例えば2,500万円の物件を現金購入し、4％の実質利回りなら資金の回収に25年かかります。
同じ2,500万円の物件を購入するなら37年経過した時に3件目がやっと購入できます。
しかしこれでは件数を効率よく増やせません。
40歳で不動産投資を始めたら77歳になってしまいます。
では不動産投資のスピードを上げるには？
ここで不動産投資でしかあり得ない投資のスピードを上げるコツをご紹介します。
┃不動産投資のスピードを上げるコツ
通常の投資であれば例えば積み立てるとか、元手として元金を入れて運用をします。
少しずつ利息がついて元金が膨らみ、複利で増えていきます。
しかし、不動産は価格に対して元金、要は現金はほとんど必要ありません。
融資で資金を賄う事ができます。
不動産を購入するのに現金で購入しても、借りた資金で運用しても家賃収入は同様に自分の物です。
むしろ現金で購入するなら大きな元手が必要になり、ほとんどの方は簡単には購入できません。
基本的に不動産投資は大きな資金が借りられる。
ここに大きなメリットがあります。
他の投資では資金を借りることができません。
不動産を購入する際に、投資効果として皆さんが期待するのは主には家賃収入です。
しかし売却時に利益になることもあります。
この売却という効果が実は投資のスピードを速める大きなポイントになります。
冒頭に説明した通り、家賃収入を得るなら家賃が変わらない限りは不動産の利回り効果は上がりません。
むしろ古くなるにつれ家賃は下がる可能性の方が高いでしょう。
しかし、運用の仕方次第ではこれを何倍にも効果を上昇させることができます。
不動産は売却する事により現金化できます。
家賃収入を取っても、ローンを組んでいれば支払いがあるので収益は表面上ない様に見えます。
毎月入ってきた家賃収入でローン返済をして、手残りがない、または持ち出しているケースもあるでしょう。
しかし、ローンの返済が進むにつれ、ローン残債とその物件の市場価格とに差額が出来てくると売却による収益が取れます。
ローンは最大で45年まで組むことができます。
フルローンで運用を開始すれば自己資金はほとんど使いません。
現金が必要になるのは最初の諸費用分位です。
これが15年運用した結果、1,000万円ローンが償還されて価格が200万円しか下がっていなければ、差額の800万円は収益、利益になります。
この時取れた収益を別の不動産の繰り上げ返済の原資とします。
これにより当初35年でローンを組んでスタートした投資の完済時期が大幅に短縮できます。
また、売却できる物件が2件あれば完済も可能になる事もあります。
1件の不動産から得られる投資効果には限界があります。
しかし、2件、3件と数が増えると売却した資金で完済を狙えます。
これにより、購入した物件の家賃収入でゆっくり完済するのではなく、途中で売却する事で完済原資を創出して、自己資金を全く使わずに早く完済に持っていく事ができます。
この場合の運用の重大なポイントは不動産価格が下がりにくい物件が必要になるということで、売ろうと思ってもすぐに売れる物件や、売れる環境が必要だという点です。
これは都心の場所の良い不動産で、市場価値の高い物件であることが条件になると考えるべきです。
購入価格から何年も経過しているのに価格が落ちない。これは都心などの立地条件の良い物件にしか起こり得ません。
不動産は完済したあと、大きくその収益性が上がります。
完済後は一方的に家賃収入が流れ込み、年間100万円の家賃が恒久的に入ってきます。
ここから先は入った家賃は全て収益です。
もし、あなたが6件不動産を購入し、その内4件を売却すれば残った2件は15年後、20年後には自己資金をほとんど使わずに完済できる可能性が十分にあります。
運用中は今の生活とほとんど変わりません。
基本は口座の中を家賃収入が出たり入ったりしているだけです。
不動産を持たない今の生活のままなら、当然15年後に家賃収入が入って来る生活は手に入りません。
しかし、不動産を持って運用していればその可能性が出てきます。
ここでは自己資金をなるべく使わないで完済するお話を前提としていますが、自己資金を使えるならさらに時間を短縮できる可能性もあるのです。
15年後、夢の家賃収入生活が現実になる方法を皆さんもぜひ検証してみてくださいね。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
