不動産投資に住宅ローンはなぜ組めない？バレる理由と例外的な裏ワザも解説

不動産投資では好条件でローンを組むことが大事

不動産投資は金融機関から融資を受けて、物件の購入資金を調達します。ローン返済は長期にわたるため、低金利で借入れができるかが、不動産投資の成否を分けるといっても過言ではありません。わずかな金利の違いは総支払額に大きく影響します。

例えば、金融機関から2,000万円を返済期間30年、金利2.5%と3.5%で借入れた場合、返済額の合計は以下のような差が生じます。

▪︎借入額2,000万円、金利2.5%と3.5%の返済シミュレーション（元利均等返済）

参照：住宅金融普及協会 総支払額の計算

2,000万円を30年ローンで組んだケースを見てみると、金利2.5%と3.5%では返済総額が約390万円の差になります。ローンはわずかな金利差でも返済額に大きく影響するのがこの表からも分かります。不動産投資は金利の低い好条件でローンを組むのがとても重要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは収益用物件、住宅ローンはマイホームを購入するための融資です。

それぞれ用途が異なるローンであり、以下の点で違いがあります。

・目的
・借入可能な金額
・金利
・返済原資
・審査の難易度
・返済年数

上記の項目について、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを詳しく解説します。

目的

不動産投資ローンは賃貸マンションやアパートなどの収益用不動産の購入に利用し、住宅ローンはマイホームの購入に利用します。不動産投資ローンの審査では物件の収益性が重視され、利回りと空室リスク、築年数などをもとに評価されます。

一方、住宅ローンの審査で重きが置かれるのは、職業や年収、勤続年数などの本人の属性です。マイホームの購入が目的の住宅ローンは、比較的貸し倒れリスクが小さく、不動産投資ローンよりも低金利です。また、一定の条件を満たせば、住宅ローン控除で税制の優遇が受けられます。

不動産投資ローンと住宅ローンはともに不動産購入に利用されますが、物件の使用目的が違うため、審査基準や金利、適用される税制が異なります。

借入可能な金額

ローンの借入可能な金額は、年間の返済額と収入の割合から返済負担率を計算して判断します。不動産投資ローンと住宅ローンは返済手段が違うため、借入可能な金額の計算方法が異なります。

以下は返済負担率の計算式です。抜粋

不動産投資ローンは家賃収入、住宅ローンでは年収をそれぞれ分母にして計算します。一般的に、不動産投資ローンの返済負担率の目安は50%以下、住宅ローンは25%以下に抑えるのが良いとされています。ただし、不動産投資ローンの返済負担率は頭金の有無などにも影響するため、50%以上でも一概にダメというわけではありません。それ以上の返済負担率で融資してくれる金融機関もありますが、借りられる金額と借りても良い金額を見極めつつ、収支が赤字にならない範囲で借入れするのが賢明です。

金利

不動産投資ローンと住宅ローンでは、金利に大きな差があります。不動産投資ローンは収益物件に融資するので、一般的にマイホーム購入よりも貸し倒れリスクが高いと評価されます。そのため、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されるのです。

▪︎不動産投資ローンと住宅ローンの金利の違い

（2023年12月時点）
参照：東京スター銀行
参照：関西みらい銀行
参照：オリックス銀行
参照：auじぶん銀行
参照：住信SBIネット銀行
参照：三菱UFJ銀行

不動産投資ローンと住宅ローンともに、高収入で安定した職業の方を貸し倒れリスクが低いと評価し、金利を優遇する傾向にあります。また、頭金を入れて自己資本比率を高めると、金利を下げてもらえる可能性があります。ローン金利は金融機関によって利率が違うため、低く抑えるには、複数の銀行を比較検討すると良いでしょう。

返済原資

不動産投資ローンと住宅ローンでは、返済の原資が異なります。不動産投資ローンは家賃収入、住宅ローンは給与などの自分の収入が返済原資です。

不動産投資は家賃収入でローンや必要経費を支払うため、うまく行けば自分の資産を持ち出さずに物件を手に入れられます。投資用物件は給与以外に収入の柱を作れることが、マイホームとの大きな違いです。ただし、空室などにより家賃収入を得られずに自分の貯蓄から持ち出しするリスクもあるため、安定した資産構築をするには需要の高い物件を選ばなくてはいけません。

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審査の難易度

不動産投資ローンは賃貸経営が目的なので、住宅ローンに比べるとリスクがあるために審査基準は高く設定されています。住宅ローンは個人の属性が主な審査の対象ですが、不動産投資ローンでは個人の与信だけでなく、物件の収益性も審査の対象です。

不動産投資ローンの審査項目には、以下のものがあります。

▪︎不動産投資ローンの審査項目

不動産投資ではこれらの内容を審査し、融資可能かを判断します。

返済年数

住宅ローンの返済年数は契約者の年齢が大きく影響します。多くの金融機関で、80歳が完済の条件であるため、45歳まで35年ローンを組めるのです。

一方、不動産投資ローンの返済年数は、建物の法定耐用年数が大きく影響します。法定耐用年数とは建物の寿命から導き出された、減価償却する期間です。法定耐用年数が終わってしまうと、物件の価値はほとんど評価されず、融資が難しい場合もあるでしょう。

法定耐用年数は建物の構造によって定められています。

建物の構造ごとの法定耐用年数

参照：国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表

不動産投資の返済年数をどれくらいまで伸ばせるかは、残存耐用年数が何年残っているかや、契約者の属性に影響を受けます。ただし、残存年数がそのまま返済年数になるとは限りません。金融機関は物件の価値に影響を与える建物の築年数を加味した、経済的残存耐用年数により返済期間を設定する場合もあります。

不動産投資で住宅ローンは使える？

不動産投資が目的の賃貸物件の購入に、住宅ローンは使えません。なぜなら、住宅ローンはマイホームを手に入れやすくするために、さまざまな優遇措置が盛り込まれた融資制度だからです。住宅ローンは自己資金が少ない方でも、マイホームが持てるように、金利が他のローンに比べて低く設定されています。住宅ローンには民間の金融機関が取り扱うものの他に、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携するフラット35があり、多くの人が住宅を持てるように配慮されています。

さらに、住宅ローン控除により住宅購入後の一定期間、所得税や住民税が控除される税制優遇も受けられるのです。多くの人がマイホームの夢を叶えられるように、住宅ローンは制度設計されているため、賃貸経営が目的の物件購入は想定されていません。

これらの理由で、住宅ローンは自分が居住する家以外での利用を禁じられています。

住宅ローン利用がバレたらどうなる？

不動産投資に住宅ローンの利用がバレると金融機関の信用をなくし、それ以降、融資を受けられなくなる可能性があります。また、ローン残債の一括返済を求められるのが一般的で、返済ができなければ手に入れた物件の売却を余儀なくされます。さらに、売却益でローンが完済できなければ、大きな負債を抱えてしまう場合もあるでしょう。

そのような状況に陥らないためにも、不動産投資に住宅ローンは使用してはいけません。不動産会社の中には不動産投資ローンよりも金利が低いので利益が出やすいからと、住宅ローンで投資用物件の購入を迫る悪徳業者が存在します。不動産投資に住宅ローンの利用を勧められたら、毅然とした態度で断ってください。

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不動産投資で住宅ローンを利用できるケース

住宅ローンは基本的に自分が住む家以外の購入には使えないものの、例外的に許可されるケースがあります。

マイホーム以外で住宅ローンを使えるのは以下の2つです。

・賃貸併用住宅
・転勤などやむを得ない事情がある

それぞれ詳しく解説します。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは住宅の面積のうち、50%以上を自宅の居住用として使い、残りのスペースを賃貸用として貸し出す物件です。自宅以外の居住スペースを他人に貸し出して、家賃収入を得られます。賃貸併用住宅は自宅利用分が50%以上であれば、残りの部分で賃料を得ていても住宅ローンが利用可能です。また、賃貸併用住宅は自宅部分に限られるものの、住宅ローン控除を受けられます。

ただし、構造上自宅と賃貸部分が併設している必要があり、入居者との間でトラブルがあったときはストレスを感じるかもしれません。さらに、2世帯分に相当する広い土地の購入や入居者を意識した設計など、賃貸併用住宅特有のコストも発生します。

賃貸併用住宅はさまざまなケースを想定した上で、購入を検討してください。

転勤などやむを得ない事情がある

住宅ローンが残っている家は原則賃貸できません。金融機関は融資する際、契約で資金の使い道を自分で住むための家の購入に限定しているからです。しかし、転勤などを理由に自宅を離れなければならないときは、やむを得ない事情として、住宅ローンを利用しながらの賃貸が許される場合もあります。

自宅に住む人がいなくても、固定資産税などの支払いが発生するため、人に貸して家賃から家の維持費を賄いたいと考える人は多いです。その際は、金融機関に転勤で家をしばらく離れる旨を届け出て、自宅を賃貸にする許可を得てください。社命による転勤であれば、金融機関はやむを得ない事情と判断し、認めてくれる可能性があります。

届け出なしで自宅を賃貸にすると、転勤などの理由があっても契約違反でペナルティを課せられ、一括返済を求められるため、必ず金融機関の了承を得てください。

不動産投資ローンと住宅ローンはどちらを最初に組むべきか

不動産投資ローンと住宅ローンでは、不動産投資ローンから組むのをおすすめします。不動産投資ローンは審査基準が厳しいため、住宅ローンを抱えていると、通過しにくいからです。難易度の高い不動産投資ローンから借りて、比較的審査の通りやすい住宅ローンをあとにする方が、一般的には両方のローンを利用できる確率が高まります。不動産投資で得られる家賃収入は年収に加算されるため、返済負担率を下げる効果もあります。

もし、不動産投資ローンを借りた状態で住宅ローンの審査が通らない場合は、以下の方法で返済負担率を下げると通過しやすくなるでしょう。

逆に、住宅ローンを借りている状態で不動産投資ローンの審査が通らなかったときも、同様の施策で効果が期待できます。また、不動産投資ローンや住宅ローンを取り扱う全国の金融機関を、数多くあたってみるのも1つの手段です。

Q＆A

不動産投資で住宅ローンを使うのはダメ？

不動産投資で住宅ローンは使えません。住宅ローンはマイホームの購入を目的としており、用途を逸脱して利用すると、資金使途違反に問われます。その際はペナルティが課せられ、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。

住宅ローンは多額の資産がない方でも、低金利で資金を借りられるようにして、無理なく自宅を持てるように配慮された融資制度です。住宅ローンを自分の住む家以外の購入で借りるのは、重大な契約違反になります。

不動産投資していて住宅ローンの審査が通らない場合は？

不動産投資をしていて住宅ローンの審査が通らない場合は、以下のような返済負担率を下げる施策を行うと、借りられる可能性が高まります。

これらの施策を実行すると審査を通過する可能性が上がりますが、必ずしも借りられるとは限らない点は注意が必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできる？

不動産投資ローンと住宅ローンの両立は可能です。一般的には不動産投資ローンの審査の方が厳しいため、マイホーム購入の前に借入れしておくのがおすすめです。

個人の属性によっても借入限度額は異なりますが、あまりギリギリの収支計画だとトラブルがあった際に対応できません。不動産投資ローンと住宅ローンの両立を含めアドバイスを受けたい場合は、J.P.RETURNSの無料相談をご活用ください。

また、個人が金融機関から借りられる限度額は一般的に返済負担率の35％といわれています。年間の返済額を年収で割って算出したのが返済負担率です。借入金額は返済負担率の限度額を目安に計画すると、不動産投資ローンと住宅ローンを両立する確率が上がります。

なぜ住宅ローンを使っているのがバレる？

不動産投資に住宅ローンを使っているのがバレるのは主に以下の2つです。

郵送物が金融機関に返送されると、そこに居住していないのがバレてしまい不正利用が発覚します。また、担当者が直接訪問するケースでは、そこに本人が住んでいないと分かり、契約違反が金融機関の知られてしまいます。

このように、住宅ローンを自宅の購入以外で使用すると、実際に居住していない事実からバレて、一括返済を求められてしまうため不正利用はやめましょう。

不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えはできる？

不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは、かなり難易度が高いです。借り換えは不可能ではありませんが、金融機関に納得してもらうためにはそれなりの労力がかかります。

仮に投資用物件を自分の住む家に変更しても、金融機関は賃貸物件として審査を行い融資しているので、契約者の都合で簡単に変更してくれません。

また、金融機関からすると住宅ローンは金利が低く収益が下がってしまうため、借り換えを嫌がります。理論上、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは可能ですが、難易度が高い交渉になると理解しておきましょう。

まとめ：不動産投資で住宅ローンは利用できない

不動産投資ローンは収益用物件、住宅ローンはマイホーム購入の目的で利用できます。2つとも不動産購入のローンであるものの、物件の用途が異なるため、それぞれの目的以外に借入金を使えません。

特に住宅ローンは多くの方がマイホームを持てるように、金利が低く設定されています。このため、自分が住む家以外での住宅ローンの利用は重大な契約違反です。中には負担が少ないからといって、住宅ローンでの収益物件購入を勧めてくる悪質な不動産会社もいます。不動産投資はルールや法律についての知識を学習していないと、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性があります。

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