不動産投資が低資金でできる!ワンルームマンションの魅力と注意点

公開日:2022/03/10 最終更新日:2022/04/26

不動産投資
記事監修:室田雄飛

ワンルームマンションであれば、比較的少額で不動産投資を始められます。節税効果が期待できたり、老後の資産形成につながったりする点も魅力です。一方で、リスクがあるのも事実。
ワンルームの不動産投資で成功するために、仕組みや注意点を把握して投資を検討しましょう。

ワンルームマンションの不動産投資とは

ワンルームマンションの不動産投資とは

ワンルームマンションは、ひとつの居室に加えてトイレや浴室、キッチンなどの必要設備が揃ったコンパクトな住戸が一定数あるマンションを指します。ワンルームマンションの不動産投資とは、ワンルームマンションの一室を購入した後、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資形式です。

ワンルームマンション投資以外の不動産投資には、マンション一棟を購入して貸し出す「一棟投資」、一軒家を購入して貸し出す「戸建て投資」などがあります。

ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資は、一般的に物件オーナー、入居者、賃貸管理会社の三社間で成り立つ仕組みです。物件オーナーは、購入したワンルームマンションを入居者に貸し、入居者は家賃を賃貸管理会社に支払います。

入居者と賃貸借契約を締結し、クレームやトラブル対応するのは賃貸管理会社の業務です。また、賃貸管理会社は物件オーナーに対して入居者から受け取った家賃の送金や各種報告業務も担います。

物件オーナーは、賃貸管理会社に対して賃貸管理に関する手数料を支払わなければなりません。物件オーナーと賃貸管理会社の間では、管理委託契約を締結します。

ワンルームマンション投資の収入と費用

ワンルームマンション投資では、入居者が支払う家賃支払額が全て物件オーナーの利益となるわけではありません。収入に対して、所定の費用もかかる点を理解しておきましょう。

まず、主な収入項目は以下の通りです。

● 家賃
● 退去時に返却が不要な礼金
入居後一定期間経過後に入居者から受け取る更新料

一方、ワンルームマンション投資には主に以下の費用がかかります。

● 賃貸管理会社に支払う手数料(管理費用)
● 所有する物件に対してかかる固定資産税・都市計画税
対象物件のリスクに備えるための保険料
修繕費用
● ローンの借入金利息(不動産投資ローン借入がある場合)

ワンルームマンション投資の利回り

利回りとは、投資した金額に対して得られる利益の割合です。不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りとは、年間家賃収入を不動産購入価格で割ったものです。一方、実質利回りは年間家賃収入から固定資産税や保険料などの諸経費を引いたものを不動産購入価格で割って算出します。

都心部の築20年までの中古ワンルームマンションの表面利回りの平均は4〜5%程度です。

ワンルームマンション投資の始め方

ワンルームマンション投資を始める際の流れは以下の通りです。

1. 情報収集し、投資物件を比較
2. 候補物件を現地調査し、収支計画や資金計画を作成
3. 購入を決断したら、購入申込書を不動産会社に提出
4. 売買金額が確定したら、金融機関に融資申し込み
5. 重要事項説明書確認後、売主と売買契約締結
6. 融資承認が出れば、金融機関と金銭消費貸借契約締結
7. 決済(物件の引き渡し)

新築と中古の違い

ワンルームマンション投資は、新築のケースと中古のケースがあります。

新築物件には、人件費や広告宣伝費が乗せられているため、中古物件よりも高くなる傾向が強いです。物件価格が高くなるため、自ずと利回りは低くなります。

一方、中古物件は新築よりも比較的手頃な価格で入手可能です。ただし、新築よりも空室リスクが高まる傾向にあります。

 

ワンルームの不動産投資3つの魅力

ワンルームの不動産投資3つの魅力

投資商品には、公共債、外貨預金、純金積立、個人年金保険、株式などさまざまな種類があります。数ある投資商品の中で、あえてワンルームマンションの不動産投資を選ぶのは、以下のメリットが期待できるためです。

1. 比較的少ない資金で始められる
2. 需要次第で安定した家賃収入が期待できる
3. 老後の資産形成につながる

ワンルームの不動産投資3つの魅力について、詳しく解説します。

1. 比較的少ない資金で始められる

中古のワンルームマンションの不動産投資の場合、1,000万円〜3,000万円という比較的少ない資金で始められます。同じ不動産投資でも、マンション一棟を購入して貸し出す「一棟投資」の場合、中古アパートで5,000万円以上、中古マンションだと1億円以上の資金が必要となることが一般的です。

所用資金が大きくないワンルームマンションの不動産投資では、手元資金が潤沢でない方も金融機関のローンを利用して比較的手軽に不動産投資を始められます。

2. 需要次第で安定した家賃収入が期待できる

ワンルームマンションの不動産投資は、入居者が支払う毎月の家賃が主な収入源です。そのため、入居の需要があれば変動の少ない安定した家賃収入が期待できます。

一方、株式投資で売買益(キャピタルゲイン)を狙おうとすると、株価が日々大きく変動するため、大きく利益を出す可能性も大きく損失を出す可能性もあるでしょう。

3. 老後の資産形成につながる

ワンルームマンションの不動産投資は、老後の資産形成につなげられる点も魅力です。すでにローンの残債がない状態でワンルームマンションを所有していれば、定年退職した後も年金以外に定期的な家賃収入を受け取れます。

ローンが残っていても、契約時に団体信用生命保険に加入していれば、本人に万が一のことがあった場合に家族は残債を返済せず、そのままワンルームマンションを相続して家賃収入を得ることが可能です。

ワンルームの不動産投資3つの失敗しないためのポイント

ワンルームの不動産投資3つの失敗しないためのポイント

ワンルームの不動産投資にはさまざまな魅力がある一方で、いくつか注意しておかなければならないことがあります。投資時の主な注意点は以下の3点です。

1. 売却時に資産価格が下落する可能性がある
2. 出口戦略が限定される
3. リスクがつきまとう

それぞれの注意点をあらかじめ理解したうえで、ワンルーム不動産に投資するようにしましょう。

1. 売却時に資産価格が下落する可能性がある

株式投資に限らず、投資には価格の変動がつきものです。そのため、ワンルームの不動産投資でも、購入した物件の資産価格が売却時に下落する可能性があります。

経年劣化により、毎年マンションの不動産価値は徐々に下落することが一般的です。ワンルームマンションに投資する際には、不動産価格が下落する可能性も想定して収支計画を立てるようにしましょう。

2. 出口戦略が限定される

ワンルームマンションの不動産投資は、出口戦略が限定される点も注意が必要です。投資の世界における出口戦略とは、投入した資金を減らさずに、できるだけ増やして投資を終了するタイミングを見計らうことを指します。

ワンルームマンションの不動産投資では、最終的にいかに高く物件を売却するかが鍵です。しかし、売却するまでには、不動産会社の選定、買い手の募集や販売活動、といったステップを踏まなくてはならず、その間に当初想定していた価格よりも下落してしまうこともあります。

3. リスクがつきまとう

1で紹介したように、売却時に価格が上下する可能性を物件価格変動リスクと呼びます。ワンルームマンションの不動産投資では、ほかにも以下のようなリスクがつきまとう点に注意が必要です。

● 管理会社倒産リスク
● 借り入れた融資の金利変動リスク
● 家賃変動リスク
● 入居者が決まらない空室リスク
● 家賃の滞納リスク
● 地震・火災リスク
● 建物の老朽化リスク

なお、リスクは本来「不確実性」を示す言葉のため、金利変動でローンの貸出金利が下落するケースのように、得られるリターンが大きくなることもあります。

ワンルームマンション投資に向いている人

ワンルームマンション投資に向いている人

ワンルームマンションに限らず、不動産投資はすぐに大金が入る投資ではありません。そのため、長期的な視野で物事を考えられる方や地道に情報収集を続けられる方向きの投資です。

また、ワンルームマンションの不動産投資にあたって、審査で承認が出れば金融機関からローンを借りられます。借入時には、自己資金1割、融資金額9割程度が目安であることを踏まえても、1,000〜3,000万円で購入できるワンルームマンション投資であれば、会社勤めの給与所得者でも副業として始めやすいです。

ワンルームマンションの不動産投資するなら、こんな物件がオススメ!

ワンルームマンションの不動産投資するなら、こんな物件がオススメ!

ワンルームマンションの不動産に投資するなら、三大都市圏や政令都市にある物件がオススメです。それ以外のエリアでは今後大幅な人口減少が見込まれるため、長期的な視野に立つと家賃収入が期待できません。

また、駅近物件であるかも考慮しましょう。駅近物件は、年数経過後も価格が下落しにくい傾向があるため、出口戦略も立てやすいです。

東京は不動産投資での成功が特に期待できるエリア

東京は不動産投資での成功が特に期待できるエリア

特にワンルームマンションの不動産投資で成功が期待できるエリアが東京です。東京がワンルームマンションの投資先として注目される理由として、以下の点が挙げられます。

● ワンルーム条例による都心部の物件供給の制限がある
● 経済機能や都市としての魅力が高い
● 儲からない原因になる空室リスクが低い

各ポイントについて、詳しく確認していきましょう。

ワンルーム条例による都心部の物件供給の制限がある

東京23区では、千代田区の「ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」や渋谷区の「ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」のように、ワンルームマンション条例が設けられています。

ワンルームマンション条例とは、単身者世帯の増加を防ぐために一つの建築物におけるワンルームの部屋の割合に上限を設ける規制です。

条例があることで都心部における物件の供給が減少する一方で、家賃の負担が少ないワンルームマンションには今後も単身世帯から一定の需要が想定されます。結果的に、需要に対する供給不足が生じるため、東京におけるワンルームマンションの価値が上がり続ける可能性が高いです。

出典:千代田区「ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱 パンフレット(PDF)渋谷区「「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」のあらまし」

経済機能や都市としての魅力が高い

日本の首都であり、経済機能が集中する都市である点も、将来的に東京でワンルームマンションへの需要が期待できる理由です。世界的に見ても都市としての魅力が高く、世界の巨大都市圏人口の第一位、外資系企業数は2,419社で日本全体の約76%を占めています(東京都HP)。

2018年の(東京)都内総生産は9,654億ドルであり、世界の国レベルと比較しても引けを取らない数字です(世界第14位に相当)。

出典:東京都政策企画局「東京の都市力」東京都「都民経済計算年報 平成30年度」

儲からない原因になる空室リスクが低い

経済規模や人口などの面から、東京は不動産投資のリスクのひとつである空室リスクが低い点もポイントです。

2021年12月1日時点の東京都の人口総数は約1,400万人で、5年前と比べて約35万人も増加しています。上場企業の本社数の約5割を占めているため、今後も雇用を求めて東京に移住する人々が一定数期待できるでしょう。

出典:東京都「「東京都の人口(推計)」の概要(令和3年12月1日現在)」東京都「「東京都の人口(推計)」の概要(平成28年12月1日現在)」国土交通省 国土政策局「企業等の東京一極集中の現状」

ワンルーム不動産投資は節税効果が期待できる

ワンルーム不動産投資は節税効果が期待できる

不動産投資全般では、購入時に以下の税金がかかります。

● 不動産を購入することに対する不動産取得税
● 売買契約書を締結する際に貼付する印紙税
● 不動産の所有権を登記する際にかかる登録免許税

また、購入した物件を維持するためにかかる税金が以下の通りです。

● 不動産の所有者が支払う固定資産税・都市計画税
● 家賃収入(不動産所得)に対する所得税・住民税
家賃収入の規模によって発生する個人事業税
前々年の課税売上高によって発生する消費税

さらに、売却で利益を得たら所得税や住民税もかかります。ワンルーム不動産投資は、節税効果を期待できる点も魅力です。

ワンルーム不動産投資と税金の関係性について、解説します。

所得税や住民税の節税効果が期待できる

基本的に、家賃や更新料などの不動産収入から固定資産税や損害保険料、修繕費などの必要経費を除いた金額(不動産所得)に対して所得税や住民税が課されます。空室があったケースや修繕費がかさんだケースなどにより、不動産所得が赤字になった場合、損益通算することが可能です。

損益通算とは、赤字所得を給与所得や事業所得などの本業所得と合算することを指します。例えば、給与所得が500万円だった年に不動産所得がマイナス200万円だった場合、所得は500万円ではなく300万円となるため、本来の所得よりも節税効果が期待できるでしょう。

出典:国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

相続対策としても有効

ワンルームマンションの不動産投資は、相続対策としても有効です。課税される相続財産の価格が基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)よりも高い場合、相続税が課されます。

相続税の税率は、法定相続分に応じた取得金額によって異なり、金額が大きければ大きいほど高い税率を納めなければなりません。相続財産の評価時に、時価評価で計算する現預金と比較し、路線価方式や倍率方式が用いられる不動産は購入時より評価額を下げられることが多いです。

さらに、ワンルームマンションは小規模宅地等の特例を利用することで、さらに評価額を減額できる場合があります。

出典:国税庁「No.4152 相続税の計算」国税庁「No.4155 相続税の税率」国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

不動産投資の第一歩はワンルームがおすすめ

不動産投資の第一歩はワンルームがおすすめ

比較的少ない資金でも始められるため、不動産投資の第一歩はワンルームマンションがおすすめです。ただし、他の投資商品に比べると、売却までに時間がかかるため出口戦略が限定される点や、空室リスクや価格変動リスクなどさまざまなリスクが存在することを理解しておきましょう。

 

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監修者

室田雄飛

J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長

J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも6件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

【書籍】
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【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ

執筆者

染谷重幸

大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。

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