不動産投資を始める際に、「他の人よりお得に投資したい！」と思うのは誰でも同じでしょう。
では具体的にどんなポイントで差がつくのでしょうか。
前回に引き続き、差のつく不動産投資を徹底解説します。
┃差のつく不動産投資④管理
不動産の賃貸管理を任せる場合、管理会社をどの会社にするかによって多少違いがあります。
管理手数料は原則家賃に対してパーセンテージで取り決めている会社が多いと思います。
大手仲介会社は大抵の場合家賃に対して5％と消費税です。
この手数料で賃貸の募集や集金、クレーム対応や設備の修繕や交換の手配、更新手続きや退室の手続き、リフォームの手配などを代行して全てやってくれます。
この手数料が5％よりも安い会社もありますし、定額制で管理を受けてくれる会社もあります。
ただし、その手数料の中でどこまで面倒をみてくれるのかは会社によってサービスの内容が異なります。
家賃が遅れても立て替えて入金してくれる業者もあれば、管理手数料の中で退室時の原状回復費用まで負担してくれる会社もあります。
結果手数料は5％でも原状回復にお金がかからない方がお得か、手数料は安くてもその他の費用を負担することになるのが損かは結果論なのでわかりません。
ご自身の中で急な出費をなるべく抑えたいのであれば原状回復費用等を負担してくれる会社の方が安心できると思います。
逆に収益重視であれば手数料が安い方が月々のキャッシュフローは良くなります。
しかし大きなリフォーム費用が必要となる場合もありますので注意が必要です。
┃差のつく不動産投資⑤建物
購入する物件が他と比べて良いということもあるでしょう。
外観がよい、内装がよい、設備がよい、日当たりがよい、間取りがよい、立地がよい、部屋位置がよい、景観がよい、利便性がよい、共用部がよいなどです。
この辺りは個別要因なので、その時その時で判断するしかありませんが、私の不動産賃貸事業の経験からいえば、賃貸の付きの良さに関していえば都内のそこそこ場所の良い不動産の場合、上記の条件はさほど関係がありません。
そもそも需要が高く空室の競合物件が少ないので、物件の条件がそこまで飛びぬけて良くなくても賃貸は大抵の場合付いてしまいます。
上記の建物条件は良ければ良いに越したことはありませんが、最優先にするべき条件ではありません。
重視するとすれば立地が最優先です。
賃貸需要が高いエリアであれば、多少建物が古くなっても、内装が古くなっても賃貸はちゃんと付きます。
┃差のつく不動産投資⑥管理費、修繕積立金
価格、利回り、立地、建物、融資条件、この5点にはこだわりのあるお客様も多いと感じます。
しかし管理費、修繕積立金、管理会社などの管理の状況、これは上記の5点と同じ位重要なポイントです。
あまりこの点についてこだわりのある方はお見掛けしませんが、将来の収益にかなり大きく作用します。
きちんとポイントを抑えて確認の上で物件を選びましょう。
管理費は新築時から将来に渡りあまり金額が変更になる事がありません。
毎月付きのコストである管理費はなるべく安い方がよいでしょう。
自主管理の物件は購入してはいけません。融資が付かず売却しにくくなります。
管理会社がついた物件を選びましょう。
修繕積立金は総戸数が少ない物件や、タワーマンションの様に共用部の設備が多く管理コストが高くなる物件は特に将来の値上がり幅が大きくなることが多いので注意が必要です。
修繕積立金がきちんとたまっているか、工事が行われた記録などからメンテナンスがきちんと行われているかを確認しましょう。
長期修繕計画も確認し、どれくらいのペースで修繕積立金が上昇するのかを把握しておく方が良いと思います。
前回から二回に渡ってポイントを整理してきましたが、以上のポイントを抑えて比較検討して購入していれば都心のマンション経営で失敗する可能性はほとんどありません。
ただし、地方で購入する場合は都心に比べて大きく価格が下がったり、家賃が下がったり、空室の状況が続いて家賃が取れない時期が多く発生するリスクを織り込んで投資判断をする様にしましょう。
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現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
