投資用の物件を所有して運用する場合に、その賃貸の募集であったり、賃貸の入居者の管理などをご自身でされている方はほとんどいらっしゃいません。
お仕事をされながら運用されている方も多いので、当然仕事をしながら片手間で賃貸の管理は出来ないですし、専門知識のない方は自分での管理は不可能です。
この賃貸管理はほとんどのオーナー様が管理会社に代行してもらっています。
しかし、この賃貸の管理会社も数あまたあります。
また、賃貸管理のサービスの内容も会社によって様々です。
┃賃貸管理の仕事内容
賃貸管理のお仕事の内容は私の勤めている会社の場合は以下の様なお仕事になります。
・入居者の募集にあたる業務
（マーケティング調査、賃料設定、募集、案内、契約書作成、契約、精算等）
・入居中の窓口業務
（クレーム対応、賃料集金代行、督促、設備修理の手配、設備交換の手配等）
・退去時の対応
（退室予告受付、立会いにて現状確認、リフォームの手配、精算業務、再募集）
・その他緊急対応、火災保険手続き等
こういった管理の仕事全般を一手にお引き受けしています。
管理会社によっては、事務手数料、会費、振込手数料、管理手数料と様々な名前のついた手数料を取っています。
弊社の場合はシンプルに月々は家賃に対しての管理手数料のみです。
更新時の更新料に対して手数料がかかる場合もありますし、新規入居者の募集成約に当たり、手数料が発生する場合もあります。
これは会社によって内容や、手数料がかわる場合がありますので、よく説明をきいておく必要があります。
┃管理会社の違いとは
私の経験上、賃貸の管理会社によって、比較的大きな差があると感じるのは内装費です。
内装費は業者に依頼してリフォームの手配をしたときに、その内装の見積もりに対して、管理会社の方で中間マージンを取っていることがあるのですが、それがあまりにも高いなと感じることがたまにあります。
この中間マージンは比較的どこの業者でも取っているのですが、あまり高額なところはオーナーさんにとって負担にしかなりません。
弊社の場合はリフォーム工事につきましては中間マージンを取っていないので、他社と比べても修理、交換費用や内装費はかなり安い方だと思います。
月々の管理費につきましても、管理会社によって手数料が違います。
一般には月家賃の５％と消費税というところが多いと思いますが、最近はそれが３％、月々1,080円という価格破壊に挑んでいる管理会社もあります。
┃管理費は安ければ良いというわけではない？！
これは私の経験上ですが、管理というお仕事は入居者、オーナー様等に対しての郵送物も必要になりますし、場合によって当事者とお会いして問題を解決する必要性も当然あります。
その作業の為の社員のお給料や、当然事務所の経費等もコストがかかっています。
例えば、30万円のお給料を社員に支払うとすれば、1,080円の管理費では300件の管理がなければ支払う事ができません。
他のコストを考えればもっと管理件数がなければならない計算になります。
どう考えても私の経験上でいえば、1件当たり1,080円のコストではまともに物件の賃貸管理はお仕事として引き受けるのは不可能です。計算が合わないのです。
サービスの対価としての手数料が見合わなければ、十分なサービスを継続して提供できません。
オーナー様は管理手数料が安ければ、その方が魅力的に見えるかもしれません。
ですが、そういった一見するとうまいお話をこの業界ではよく目にしてきましたが、明らかに違和感のあるものは大抵の場合後々おかしな話になって、会社が倒産したり、サービスが継続できなくなってニュースになったりしています。
コストが安いのはいいことですが、サービスの内容、会社、手数料、そういったもののバランスを考えて、きちんと対応してくれて、継続して任せられる管理会社を選んで頂く必要があると思います。
どこでも管理会社であれば管理は引き受けてくれると思いますが、賃貸の管理はトラブルが起きた時の対処が肝になります。
これは人的要素が強い部分ですが、そういったトラブルに対しての対応力をきちんと備えた管理会社であることが最も重要だと思います。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
