不動産投資には特有のリスクがあります。空室や家賃の滞納、建物の老朽化など複数あり、リスクの把握とリスクヘッジが必要です。
本記事では、不動産投資で想定されるリスクとその対策について説明し、避けたい物件などを回避する方法について紹介します。
目次
不動産投資は、安定的な家賃収入が得られるとしてサラリーマンなどに人気の高い投資方法です。その一方で、不動産投資は「やめた方がいい」という意見もあります。なぜやめた方がいいのか、不動産投資はリスクが高いのか気になるところです。
ここでは不動産投資とは何かについて説明するとともに、リスクやメリットについても紹介します。
不動産投資とは、不動産を購入して賃貸経営による家賃収入を得たり、物件を売却して利益を得たりする投資方法です。
収益を上げる仕組みは、次の2つに分けられます。
● インカムゲイン
● キャピタルゲイン
インカムゲインとは資産を保有しながら収益を得る手法で、株の配当金や銀行預金の利息などがこれにあたります。不動産投資では、家賃収入がインカムゲインです。不動産投資の多くは、このインカムゲインを目的に行われています。
キャピタルゲインは資産を売却し、利益を得る手法です。不動産投資では不動産を売却して差益を得ることで、インカムゲインをしばらく行ったあとにキャピタルゲインを行うケースもみられます。
不動産投資のキャピタルゲインは売却の時期を見定めることが重要で、市場の動向を見ながら不動産の値上がりを見極めなければなりません。
投資にはリスクがつきものであり、高いリターンがある手法はそれだけリスクも高くなります。不動産投資は一般的に家賃収入を得るインカムゲインを目的に行われますが、その最大のリスクは、空室が埋まらないことです。空室が埋まらなければ家賃収入はなく、毎月の経費がかかるばかりです。ローンも払い続ける必要があります。
しかし、不動産投資はリスクばかりではありません。物価や円安・円高等市況の影響を受けづらいというメリットがあります。また、不動産投資はインフレに強いのも利点です。インフレのときは貨幣の価値が下がり物価の価値が上がるため、現金と異なり不動産の価値が高まるのです。
ほかにも複数のメリットがあります。いくつか見てみましょう。
空室のリスクはあるものの、順調に空室が埋まれば収益が得られます。不動産投資は家賃の回収や賃借人の要望・クレームに対応するなど運用・管理が必要ですが、管理会社に業務委託してすべての運営を任せることができます。つまり、不労所得を得ることができるのです。
株式投資の場合は、株価の変動をチェックして売買のタイミングを見る必要がありますが、不動産投資は賃借人が入居さえすれば、手間をかけずに不労所得が手に入るのがメリットです。
不動産投資は節税ができるというメリットもあります。不動産を購入する際に発生した経費は確定申告で給与所得などから差し引き、総所得を減らせるのです。また、不動産は減価償却ができるため、ほかの諸経費とともに毎年の確定申告に計上して所得税を下げることができます。
さらに、不動産投資は相続税の節税も可能です。現金と不動産は相続税評価額の算出方法が異なり、不動産の方が安く計算されます。そのため、現金を不動産に替えておくことで、相続税を低く抑えることができるのです。
不動産投資は、生命保険の代わりになるのもメリットです。
不動産購入でローンを組む際は、団体信用生命保険に加入することになります。ローンの支払い中、契約者に万が一のことが起きたときにローンの残債を一括返済する保険です。
遺された家族はローンの心配をすることなく、不動産からの家賃収入を得ることができます。
不動産投資の最大のリスクは空室ですが、それ以外にも家賃の滞納や建物の老朽化など、いくつかのリスクが想定されます。地震や火災で不動産自体が失われるリスクもあり、近年ではコロナなど想定外のリスクで損失を受けた方もいるでしょう。
それらのリスクはあらかじめ対策を立てることで、ある程度は避けることが可能です。
不動産投資におけるリスクとリスクヘッジについて、紹介します。
不動産投資における空室のリスクは常に存在します。現在は賃借人がいてもいずれは退去し、その後にすぐ賃借人が見つかるとは限りません。そのため、リスクヘッジとしては退去から次の入居までの間隔を短くし、少しでも空室である期間をなくすことが必要です。
空室の期間を短くするには、立地条件が良く、ニーズのある物件を選ばなければなりません。
また、退去後にクリーニングや修繕を行い、すぐに入居できるような体制を整えることも重要です。
空室は埋まっても、家賃滞納というリスクがあります。ほとんどの賃借人は滞納することなく家賃を支払いますが、滞納が起こると大きなトラブルになる可能性があります。
まず、賃借人の権利は借地借家法で守られ、一度滞納したからといって退去させることはできません。滞納が続く場合は家賃収入が入らず、他の入居者を探すこともできないのです。督促や立退交渉などの手間もかかります。
家賃の滞納に対するリスクヘッジは、家賃滞納に対する補償がある管理会社を選ぶ、家賃保証会社の審査を通った入居者に限定するといった方法があります。家賃保証があれば、万が一家賃を滞納した場合に家賃保証会社が代わって家賃を支払ってくれるため安心です。
不動産には老朽化というリスクもあります。老朽化した建物は入居者にとって魅力がなく、空室のリスクが高まるでしょう。そのため、修繕が必要になります。価格が安いからと築年数の古い物件を購入しても、結局は高い修繕費を負担しなければなりません。
リスクヘッジとしては、マンションに投資する際、修繕積立金の計画がある物件を選ぶとよいでしょう。毎月積み立てることで、大規模な修繕が必要になった際の対策ができます。ただし、積立金以上の修繕が必要になった場合は、当然ながらその分の費用は支出しなければなりません。
マンションを購入する際は、修繕積立金の有無だけでなく、積み立ての金額やこれまでどのような修繕を行ってきたかを確認することも必要です。
キャピタルゲインを考えている場合、不動産価格が下落するリスクがあります。空室が埋まりインカムゲインが成功しても、最終的に売却益が得られなければ不動産投資は失敗ということになります。
不動産投資は築年数が古くなるほど価値が下がるため、一般的には購入時よりも売却時の方が価格は下がります。
ただし、築年数が経過しても不動産の価値を維持する、もしくは上昇させることは可能です。再開発が行われたり交通網が発達したりして不動産のある地域の価値が上がれば、不動産の価値も高まるからです。そのような状況になったら時期を見極め、売却して収益を上げることはできます。
最もシンプルに考えると良いのは、賃貸需要が旺盛な立地の物件を選ぶ事です。
例えば、渋谷駅から3分の物件だった場合、築年数が古かったとしても、賃貸需要が途切れないため、不動産価格が下落する可能性は極端に低くなります。投資期間が長期に渡っても当初想定していたキャピタルゲインが見込める確率が高くなります。
リスクヘッジとしては時期を逃さないこと、不動産の管理を適切に行い、物件としての価値を下げないことがあげられます。
不動産には、地震や火災などの災害が起きるリスクもあります。地震などは特に避けられない災害ですが、リスクヘッジは可能です。
まず、地震対策としては、できるだけ地盤のしっかりした地域の不動産を選びます。また、物件は1981年6月1日以降、「新耐震基準」で建築確認が行われている建物を選ぶことが大切です。新耐震基準は「震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準」であり、万が一大地震が起きた場合でも地震被害を軽減させることができます。
火災のリスクヘッジとしては、道幅が狭く消防車が入りづらい場所や、木造建物が多い地域を避けた方がよいでしょう。購入する物件も、木造よりは燃えづらい構造の鉄筋コンクリート造を選ぶことでリスクを軽減できます。
地震も火災も、リスクヘッジには保険の加入が欠かせません。地震は火災保険で補償されないため、それぞれの保険に加入が必要です。
不動産購入で利用するローンの金利は固定金利と変動金利があり、変動金利の場合は金利上昇によるリスクがあります。
日本政府主導のもとで行われているゼロ金利政策は2022年5月現在も継続しており、不動産投資のローンも低金利という状況が続いています。そのため、変動金利を選択した方が有利という状況です。
しかし、今後も低金利が続くとは限らず、経済情勢の変化により金利が上がった場合、変動金利では返済額が増えることになります。借入金が多い場合は特にリスクが高くなるでしょう。金利が上昇することで利息が増え、家賃収入だけではローンの返済が難しくなります。
ローンを組む際には経済情勢を把握し、自己資金を増やす、正しい金利を選択するなどの対策が必要です。
利用する金融機関で変動金利しか選択できない場合は、返済期間を長くして自己資金を手元に残しておくこともリスクヘッジになります。金利が上昇した場合は、手元に残した資金で繰り上げ返済をすることで対応が可能です。
サラリーマンが不動産投資をする場合、賃貸経営を管理会社に委託しているケースも少なくありません。その場合、管理会社が倒産するというリスクがあります。
倒産により管理会社が管理していた家賃の回収ができなくなる恐れがあり、新しい管理会社と契約するために時間や手間もかかります。そのための支出も負担することになるでしょう。
倒産のリスクヘッジは、できるだけ実績が高く安定した経営をしている管理会社を選ぶことです。創業からの期間が長く、上場していることも判断材料になります。
また、管理件数の多い会社であればそれだけ収益を上げており、経営が安定していると考えることができるでしょう。
コロナ禍のように、想定できない事態が起こる可能性もあります。2020年にコロナによる影響を受けたのは、オフィス用不動産の市場です。東京のビジネス街で、やや空室率の上昇が見られました。これに対し、住宅用マンションの空室率はあまり変化はなく、影響は少なかったとされています。
コロナが不動産投資に与えた影響はあまり高くなかったとはいえ、変化の激しい時代に想定外のリスクが起こる可能性は常につきまといます。住居のニーズも変わっていくかもしれません。
先行きの見えない時代に不動産投資を成功させるためには、不動産投資についての知識とノウハウをしっかり身につける必要があるでしょう。
想定される個別のリスクに対するリスクヘッジは必要ですが、不動産購入の際にいくつかのことを心がけることでもある程度のリスクは回避できます。
立地条件の良く、空室になりやすい物件を避けることは基本といえるでしょう。賃貸経営を始める前に、収支のシミュレーションを行うことも大切です。
不動産投資のリスクを避ける方法を紹介します。
購入物件を選ぶときは、必ず現地に出向いて調査することが必要です。立地や近隣の状況などは、ネットの情報だけでは確認できず、実際に歩いてみないとわからないことが多々あります。
住んでいる人や街の雰囲気などを見て、入居者の気持ちになって眺めると、入居ニーズのある物件なのかが見えてくるでしょう。
一般的に、立地が良いとされる物件の条件は以下のとおりです。
●1日の乗降者数が多い（人気の駅）
●駅から近い（徒歩10分以内）
●日当たりが良い
●近くにスーパーやコンビニがある
●大学や病院が近い
●周辺に公共施設がある
●将来近くに駅ができる予定がある
●再開発の予定がある
反対に、避けたい立地条件は周辺に工場や墓苑がある、電車や自動車の騒音があるといった立地です。このようなマイナスな要因も、現地に出向かなくては気づきにくいでしょう。
また、地方では高齢化により過疎化が進んでいる地域も多く、空室のリスクが高くなります。一方で、東京や大阪を中心とした都市圏は、今後もニーズが高まると予想されます。
日本の人口は減少していく傾向にあり、人気エリアに人口が流れれば人口が減るエリアもあることになります。人口の流動性も加味して見極めることが必要になるでしょう。
立地とは別に、建物自体が空室になりやすい物件もあります。
次のような物件の場合は、できるだけ避けた方が無難です。
●3階以上の部屋でエレベーターがない
●3点ユニットバス
●エアコンなどの必須設備がない
●部屋が和室のみ
●物件が古いのに近隣より家賃が高い
●１階
●セキュリティが整っていない
立地条件が良ければこのような物件でも需要がある可能性はありますが、そうでない場合は空室になりやすいでしょう。
不動産投資を行う前に、想定家賃や必要になる税金や費用、考えられるリスクを盛り込んだシミュレーションを行うことが大切です。
家賃収入から経費として必要な支出を差し引いたときに、どのくらいの現金が残るのかを確認してください。
シミュレーションに必要なのは、以下の数字です。
●投資するマンションの年間家賃収入
●物件の価格
●実質利回り
不動産投資の利回りとは、物件に投資した金額に対する年間家賃収入の割合のことです。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、表面利回りは年間家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字で、物件を選ぶ際に最初の目安となるものです。
以下の計算式で求めます。
|
年間家賃収入÷物件価格×100 |
これに対し、実質利回りは諸経費を考慮して計算するため、実態に即した収益を把握する際の指標になります。
実質利回りは、以下の計算式で求めます。
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（年間家賃収入 – 年間にかかる経費）÷（物件価格 + 購入時の諸経費）× 100 |
たとえば、3,000万円の物件を購入し、購入時に物件の登記費用やローンの手数料などの費用で50万円かかったとします。年間の家賃収入が200万円、管理費などの諸経費が年間で30万円かかる場合、表面利回りは以下のように計算します。
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200万円÷3,000万円×100=6.66% |
一方、実質利回りは以下のとおりです。
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（200万円 – 30万円）÷（3,000万円 + 50万円）× 100 = 5.57% |
物件を探す際には表面利回りが提示されることが多くなりますが、実質利回りも自分で計算し、シミュレーションしとくことが必要です。
物件の状態は、直接見て確認することが必要です。書類だけでは、正確な管理状況や状態がわかりません。写真に移った状態と、実際に見る場合とでは印象が異なります。写真ではきれいに見えても、実際にみると経年劣化が激しいという場合もあります。
購入してから予想以上に修繕費がかかったということのないよう、チェックするようにしましょう。
不動産投資に成功するためには、不動産投資会社の選択が重要なポイントです。次の点をチェックしてください。
●入居率に実績がある
●取引実績が豊富
●顧客の投資目的に合わせた物件選びをする
●無料セミナーを開催している
●デメリットやリスクについても説明する
入居率や取引実績が高い会社は、公式サイトなどで数字を公表しています。問い合わせする際は、高い入居率を維持する秘訣なども聞いてみるとよいでしょう。
不動産投資を行う目的は長期的な資産形成や短期的な投資など、人によりさまざまです。顧客の投資目的を聞き取り、それに合わせた不動産を紹介してくれる会社は信頼できるでしょう。
また、不動産投資会社の多くは定期的な無料セミナーや相談会を開催しています。不動産投資を成功させるためには知識やノウハウが必要であり、その習得をサポートしてくれる会社であれば安心です。
さらに、不動産投資はメリットだけではなくデメリットやリスクもあることをきちんと説明してくれるかどうかも、重要なポイントです。考えられるデメリットやリスクを伝え、具体的な対策を考えてくれる会社は信用できるでしょう。
不動産投資でリスクを回避するためには、想定できるリスクをあらかじめ学習することが必要です。不動産投資は資産を作り稼ぐことが目的ではありますが、それだけに注力してリスクについて学習を怠れば、実際に問題が生じたときに適切な対処ができません。
リスクを意欲的に学習することで回避しやすくなり、問題が起きたときにも的確に対応できるでしょう。
リスクを避けるには、不動産投資の知識やノウハウも欠かせません。書籍やセミナー、インターネット上の情報を活用し、知識を身につけましょう。
ただし、情報は時代とともに変化するため注意が必要です。経済情勢による金利の変化や税金に関わる法改正などで、情報の内容は変わってきます。そのため、常に新しい情報に触れるようにしなければなりません。
不動産投資のリスクを避けるため、物件購入の際に確認しておくべき事項があります。開示されるべき事項を知らずに不動産投資を始めると問題が発生するリスクは高まり、適切な対応もできない恐れがあります。
必要な事項を確認しておけば、正しい投資判断をしてリスクを抑えることが可能です。
リスクを避けるために確認しておきたい事項を、投資物件特有の事項と一般的な不動産取引の確認事項に分けて紹介します。
投資物件に特有の確認事項は、以下のような項目です。
●レントロール
●不動産投資会社の資料
●大規模修繕履歴
●法定点検実施履歴
●敷金返還債務の有無
●ペット飼育可の履歴
この中で特にチェックしたいのは、レントロールです。レントロールとは物件の賃貸借契約の状況を一覧で確認できる資料で、賃料・共益費等の賃貸借契約の条件や入居時期、入居者の属性などの情報を確認できます。
中古物件では居住期間の長い入居者もおり、賃料が家賃相場に比べて高くないかの確認が必要です。家賃が下落することを考え、現在の相場を想定した年間家賃収入を計算しなければなりません。また、光熱費や管理費の負担が誰なのかも確認しておきましょう。
一般的な不動産取引としても、確認すべき事項があります。重要事項説明書にも記載されているもので、以下のような項目です。
●登記簿記載内容
●法令適合性と法令規制内容
●第三者による占有事項
●土壌汚染履歴
●契約不適合責任の有無と内容
●事件事故の履歴
●高圧電線はないか
●契約解除に関する事項
法令適合性と法令規制内容は、建築基準法に違反していないか、建て替えや増改築の制限がある地域でないかといった内容の確認です。
契約不適合責任とは契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合に負う売主の責任で、中古物件の場合には免責されるケースもあります。
できるだけ多くの情報を開示してもらい、確認することでリスクを最大限避けることが可能です。
不動産投資は一般的に失敗しやすいということはありませんが、失敗しやすい人もいることは確かです。
失敗するリスクが高い人には、以下のような特徴があります。
●きちんと分析できない
●事業として計画的に取り組めない
●人にアドバイスを求めない
不動産投資で物件を選ぶ際は、情報を収集して分析することが欠かせません。面倒くさがってきちんと分析ができないと、リスクの高い物件を購入してしまう可能性があります。さまざまな事情を想定してシミュレーションできなければ、想定外の事態にうまく対応できないでしょう。
また、不動産投資は賃貸経営を営むことであり、事業として捉えることが必要です。ローンや家賃収入、諸経費などの収支を考え、家賃の回収や入居者からのクレームに対応するなど、ひとつのビジネスとして考えなければなりません。
事業として計画的に取り組めない場合、適切な判断ができない恐れがあります。運用は管理会社に任せればいいと何も対処せずにいれば、ローンの返済が厳しくなる可能性もあるでしょう。
不動産投資の知識があるから大丈夫と、自分だけで問題を解決しようとする人も失敗しやすくなります。自分の判断が間違っている場合もあり、専門家にアドバイスを求めれば適切な対策が立てられることもあるでしょう。
長く空室が埋まらないなど状況が改善しない場合は1人で考えず、プロの助言を求めることも必要です。
不動産投資にリスクはつきものであり、事前に把握してリスクヘッジを行うことで避けることは十分可能です。物件の選定や確認でも、リスクを避けるためにできることがあります。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
