家賃収入が入って来るのはいいとしても、どんな場合にどれくらいお金が出る、要は出費により損をする可能性があるのかが気になる事と思います。
┃修理の頻度は？
実際、弊社で管理している物件は1,800件ほどですが、賃貸管理部では毎月必ずなにかしらの故障や修理の手配をしています。
1ヶ月全く何もなくゼロという事は100％あり得ません。
エアコンの修理や交換の手配も多いときは20件近く手配しています。
しかしそれでも全体から見れば1％程です。
100人に1人という確率です。
エアコンは一度交換すると10年以内の交換はまずあり得ません。
部品がメーカーにある内（だいたい10年以内）は部品があるので修理で直ります。
┃実際にあった修理内容
今月も私のお客様のところにも、「キッチンの周りがどこかから水が漏れている様で床が濡れている」と連絡があり業者を派遣しました。
結果は水栓周りの故障で、修理では直らない内容だったため水栓部分の交換にて対応しており40,000円程の費用がオーナー様の負担にて発生しています。
このオーナー様の所有している物件は2LDKで50平米ほど。
築年数は20年程経過しており、日本橋の水天宮の近くに物件があります。
14年程運用して頂いていますが、入居者は2回しか入れ替わっていません。
空いても毎度募集するとすぐに賃貸は付いています。
この方の場合は購入当初よりサブリースにてお家賃を保証させて頂いておりますので、家賃はひと月も入らなかったことがありません。
今回の修繕、交換以外に過去には給湯器を1度新品に20万円程のコストをかけて交換しています。
┃家賃収入や節税効果などの資金で相殺できる！
月々は家賃収入が全ての支払いをこなしてくれていますので、支出はありません。
むしろ多少でもこの方の場合は家賃収入が月々余っているので、修理や交換の費用すらも家賃の余りや節税効果で戻ってきた税金などのキャッシュフローによって修繕コストをまかなっており、自己資金は結局のところ運用中使っていません。
金利は購入当初よりも１％近く現在は下がっています。
当然地震により倒壊したりもしていませんし、事件事故があったわけでもありません。
その可能性がこの先ないとはいいませんが普通に考えても相当に確率は低いでしょう。
私のお客様はみなさん状況はほとんど変わりません。ほぼ同じです。
ただ、残債は運用していた期間に相当して家賃が大きく削ってくれているので、今売却すれば残債よりもはるかに高く売れることになり大きな貯金になっています。
このオーナー様は退職も10年後に控えていますので、その時点まで物件を持ち、もっと残債を削っていけばさらに利益は大きくなります。
物件自体はいい物件ですが、さほど飛びぬけて特別な物件ではありません。
日本橋水天宮の近くと、商業地の場所の良いところにはありますが、マンション自体は至って普通です。
特別なデザイナーズマンションでもありませんし、特に高級仕様でも、フロントサービスが付いていたりするわけでもありません。
それでも残債が少なくなった分、今売却すれば1,000万円以上もの利益になります。
途中で何度か修繕や交換工事もありましたが、この出費は問題になるでしょうか。
今売却した場合に手に入る利益を考えればその一時的な支払いのコストは全然問題ないですよね？
区分マンション投資では、エアコン、給湯器、この二点が代表的な修理や交換のコストが出る代表的な出費です。
壊れる頻度は皆さんのお家のものと同じです。
当然もう20年使ってても一度も壊れていないという場合もあるでしょう。
ましてやこのオーナー様の場合はまだ今は運用の途中です。
放っておいても残債は今も家賃収入が毎月削ってくれています。
毎年70万円近くも家賃が元金の返済を毎年毎年繰り返してくれているのに、物件の価格は全く下がっていないのです。
┃修理費＝損ではない！
たしかに不動産投資をすることによって月々の収支がマイナスという事もあるでしょうし、設備の故障によっての修繕や交換が必要になり、お金が瞬間的に出ることもあると思いますが、これは運用コストが出ているだけでイコール損をしているということではありません。
出したお金以上の利益がある場合に、それは損とはいえません。
物件を所有していたことで、かかったコストよりもはるかに大きなメリットが出ているのであれば何も問題はないのです。
100万円払うことになったとしても、500万円返ってくるのであれば運用として問題はないですよね。
そういった意味では不動産は価格が下がりにくい物件を購入する事で貯金の効果がでます。
不動産はより立地の価格が下がらない物を購入するのが、1番リスクがありません。
その購入する物件を間違えなければ非常に高い精度でこういった利益を出しやすい構図を作ることが可能なのです。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
