金利の考え方 その2

2020/01/20

低金利

不動産を購入する際に密接に関係する借入金利。
前回は借り入れ金利の違いによる総支払への影響や頭金の効果をお話しました。

今回はローンの特性と、その基本的な性質について説明してみます。

┃金利の性質

不動産購入の際の借り入れの金利にはいくつかの性質があります。

・固定金利と変動金利

まず、借り入れ金利は変動金利固定金利に別れます。

変動金利については一定の要件に基づいて、金利が経済変動に合わせて変動します。

固定金利については定めた期間は取り決めた金利で支払いが推移します。

 

単純に金利が下がっていく局面では変動金利の選択が有利になります。

金利が上昇する局面では固定金利が変動リスクをヘッジでき有利です。

 

変動金利はほとんどの金融機関が5年毎の支払い額の見直しと、半年ごとの適用金利の見直しをするタイプの変動金利を採用しています。(金融機関により異なります)

支払い額の見直しは、急激な金利上昇があっても原則125%以上にはならない様になっています。

 
・ローン金利の内訳

もう少しこの金利の仕組みを細かく細分化して見てみましょう。

 

通常、借り入れ金利は大きく分けて二つの基準となる金利が組み合わさり出来ています。

 

変動要素のある基準金利+スプレッド(金融機関の取る利益となる金利)=適用金利

 

基準金利が1.65%の場合に、スプレッドが1%であれば適用金利は2.65%となります。

基準金利は経済情勢に応じて変動しますので、これが上昇すれば適用金利が上がります。

 
・基準となるレートは基本的に二種類

更にこの変動金利は、基準となる金利が長期プライムレート連動型、短期プライムレート連動型、ハイブリッド型、または銀行間取引金利のレート(TIBOR等)に連動するタイプもあります。

 

殆どの場合は長プラ短プラレートに連動した変動金利を採用しています。

 

単純に長プラは10年物国債のレートに影響を受けています。

短プラは政策金利に連動しています。

 

どちらが変動要素が大きいかと言えば長プラ連動型の方が、毎月細かく変動していますので、変動要素は大きく変動リスクは高いと言えます。

しかし、マイナス金利の影響を受けているのは主に長プラ連動型の方なので、今現在は長プラ連動型の金利の方が、金利設定が安くなっているところが多くなっており、選ばれる方も沢山います。

政策金利が変更されない限り、まず変動する可能性のない短プラレート連動型はよほど景気が上昇しない限りはほとんど動きません。

安定している方がいいという事であれば短プラレートに連動したタイプの金利を選ぶと良いでしょう。

 
┃低金利はまだまだ続く??

リーマンショック直前に少し景気が良かったタイミングで、0.25%ずつ二度に渡って金利を上げた時期がある他は、この20年間もの長い間に金利が上昇した時期はありません。

安定していて、尚且つ低金利の状況を長期に渡って維持しているといって良いでしょう。

 

金融機関の取る金利のスプレッドは、金融機関ごとにそれぞれ条件が違います。

また、同じ金融機関でもお客様の属性によって、適用金利が高く設定されることがあります。

適用金利は主にご年収やご年齢、借り入れの金額や不動産の内容によって条件が変わる事があります。

 

金融機関ごとの金利の特性については一般の不動産の仲介会社や、販売会社の営業マンだとそこまで詳しい人間はほとんどいません。

ファイナンシャルプランナーの方も、ローンの金利の組成や特徴に関して、詳しい人を私は少なくとも見たことがありません。

それぞれの金融機関にて内容をご確認頂くのが一番良いと思われます。

 

金利の特徴を掴むのは、長期運用が前提となる不動産投資では重要なポイントになると思います。

想定外の金利の動きで思ったような運用が出来なくなる可能性がありますので、良く説明を受けて内容を理解しましょう。

 

現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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