所有物件が空室の際は賃貸募集をかけて入居者が早くつくように働きかける必要があります。
しかし、賃貸の募集は町場の不動産屋に任せておけばあとはおまかせでどうにかしてくれる、という風にはいきません。
┃ポイント①インターネットでイメージがつきやすい工夫
駅前にあって、おじいさんが一人で経営している様な不動産屋に賃貸募集を任せて、募集図面を作ってくれて、お店の前に貼りだして、賃貸の募集作業がそれだけで終了だとしたらどう思いますか？
これではそのお店の前を通りかかった方にしか見てもらえません。
見てもらえていない以上、効果も上がりにくくなってしまいます。
賃貸の募集も今やポータルサイトの活用や、関連会社のネットワーク、REINS（不動産機構）
を活用して、広くアプローチしていく必要があります。
特に今はインターネットでお部屋を探す方が増えていますので、そういったポータルサイトでの露出は効果が高くなっています。
賃貸の募集はただ掲載しておけばいいわけではありません。
写真の撮り方、枚数なども影響がありますし、今や３Dムービーなどの映像や、なんとVRまで出てきているのです。
内覧に行かなくともお部屋の中にいるかのような体験ができたりします。
すごい時代ですね。
そこまでする必要があるかは別としても、入居者の方がイメージが付きやすく、物件の魅力が伝わりやすい材料を用意してアプローチすることは非常に大事です。
┃ポイント②賃貸の条件
次に賃貸の条件です。
まずは家賃ですが、オーナーさんは少しでも賃料は高くとりたいもの。
一方で入居者は少しでも安く住みたいものです。
ここで両者の思惑が食い違います。
同じエリアで同じような間取りの物件で、賃料が違う場合、物件に大きな違いがなければあなたならどちらを選びますか？
当然家賃が安い方を選ぶと思います。
オーナーとしては家賃を高くとりたいところですが、相場よりも家賃を上げて募集することはお勧めしません。
十分な賃貸需要のあるエリアであれば、特に需要の強い東京都心部の場合は相場通りの家賃設定ならまず賃貸は付きます。
┃郊外だと賃料を下げることも…都心は法人契約が豊富
郊外であれば、賃料を下げる、礼金をまける、敷金をなくす、フリーレントをつける、AD（広告料）を付けて、仲介業者に他の物件より優先的に紹介してもらうなどの方法を選択する必要もあるかもしれませんが、都心の立地条件のいいエリアはそのほとんどが高稼働率で運用されています。
特別な条件設定はほとんどの場合には必要がありません。
尚且つ都心の中心部は社宅需要が強く、法人契約が豊富なため、賃料の値下げ交渉や、礼金の交渉が入ることが確率的にもほとんどなくなります。
家賃の値下げ交渉等は基本的に個人の賃貸契約の場合に、法人契約と比べると値下げ交渉が入る確率が高くなります。
競合物件が多いエリアは、少ない賃貸需要の中から、自分の募集物件に入居を決めてもらえる為の他の物件と差別化される為の条件が必要になりますが、都心の物件はほとんどの場合その必要がありません。
駅から近く、四角い部屋で使いやすい間取り、コンビニや生活に必要な物が周辺に揃っている等の単純な材料がきちんと揃っていれば、ほとんどの物件は問題なく賃貸がつきます。
もし、物件の条件が悪く、うまくいかないのであれば郊外の物件で使うような手法で、賃料、礼金、敷金、更新料の調整、フリーレント(最初の１か月は賃料が無料等)等の材料を加えてアプローチすればまず問題なく賃貸は決まります。
ここでポイントになるのは、一ヶ月の賃料を考えると賃貸条件の変更に躊躇して、賃貸が付かない期間の賃料としての期間損失を考えると、なるべく早く募集条件を見直し、賃貸が早く着いた方がトータルの収益として考えると効率が良い事が多いという事です。
フットワークが軽い方の方が、安定して賃料を得られる傾向が見られます。
┃まとめ
魚釣りはのんびりしている様でも、実は気の長い人は意外にも向かないんだそうです。
ポイントを変えたり、えさを工夫したり、えさに動きを与えたりしながら変化を加えて、魚にどんどん積極的にアプローチしていく人が釣りには向いているそうです。
賃貸募集はこれに似ていて、反応がなければただ黙って指をくわえて待つのではなく、どんどん材料を加えて動きを作る方が早く決まります。
一ヶ月賃料が取れない事の損失を考えると多少条件を譲歩しても早く賃貸がついて家賃が入った方が得である場合がほとんどです。
賃貸の募集は欲をかくとうまくいかなくなる可能性を高めてしまいます。
当然、露出の方法や、ポータルサイトの活用等、コストがかからずにできること、やった方が良いことを率先してやった上で、それでも反応が鈍いのであれば、こういった募集条件の見直しも積極的に検討した方が効率的だということです。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
