ではマンション投資に初めて向き合う方は、どんな点を注意していれば大きな損失につながるような事にならないのか。
最も重要な要点だけをまとめてみます。
┃気を付けるべき点①立地
まずは立地です。
立地の重要性はこのブログの他の項目でも何度も触れていますが、立地が良いと資産価値の低下、家賃の低下、空室率、リセールの際になかなか売れないなどのリスクを大幅に軽減できます。
エリアは皆さんが良くご存じの、東京の中でも聞いたことのある有名なエリアで構いません。
一点注意するとすれば、マンション投資なら住宅地は選ばないことです。
商業地、もしくは商業地にアクセスの良い場所を選びましょう。
住宅地としては人気があっても、昔高級住宅街だった成城や、今も人気の吉祥寺や世田谷などは投資としてはいまいち不向きです。
家賃が下がりやすかったり、空室率が目立ちすぎます。
ファミリーに人気のエリアと、単身世帯に人気のエリアで賃貸に向いているは異なります。
さらにいうと、社宅の需要は商業地周辺に集中しています。
賃貸の需要が高いエリア程家賃が高く維持でき、需要が高いからこそ空室になりません。
利用者人口が増え続けている地下鉄沿線や、ＪＲ沿線がねらい目です。
私鉄沿線は利用者が毎年減少しているエリアもあるので気をつけてください。
基本は最寄りの駅から徒歩7分以内が理想です。
7分は人間がストレスを感じない徒歩距離と言われています。
1分90メートルで計算すると630メートル以内となります。
1キロ近くなるとストレスを感じるという事ですね。
実際は10分以内ならほとんどの場合賃貸は普通につきます。
賃貸で住まわれる単身者はなによりも利便性や月々の賃料を優先して物件を探しています。
入居者がどんな方が多いのか、どこに通い、なにが近いと便利と感じるのか。
入居者の立場になって物件の需要を想像し、エリアを考えましょう。
決して主観的に考えてはいけません。
自分が閑静な住宅街が好き、公園が近くにある方が好き、騒音が嫌い、バルコニーが広い方がいい、南向きがいいなどは1人暮らしの方にはほとんど無い需要なのです。
┃気を付けるべき点②物件の条件
2番目には物件の建物の条件です。
まずは管理費や修繕積立金が高すぎないこと
（20㎡のワンルームマンションなら合計1万円前後が目安です）
値上げの予定も含めて確認しましょう。
2階以上であること。部屋の間取りが四角く物が置きやすい部屋である。
広さが18㎡以上（壁芯）である、バストイレ別、総戸数が最低でも20戸以上である、管理会社が付いている（自主管理ではない）、借地権や地上権ではなく所有権が土地の権利として付いている、管理組合に大きな借り入れ、滞納がない。地下の物件でない（半地下や傾斜地の2階で実質地下扱いなども含む）、オートロック、宅配ボックス、エレベーターが完備されている。
ここにある条件をクリアする物件に絞り込むだけで、商業価値の高いエリアで、世の中に売り出されている物件は10分の1近くまで絞り込まれるはずです。
それだけここに書いてある条件は厳しいという事です。
全ての条件がクリアされていれば、極端に市場価値が落ちることはほぼありません。
逆に条件がクリアできていないと金融機関の評価がうまく受けられず、将来値を落してしまうリスクが可能性としてあります。
古い物件を選ぶときは、物件が小さかったり、バストイレが一緒になっている事も多くありますが、その場合は特に立地のいい物件を選ぶようにしましょう。
┃気を付けるべき点③賃貸状況
3番目に賃貸状況です。
現在賃貸が付いている場合は出来る限り入居者の情報を確認しましょう。
あまり好ましくない状況だけ説明します。
賃料の滞納がある。入居者が外国人（内容によりますので内容をよく確認してください。日本語が話せない、保証人がいない、保証会社が付いていないなどは要注意です）、入居者がかなり高齢者である、お勤め先が不安定なご商売である、入居してから極端に長く住んでいるなどです。
また、賃貸中の場合は賃料が近隣相場と違っていないかを確認してください。
賃料が近隣より高い場合はその入居者が退室すると同じ賃料が取れない可能性があります。
特に大きな注意がいるのは、サブリース引継ぎが引き渡し要件になっている物件です。
これはサブリース（家賃保証）が契約上外せなくなっている物件がほとんどです。
購入はできても売却時に大きな足かせになります。
自由に売ることができず、安くなってしまうこともあるので、サブリースや管理契約が解除できない場合は購入するのは絶対にやめるべきです。
必ず、管理契約やサブリース契約が解除できるかを確認してから購入しましょう。
以上3点のポイントがクリアできていれば、中古で市場価格と比べても妥当な金額で購入している場合は購入して後悔するようなことにはなりません。
逆にいうと条件がクリアできている物件は優良物件ということですね。
該当する項目がなければ、まずある程度安心して購入できると考えて問題ありません。
ポイントや要件を覚えておけば物件を絞りこむには便利です。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
