生命保険と不動産投資 Vol.2

2019/06/17

保険効果

生命保険について前回お話しさせていただきましたが、日本の家庭の収支の中でも大きな支出の割合を占める生命保険のコスト。

一定の割合でコストを割く以上はそのお金にもきちんとした効果を期待したいところですよね。

しかし、生命保険の運用利回りは史上最低の運用率になっています。

マイナス金利という史上最低金利の状況下である以上は仕方ないのですが、昔と比べると運用の効果がなくなってしまった分、保険としての効果はあるが金融商品としての根本的な魅力を欠いているのが現状です。
これに対して不動産から同じ効果を得たいという方が増えています。

┃不動産投資の保険効果をチェック!

では、不動産から生命保険の効果を得るということはどういうことなのでしょうか。

おそらく皆さんの周りでも生命保険代わりに不動産を購入しているという方は少ないはずです。

例えば不動産をローンを使って購入したとします。

ご自宅の購入時も付保される保険で、団体信用生命保険という保険が残債に対してついてきます。

この保険は、ローンを組むと自宅の購入資金は金融機関が融資してくれるわけですが、その金融機関はローンを組んだ当事者から金利をつけて少しずつ資金を回収していくことになります。

しかし、ローンを組んでいる当事者が人間である以上、事故や病気で亡くなってしまう可能性があるのです。

その場合に効果を発揮するのが団体信用生命保険です。

もし万が一ローンの途中で債務者の方がお亡くなりになっても、保険がおりて残債の返済は必要がなくなります。

生命保険であれば保険金を受け取りますが、この場合は不動産を受け取ることになります。
結果、残債のなくなった無借金のマンションがご家族に引き継がれるのです。

┃お客様の実例で詳しく解説!

この保険は細かくご説明すると、保険料は融資する金融機関が負担します。

金融機関が保険料を生命保険会社に支払って、保険金の受取人も金融機関となります。

ただし、物件の所有者はローンを組んだ当事者なので、結果無借金の不動産を引き継ぐことができるのです。

これを生命保険として考えて頂くとこうなります。

 

実際の事例ですが

 

購入物件 3件

購入価格総額 12,520万円

融資金額 12,490万円

家賃収入 527,000円

管理費等 65,249円

管理手数料 28,458円

月々の収支 月/22,129円 家賃が余っている

 

この物件を所有している場合は融資金額の1億2,490万円が生命保険の保険金額に相当します。

このオーナーの身に何かあってお亡くなりになると、その時点での残債は全て保険によって完済されます。

よって1億2,490万円分の無借金の不動産という形の資産がご遺族に引き継がれます。

 

一般の生命保険であれば基本的な形は年間3,000,000円が60歳まで支給されるなどの効果があります。
一般にいうところの逓減定期保険(ていげんていきほけん)がこれにあたります。

積算すると、35歳で亡くなると合計75,000,000円の死亡保障がついているということになります。

不動産の場合、同様の考え方だと家賃収入が年次の収入、保険金にあたります。

しかし、生命保険と違い60歳までの支給の期間の制限はありません。

例えばこの方の家賃収入が変わらず収入として続いた場合は、30年間家賃を取ると65歳までに総額129,987,900円の死亡保障がついていた保険に加入していた場合と同じ効果があったことになるのです。

さらに不動産が無借金である以上、東京都心部のある程度立地のいい物件ということであれば古くなってもそれなりの価値があり値段がつきます。

一定期間家賃を取ってから物件を売却するのであれば、その時についた価格分の現金収入も期待できます。

そうなると一般の生命保険と比べても、一つの不動産から得られる保険としての金銭の効果ははるかに生命保険よりも高いということがわかるかと思います。

当然ですが、生命保険に加入するには月々の保険料の支払いが必要になります。

高額な保障になればなるほど月々の保険料も高額になるでしょう。

しかし、不動産の場合はその家賃収入を支払いに充てているので、この事例の方の場合は月々支払いを家賃で賄いきっていて、さらに家賃が手元に余っています。

そうなると1億2,490万円のローンに対して同額の死亡保障の保険に、月々22,129円の収入を受け取りながら入っているということになります。

おそらく同額の死亡保障の保険に入るのであれば、月々のコストはかなり高額になるでしょう。

それが月々保険料を払うどころか、お金をもらいながら生命保険の効果を得ているのです。

┃生命保険との違い

ただし、大きな保険会社が約束をつけてくれて保険の効果を得るのと、一件の不動産からその保険の効果を得るのとでは大きな違いがあります。

将来不動産につく価格や賃料、設備の維持コストや管理費などは物件ごとに違う訳ですから、保険としての効果もそれぞれに違いがあるのです。

しかし、終身保険や年金保険商品と比べると、場合によっては非常に高い保険効果を得ることも、今入っている生命保険ののコストを削ることも、また運用としての効果を高く得ることも可能です。

もし、今の保険の内容について見直しや、コストを落としたい等のご希望があるのであれば、不動産から同様の効果を得る場合にどのような形になるのか、一度検討してみる価値はあると思います。

今の年齢や月々の予算等によってもお話の内容は変わってくるので、ご自身の生命保険のプランと比べてどの様な効果があるのかは、具体的なプランを立ててみなければ一概には言えません。
家賃が大きく支払いコストをカバーしてくれる不動産投資は、皆さんの生命保険に関しての常識を覆すほどの大きなインパクトを持っていると言っても過言ではありません。

 
┃がん団信がつけられることも!

最近は団体信用生命保険にも様々な特約がつけられるようになり、がんと診断されるだけで、生きていても保険が適用になって残債が全てなくなる保険も登場しています。

そうなれば仕事ができない状態に陥っても所有物件が無借金になり、入ってくる家賃が生活を下支えしてくれることになります。

病気になって働けない可能性、または突然の不幸のリスクは誰もが平等に持っています。

そういったリスクをわずかなコストでカバーできるのであれば魅力はありますよね。

 

金融商品としての不動産の魅力、また保険としての不動産の魅力、理解すればするほどに不動産の資産としての魅力がいかに大きいかを感じて頂けるかと思います。

 

 

 

現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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