借入金利の考え方

2020/01/18

低金利

不動産投資をする場合、そのほとんどの方が借り入れ、ローンを組んで購入されます。

しかし、借り入れには金利の支払いが必要になります。

 

元金以外にも金利を支払う訳ですから、金利はなるべく抑えたいところです。

 

 
┃借入金利を比較してみると…

 

ではこの借り入れ金利は、1%当たりどの程度違いがあるのでしょうか。

 

まずはその金額の差を確認してみましょう。

 

 

 

2500万円を35年ローンで借り入れて繰り上げ返済をしないで返済したとします。

 

仮に利回りは4%の実質利回りとして考えます(年間100万円の家賃収入)。

 

家賃がほとんど変動しなければ3,500万円の家賃収入が得られる計算です。

 

それに対してどれほどの金額の金利を支払うのでしょうか。

 

 

 

金利1%の場合の金利の総支払金額

 

4,639,780円の利払い(家賃収入の4.6年分)+元金2,500万円の支払い

 

金利2%

 

9,782,404円の利払い(家賃収入の9.7年分)+元金2,500万円の支払い

 

金利3%

 

15,409,090円の利払い(家賃収入の15.4年分)+元金2,500万円の支払い

 

金利4%

 

21,491,248円の利払い(家賃収入の21.4年分)+元金2,500万円の支払い

 

金利5%

 

27,992,268円の利払い(家賃収入の27.9年分)+元金2,500万円の支払い

 

 

 

これだけ見ても金利の支払いがどれほど大きいかがわかります。

 

家賃収入に換算して考えると5%なら27.9年分もの家賃を金利として支払う事になるのです。

 

金利を抑えれば収益率が上がり、より効果的な投資ができます。

 

金利2%までは家賃収入の総額3,500万円で元金まで支払いが賄えますがそれ以上の金利だと総支払が収入を超えています。

 

 
┃金利を考えるポイント

 

では金利を支払う位なら買わなければいいのでは?

 

それはそうではありません。

 

収益を上げる事を目的とするなら、収益が上がる形にして購入するのが正しいのです。

 

 

 

金利の考え方については何点かのポイントがあります。

 

 
①節税効果

 

まずは節税効果。

 

支払った金利は経費申告できるので、赤字申告になっている場合に所得税、住民税を抑える効果が出る場合があります。

 

この場合は、自身の所得税率に応じて税金を取り戻すような効果が表れるケースがあります。

 

ご年収が1000万円の独身の方であれば所得税率は23%、住民税が10%ですから、支払った金利の33%は赤字申告の場合は申告により取り戻す効果が表れます。(申告の内容により効果が変わることがあります)

 

税金から補填される事により実質的な金利負担を軽減できる可能性が出てきます。

 

 
②頭金を入れる

 

次に頭金を入れる事によって利払いを抑える事が出来る点です。

 

 

 

次に挙げた効果をご覧ください。

 

金利2%の利払い、9,782,404円とほとんど同じ利払いになるように頭金を入れた場合の比較です。

 

 
金利3%の場合に頭金900万円を入れた場合の金利総支払
頭金900万円 借入1,600万円9,861,582円の利払い

 

 
金利4%の場合に頭金1,370万円を入れた場合の金利総支払
頭金1,370万円 借入1,130万円9,713,906円の利払い

金利5%の場合にを入れた場合の金利総支払
頭金1,630万円 借入870万円9,741,328円の利払い

 

 

 

こう考えると頭金を用意できるのであれば、例え金利が高くても低金利で借り入れた時と同じレベルの投資ができる事になります。

 

逆に1%であれば借りたお金で利息を463万円しか払わずに3,500万円の賃料収入を得られるのであれば、頭金は入れない方が良いでしょう。

 

また、例え手元に頭金がなくても、後々運用途中で相当の金額を繰り上げ返済することで頭金を入れたのと同じ効果を持つことができます。

 

金利はリスクヘッジの方法があるので、高金利=投資しない、ではなく投資できる状態を作れればいいわけです。

 

 
┃金利だけで判断はしないこと

 

また、金利が高い時期はインフレ傾向が強くなっている事が普通です。

 

となると、金利が高くなっている時は所有している不動産の価値が上昇している事が想定されます。

 

金利が上がる状況というのは必ずしもマイナスに働く訳ではありません。

 

価格が上昇していれば利回り効果とは別にキャピタルゲインを取ることが可能になります。

 

 

 

あくまでも金利が高いか安いかだけではなく、リスクコントロールと収益率のバランスを総合的に見て投資をする必要があるという事です。

 

 

 

現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

マンション投資の個別相談

PAGE TOP