私の所有しているワンルームマンションの売却が先日成立しました。
5年程所有して売却したのですが、購入価格よりも少しだけ高く売れています。
実は物件を売却して利益になるかどうかは所有した瞬間からある程度はわかっています。
私は普段から仕事で投資不動産を扱っていますので、市場にどんな建物がどれくらいの価格で出ていて、実際に売買されているかを知っています。
┃物件を売却して利益を出すには
簡単な言い方をすると、投資マンションの場合東京23区の中で実質利回り6％のまともな物件を購入するのは無理です。
そんな価格では売っていません。
実質利回り5％、これもほとんどありません。
場所が悪いとか、物件に問題があるとか、極端に古いとかならあり得るかも知れませんが、いい立地で問題のない物件の場合この利回りで売り出される事はまずありません。
逆の言い方をすれば実質利回り5％を超える価格でまともな物件を売り出せるなら必ず売れてしまいます。
まともな物件の条件は以下の通り
駅徒歩10分圏内、築30年以内、土地の権利形態が所有権、16㎡以上、2階以上、管理会社が管理、室内に洗濯機置き場がある、総戸数20戸以上、管理費が高くない等、ごくごく当たり前の条件で十分です。
あとは商業地域である都心5区にアクセスの良い物件ならなお良いですが、この辺りの条件を満たすだけで実質利回り5％回る物件はまずありません。
もし市場に出てきてもこれだけ割安だと業者がほとんどの場合即座に買い上げてしまいます。
皆さんが物件を所有する際もこの市場原理は同様に働くので売却の際は利回り5％以上回る価格で売り出せばいつでも確実に売却できるということです。
しかし、実質利回り4％台となると売り出されている物件は多くなっていきます。4％に近づくと競合物件が増えるので売れるかどうかは物件次第となり、だんだん条件面での比較になっていきます。
リセール価格がわかっていれば、持っている間家賃が残債を削ってくれるので売却すればいつでもその分の利益が取れます。
この「売れる価格」がわからない方は不動産投資が不安で始められなかったりすることも多いと思います。
不動産には絶対に売れる価格が存在します。
それは業者の買取価格です。
業者の目線で考えた場合に、再販しても利益が取れる価格のラインがあります。
これはまともな物件であることが前提ですが、この価格を下回る価格で売り出す必要もありませんし、この価格以下になるリスクも存在しません。
東京のある程度場所の良い不動産なら、この業者の買取価格以下の価格になるリスクは事実上存在しません。
地方は別です。地方の物件は投資物件として業者は買い取って取り扱う事ができません。
金融機関が融資を付けてくれないので仕入れることができないのです。
千葉、埼玉は投資物件として評価が下りないので弊社でも買い取ることができません。
この業者の買取価格がわかっていれば、それ以上のリスクが存在しないので、安く買ったり、頭金を入れることで事実上ノーリスクといっても良い投資が出来る事になるのです。
たった5年所有しているだけで、私の場合は250万円ほど利益が出ています。
この間入居者は一回も変わっていません。
エアコンも壊れていませんし、給湯器も壊れていません。
家賃に関しても一回も遅れた事もありません。
もちろん地震も事故も起きていません。
結果論だと言われるかもしれませんが、事実です。
みなさんが投資する際に心配するような事はなにも起きていないのです。
勿論これからもずっと起きない保証はどこにもありませんが、エアコンが壊れても、給湯器が壊れても私の場合は気にしていません。
なぜなら交換すればまた10年は使えますし、10万円、20万円のコストを使っても、10年後500万円の利益が取れるからこそ投資するのですから。
5年で250万円貯金するなら毎月4万円以上もお金を出さなければなりません。
私は何も資金を出していません。
買って持っていただけです。
不動産投資はコストがかかって儲からない。と思っている方、それは嘘です。
現に私はお金を払ってもいませんし、何もしていないのです。
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室田がご相談に乗ります。
現在の会社に入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。
現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
