オーナー様からしてみれば入居者が退室して、原状回復工事をした際に入居者からの敷金や原状回復費用だけでは間に合わず、自己資金をどれだけ投じなければならないのか、この点は心配ですよね？
複数物件を所有したいと考えているオーナー様であればなおさら気になるはずです。
┃入居者退室後の現状回復費用について
今回退室になったお部屋は間取りでいえば40㎡程度のお部屋です。
さすがに15年ともなると丁寧に使っていたとしても壁紙やクッションフロアなどの床材も含めて、クリーニングだけでは綺麗になりません。
日焼けもしていますし、経年劣化により傷みが出ており少なくとも次の入居者を募集するにも、掃除しただけでは大きな支障があります。
こうなると当然壁紙の交換や、床材の張替え、水場の目地のコーキング打ち直しなど、設備自体は使用できたとしても、消耗している部材は交換せざるを得ません。
ワンルームマンションは比較的入居から退室迄のスパンが短く、ほとんどの場合4年～6年で賃貸借契約の更新の時期が近づくと出ていく傾向がみられます。
一方30㎡以上、1LDK以上の間取りのファミリータイプになると、もう少しスパンが長くなる傾向があり、今回の様に15年というのは比較的少ないかも知れませんが、傷みという観点ではファミリータイプの方がワンルームよりも退室時にお部屋が傷んでいる傾向が見られます。
お部屋が広くなるとその分原状回復の際に内装費もかかります。
さらに東京ルール（賃貸の紛争防止条例）に従って清算すると、5年より長く住んでいる入居者から原状回復費用はほとんど取れません。広い範囲で経年劣化とされ事実上請求できないのです。
原則は5年以上経過した場合はオーナー様の負担範囲が原状回復費用の大半を占めることになります。
┃入居者退室後の現状回復費用の事例について
今回のリフォーム内容は以下の通りです。
いかがでしょうか？
特別なことは何一つしていなくても結構な金額です。
全ての金額をオーナーさんが負担する訳ではありませんが、入居者の負担はごく一部となります。
一部特殊な工事としては、カーペットは家具跡などが付きやすく交換がつきまとうので、メンテナンスの簡単なCFに貼り換える内容となっている以外は原状回復の工事として特別な部分はありません。
とはいえ入退去にこの費用が毎回かかると思うと意外としんどい金額だと思いませんか？
しかし、この入居者の場合は15年住んでいましたので、また次の入居者が同じような期間住んでくれる可能性もあります。
そうなると35年ローンを組んでいても、その間に入居者はたったの2回しか入れ替わらない可能性もあるということです。
15年に一度のコストとして考えると年間25,000円程度。
こう考えるとそこまで大きなコストではないですよね？
ちなみに今売却するとこの物件の売却時に残る残債との差額から得られる想定利益は800万円ほど。
いかがでしょうか？
例え内装費を払う事になっても、持っていた方がお得ですよね？
しかし！
ここからが実は重要です！
┃管理会社によって現状回復費用が違う！
私が勤めている会社では、原状回復にかかるリフォーム費用が弊社負担なのです！
この〇十万円がタダ！！
オーナー様が支払わなくてよいのです。
5件所有していて、全ての物件が同じだけ、同時にコストがかかったとしてもタダ！
こう書くとおそろしいサービスです。。。(笑)
75㎡の3LDKならもっと費用が高額になる可能性もあります。
それでも原状回復費用の内装費はタダです。
管理してくれる会社によってサービスの内容が違いますので、これは基本的に弊社だけの特別なサービスとお考え下さい。
どのタイミングで、いつ退室があるかはわかりません。
そう考えれば経済状況が不安定な時や、病気にかかって働けなかったりと将来の可能性を想定した場合に、不動産の原状回復の内装費が無料になるサービスは非常に大きなメリットだと思います。
ワンルームマンションは比較的原状回復にも、あまりお金がかからない事も多いのですが、広いお部屋を持つ方はよりメリットが大きいかも知れませんね。
少なくともマンション経営をされるかたは、こういった内装費用が一定の期間ごとに発生する可能性がある事を念頭に置いて運用の計画を立てておいてくださいね。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
