイヤー数が多く、管理コストが大きく掛からない、また運用上融資が比較的つきやすいという事が特徴になります。
基本的に区分所有のマンションは、月々の徴収による管理費や修繕積立金で管理修繕を行います。
マンションの共有部は修繕積立金にて修繕する以上、突然数百万円もの修繕コストを負担する可能性はまずありません。
計画的に徴収している修繕積立金から工事費を負担していきます。
ましてや中古で購入されたということであれば、今まで前所有者が支払った修繕積立金の金額を引き継いで運用することになりますので、修繕コストの引継ぎがない一棟ものよりもそういった意味では有利になります。
直接工事費を負担するのは基本的に部屋の中の設備だけということになり、エアコンや給湯器などがそれにあたりますが、コストについては交換しても１０万円前後～２０万円前後と一棟物の外装やエレベーターの修繕コスト等と比べるとかなりその金額は小さくなります。
┃商業地域であれば空室リスクも低い！
マンションは容積率の関係で、商業地等にしか建てられないため人口や商業施設、オフィスの多い地域や前面道路の大きな地域に集中して建っています。
人口が集中する商業地域は基本的に空室率が低くなる傾向があり運用はしやすくなります。
ただし、不動産の価格そのものは高くなるので運用利回りは郊外と比べて低くなってしまいます。
資産価値が下がりにくいというメリットもありますが、利回りが下がればその分投資期間を長くとらなければ大きな利益にはなりにくくなってしまいます。
┃サラリーマンでも融資を受けやすい！
また、一個室単位で取引をすることができる区分所有の場合は投資金額も小さくなるので一般のサラリーマンでも融資が受けやすくなります。
ごく一部の富裕層や、資産家を対象として物件が流通している一棟物に比べ、汎用性が高く流通事情のよい区分マンションは売買がしやすく、出口戦略がたちやすいのが特徴です。
立地に関しても例えば赤坂の徒歩３分以内のアパートが売りに出るのを待つのであれば、これはいつまで待っても見つからない可能性が高くなりますが、一個室単位のマンションであれば十分にチャンスが掴める可能性があります。
┃区分マンションはローリスクミドルリターン
比較的価格が安く融資が付きやすい区分マンション投資は、リスクも小さいためサラリーマンには非常に投資がしやすくなります。
ただし、ワンルームマンション一部屋の家賃はせいぜい８万円前後と、一棟マンションのように完済後の大きなキャッシュフローには繋がりません。
資産性からいっても土地の権利が全て自分のものになる一棟とは大きく異なります。
また、区分所有の場合は同じ建物を複数人で共有して所有するので、マンション全体の運用方針は一人では決定できません。
どうしても区分所有者全体で話し合うなどの機会が必要になり、総会を開いて相談の上全体の意思を決定する必要があります。
リスクが小さいという反面、複数件所有しなければ不動産特有のスケールの大きなメリットには繋がらない区分所有マンションは、運用の方針を自身のスタイルに合わせて選んでいただく必要があります。
都心部で運用されるのであれば価格の目減りも少なくなり、家賃も安定して得ることができますので、比較的安全に運用できますが、立地や築年数、間取りや状態は当然それぞれになります。
目的が不労所得なのか、節税なのか、保険としての役割なのか、相続税対策なのかなど、
将来の投資の出口や目的をどう考えるかによって所有すべき物件も変わってくることになるでしょう。
目的の達成に必要になる物件をよく相談の上検討される必要がありますね。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
