価格の大きな不動産は買い時を間違えると価格が下がり損をする可能性があるので、相場が安い時に買った方が得をするのは誰でも理解できます。
では不動産の買い時の判断はどうやってするべきなのでしょうか。
まず、不動産の買い時の判断には様々な要因があります。
その要因から紹介しましょう。
┃判断の要因①外部環境の変化
一つ目は経済変動などによる外部環境の変化です。
例えばリーマンショック後、経済状況の混乱によってリスクの度合いが上昇すると、不動産相場もゆっくりと下がっていきます。
この安くなった底値のタイミングであれば価格としては間違いなく買い時です。
ではこの様な不動産が安くなったタイミングがどれほどあるのかといえば、この30年のなかで不動産が安かったのは3回だけです。
1度目はバブルがはじけて不動産価格が急落し、平成元年頃から価格が下がり続け、底値を打ったのが平成10年頃です。
2度目はリーマンショック後、3度目は東日本大震災の直後です。
この3回のチャンスの内2回は、世の中が恐怖に包まれている状態です。
仕事がなくなるかも、収入が落ちるかも、株価が下がり資産が目減りしていてそれどころじゃないという方が大半です。
東日本大震災の時も同様に、原発の問題や余震が続く中で皆さんは不動産を購入することを決断できるでしょうか？
しかし、不動産は買い時なのです。
皆さんはこのタイミングで本当に動けますか？
投資家、資産家、事業者はこのタイミングで動いています。仕込みのタイミングだからです。
しかし、世の中の状況が悪い時は、融資環境も悪くなります。
ローンが簡単には組ませてもらえない状況だということです。
となると、不動産が本当に安い時は心理的にも、金銭的にも非常に買うのが難しい事がわかると思います。
不動産の価格が安かった時期に購入したくても、タイミング的に判断が難しかったり、さらに融資が組みにくかったり、しかもそのタイミングは10年に一度しか来ていないのです。
安く購入するには10年スパンでタイミングを計らなくてはならず、ほとんどチャンスがないことになります。
┃判断の要因②金利・税金軽減措置などの環境変化
次に同じ外部環境による買い時でも、金利が安い、またはローンの仕組みが変化した、もしくは税控除や税金の軽減措置などの不動産を購入するのに有利な条件が整うことがあります。
これも一つの買い時といえるでしょう。
例えば投資不動産を私は16年ほど扱っていますが、融資の対象になるお客様の年収規定が時代ごとに全く違います。
リーマンショック後は一番ローンが厳しかった時代で、年収が最低でも700万円を超えていなければ審査すらしてもらえませんでした。金融機関によっては年収800万円を超えていなければ審査できないところもありました。
しかし、マイナス金利が導入された後は極端に融資が緩和され、年収300万円台でも融資が可能な金融機関もありました。
今現在はほとんどの金融機関が年収500万円を超えることを条件としています。
となると、この年収規定に当てはまらなければ買う事ができませんので、該当する年収の方にとっては購入のチャンスが来ていることになります。
またいつリーマンショックの様な経済ショックによって買う事が出来なくなるかはわかりません。
また、融資金利については現在史上最低金利となっています。
これも融資を使って購入される方にとっては非常に大きなメリットであり、買い時です。
私は買える時にきちんと物を選んで、なるべく早く決断し、いい資産はどんどん買うべきだと思っていますし、自分ではいつもそうしています。
ちなみに今現在は不動産業者の方はほとんど投資でローンは組めませんので購入できません。
以前は組めました。私はその頃に不動産を投資で購入しています。
今は買いたくても買えない方が沢山いるということです。
また、年度ごとに不動産を購入する際の条件である不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除、固定資産税の軽減措置や印紙税、登録免許税の軽減措置などがあります。
これはその時代ごとに条件が違いますので、都度確認する必要があります。
┃判断の要因③物件ごとの条件による買い時
三つ目は個別要因です。
たまたま安く出てくる物件があるとか、立地の良いいい建物が売りに出ているなどの場合です。
例としては飲食事業を行っている方が、コロナショックを受けて自身の持っている不動産を売却して資金繰りするために、安く売っている時などを想像して頂ければわかると思います。
不動産が悪い物でなければ安く買えるのならば当然買い時です。
これは時代とか外部要因ではなく個別要因となるので、その時その時で買い時が異なりますし、売りに出た時が買い時となります。
また、極端に立地の良い建物は売りに出ないと買えません。
いくら欲しくても所有者が売らなければ買えないのです。
赤坂徒歩1分のマンションはそういった意味ではなかなか買えません。
そのタイミングを逃せば次買えるチャンスが巡って来るとは限らないのです。
これもある種買い時といえるでしょう。
買い時と一口にいっても、内容はそれぞれ異なります。
病気一つしてしまえばローンが組めなくなってしまう不動産は、買える状態であること自体がまず買い時ともいえるかも知れません。
ご自身の状況や経済状況、不動産の個別要因、融資環境や税控除、軽減措置などの様々な要因によって「買い時」が異なります。
担当者から買い時の理由をよく説明してもらって、これらの条件に当てはまるかを検討してみましょう。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
