オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか？手放す理由や購入時の注意点を徹底解説

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売りに出された物件のことで、購入すると入居者と物件がセットでついてきます。オーナーチェンジの文字通り、入居者は変わらず、オーナーだけが変わる物件なのでこのような呼ばれ方をしています。購入後も、契約変更をしたり、入居者を一方的に退去させたりすることは基本的にはできません。

契約内容も引き継がれるので、仮に普通賃貸借契約の場合は、契約期間が満了しても自動更新になってしまいます。そのため、オーナーチェンジ物件の購入を考える際には、メリットがたくさんある一方で確認すべきポイントが通常の収益物件よりも多いです。また、入居者がいるために、部屋の内部の状態を確認できない点も、通常の物件選びと異なります。

オーナーチェンジ物件を売却する理由8選

オーナーチェンジ物件は、入居者がいて家賃収入もある状態なのに、なぜ売却されるのでしょうか。ここでは、オーナーチェンジ物件が売却される理由を8つ紹介していきます。オーナーチェンジ物件を購入する際の判断材料として、この売却理由が大事になることも多いです。それぞれ詳しく解説していきます。

利益を確定したいから

不動産の相場は株式のように激しく価格が動くわけではないものの、いつが売りどきなのかを迷う人も少なくないでしょう。特に目先のお金に困っていなくても、不動産投資をやっている人は誰しも利益がでている状態で終えたいと思っています。

今後の見通しがよくない、子どもの入学資金などまとまったお金が必要、儲かっているときに売却しておきたいなど、さまざまな理由で利益確定したい人はいます。売り急いでいないため、購入する側からすると安い価格で手に入れるのは難しいかもしれません。

別の資産運用や物件に切り替えたいから

別の資産運用に切り替えたいので売却するというのもよくある理由です。債券や投資信託や別の投資用物件を購入する場合もあるでしょう。残債が少ないと、売却資金はほとんど手元に残るため、その資金をもとに複数物件を購入することも考えられます。

中には相続対策で不動産運用をしていたものの、子どもに「不動産は不要」と言われて現金や株式に変えるケースもあります。

引っ越しなどで管理が難しいから

遠方への引っ越しなどにより、所有している不動産の管理が困難になるので売却するパターンです。基本的には入居者とのやりとりや建物の管理を業者に依頼するため、近くなければ運用できないわけではありません。しかし、いざというときにすぐ行けない距離にいると、トラブルが大きくなったり、判断が遅れてしまったりするケースも考えられます。そのため、よっぽど思い入れのある物件など、特別な事情がなければ引っ越しに伴って物件を手放す人も多いです。

収支が厳しいから

現オーナーが購入する際に立てた収支計画と異なり、赤字が続いて売却を検討している可能性があります。もし収支が厳しいので経営がうまくいっておらず売り出されている場合は、購入側からすると要注意物件です。立地等に難があり、入居者が入りにくいケースでは、オーナーチェンジをしても改善できない恐れがあります。ただし、経営状況をオーナーが正直に話してくれるとは限らないので、周辺の家賃相場等から推測してみましょう。

安定的に入居しているのにも関わらず、赤字が続いているなら、購入価格次第ではプラスになるケースもあり得ます。

大規模修繕計画を控えているから

多額の支出が発生する大規模修繕計画を実行する前に、手放そうとするオーナーもいます。

このような物件の購入を検討する際は、大規模修繕の出費を支払っても採算が合うか、事前にシミュレーションをしましょう。購入後の支出を踏まえたうえでの価格交渉をするというやり方もあります。

家族からの反対があったから

家族に内緒で始めてバレる、もしくは結婚後にバレるなど、家族の反対で売却するパターンもあります。不動産投資は需要の高い物件を選び、中長期的な目線で運用をすれば、資産拡大できる可能性は低くありません。しかし、投資全般を怪しいと思っている人もいて、仕組みを説明しても説得できずに売却せざるを得なくなる場合もあります。赤字続きなど、物件起因によるマイナスの状態がなければ、購入対象物件として十分検討の価値があるでしょう。

住宅ローンの審査を通りやすくするから

人生の大きなイベントの一つであるマイホーム購入。収益不動産のローンが原因で希望しているマイホームの住宅ローン審査に通過できないと困るため、収益不動産を売却するパターンもあります。

不動産投資ローンを組んでいたら住宅ローンの審査に絶対通らない、というわけではありません。しかし不動産投資ローンを組んでいない人と比べると、借りにくいのは事実でしょう。そのため、確実に住宅ローン審査に通過したい人は、収益不動産を売却します。買い手からすると、住宅ローン審査までに売却しなければならないので、相場より少し安価で手に入れられる可能性があります。

不動産投資をやめたいから

十分な資産を築けた、現金で資産をもちたい、などさまざまな理由で不動産投資をやめるために売却するパターンもあります。他にも、投資するモチベーションが湧かなかったり、借金が残っている状態が不安だったりと理由は多種多様です。中には不動産を所有しているプレッシャーから早く解放されたくて売り急いでいるケースもあります。買い手からすると、やめたい理由によっては割安な価格で手に入れられる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件のメリット5選

ここまでオーナーチェンジ物件を売る理由について説明してきました。売却理由の中で、大規模修繕を控えているなど、収益計画に影響がある場合は気を付けましょう。中にはオーナーチェンジ物件を敬遠する人もいますが、通常よりも優れている点もあります。主なメリットは以下の5つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

すぐに家賃収入が手に入る

オーナーチェンジ物件を購入すると、入居者もセットでついてくるため、初月から間違いなく家賃が手に入ります。不動産投資を始めるうえで最も警戒すべきなのは空室リスクです。購入直後から何もせずに家賃収入を得られることは、オーナーチェンジ物件の大きなメリットといえるでしょう。

通常は購入してから入居者募集を行い、内見や契約を経て住み始めるため、1～2カ月のタイムラグも珍しくありません。物件によっては入居者が決まらなければさらに長引く可能性もあります。特に購入直後の不動産投資に不慣れな時期は、1～2カ月の空室でも不安になるでしょう。返済や管理費などの支払いがすぐ始まると考えるとなおさらです。

上記のような空白期間が生じないのはオーナーチェンジ物件の魅力といえます。

相場より若干安く手に入れられる可能性がある

オーナーチェンジ物件は相場より若干安く手に入れられる可能性があります。

不動産を売却する際の不動産評価方法として直接還元法を用いることがあります。直接還元法とは一定期間の収益から求められる利回りで不動産価格を算出する方法です。そのため、家賃が相場より低く設定されていると割安な物件価格になる場合もあります。

購入直後の得られる家賃は少なくなりますが、引き継いだ入居者が退去した後は、自由に家賃設定が可能です。契約期間満了後も入居者が引き続き居住を希望した際も、入居者との契約形態によっては家賃引き上げができます。具体的には、定期借家契約であれば、契約期間満了の時点で正当事由なく家賃変更が可能です。

相場より安い値段で購入し、その後家賃を引き上げられれば、高い利回りが期待できるでしょう。

シミュレーションを立てやすい

オーナーチェンジ物件は今までの実績があるために、収支シミュレーションを立てやすいというメリットがあります。具体的には以下の3つです。

・最初の空室期間の計算が不要
運用計画を立てるにあたっては、空室期間や修繕費用、金利上昇などさまざまなリスクを織り込む必要があります。特に初めての不動産投資では、分からないこともたくさんあるでしょう。しかし、オーナーチェンジ物件は最初から入居者がいるため、少なくとも最初の空室は考慮せずに済みます。不確定な要素を減らせるので投資計画を立てやすくなるでしょう。

・過去データから多くのことを学べる
オーナーチェンジ物件であれば、旧オーナーの知見を活かして効率的な運用ができます。入居者募集や日々の管理には基本的なノウハウがあれば運用するのに大きな問題は生じません。しかし、旧オーナーしか知り得ない物件固有の情報を知れるのはプラスになるでしょう。クレームを言う入居者や家賃の支払い状況なども、事前に知っておけば収支計画に反映できるのもメリットです。

・急な家賃の急落があまりない
新築物件は需要が高く、高い家賃設定も可能ですが、経年とともに家賃を下がるのが一般的です。数年経つと新築からただの中古物件になってしまうので、周辺状況を踏まえて家賃を下げざるを得ないというデメリットがあります。一方、オーナーチェンジ物件の場合は、既に家賃が下がり始めているときに購入するため、上記例のような大幅な家賃下落は考えにくく、計画を立てやすいといえます。

初心者向けの物件である

不動産投資初心者でも始めやすいのがオーナーチェンジ物件の特徴です。すぐに家賃収入を手に入れられる、投資計画を立てやすいなど初心者が特に心配する点に対して最初からケアされています。

旧オーナーに今までのトラブル履歴や効果的な入居者募集の方法を聞いておけば、より見通しが立てやすいといえます。他にも、過去の賃貸募集から契約まで期間なども、次の募集の際に役立つ情報です。

過去データからも今後やるべき業務の計画を立てやすいのは、特に初心者にとって大きなアドバンテージといえるでしょう。

入居者募集をしなくて良い

不動産のローン審査や物件の契約など、不慣れな手続きが続いている中、入居者募集不要で入居者がいるのは嬉しいポイントです。

入居者募集をする際には決めるべき項目が多数あります。

・募集の方法(一般媒介契約、専任媒介契約など)
・入居者募集を依頼する不動産会社
・周辺相場を見ながら家賃の設定
・敷金・礼金の設定

例えば、安定的な家賃収入を得つつ、入居率を高めるには絶妙な家賃設定が求められます。不動産投資家デビューして早々に上記の業務を難なくこなすのは簡単ではありません。

上記のような点を気にしながら行う入居者募集がないのは、オーナーチェンジ物件の大きなメリットです。退去後も前回入居募集時の実績をベースに設定すればいいため、0から条件を考えるより、不動産オーナーの負担ははるかに少ないでしょう。

オーナーチェンジ物件を購入するときのチェックポイント5選

オーナーチェンジ物件では、今後の収支計画を立てやすいなどのメリットもありますが、注意点もあります。初めてのオーナーチェンジ物件の購入で失敗しないために、以下のチェックポイントを紹介していきます。

オーナーチェンジ物件の購入で成功する確率を上げるために、それぞれの項目の内容となぜ大事なのかを把握しておくのがおすすめです。それぞれ解説していきます。

売却理由を確認しておく

オーナーチェンジ物件においては、なぜ売却するかは大切になります。なぜなら、購入を前向きに検討すべきかどうか、理由によって判断できるケースもあるからです。

例えば、「空室で赤字が続いているから今すぐ手放したい」という理由であれば、購入をやめた方がいいのは直観的に理解できるでしょう。購入物件の入居率に大きく関わる立地は変えられません。同じ立地の物件で入居率や家賃収入を上げて、黒字に転換するというのは、不可能ではないですが現実的には難しいからです。

引っ越しや別の資産運用に切り替えたいなどの理由であれば、検討する余地があります。ただし、これらの理由で手放す場合も、そもそも赤字物件の可能性もあるため、綿密に収支シミュレーションをして検証するのは必須です。

賃貸条件や修繕履歴を確認しておく

オーナーチェンジ物件では入居者と一緒に契約条件も全て引き継がれます。家賃額はもちろんのこと、契約年数や契約形態なども要注意です。特に契約形態が普通賃貸借契約か定期借家契約かによっては今後の計画にも影響があるでしょう。現在の入居者との契約更新時に家賃を増やして、入居者も変更したいと考えているなら定期借家契約はマストです。

修繕履歴も今後の支出を左右する大事な要素です。物件の種類によって修繕範囲は異なるものの、特に大きな出費となる水回りや外壁の修繕履歴は確認しておきましょう。

また、敷金は地域差があるために注意が必要です。敷金は基本的には入居者から契約時に預かり、退去時に返還されるお金です。オーナーチェンジ物件においては、入居者から預かった敷金がそのまま新オーナーへ引き継がれない場合もあります。当然、敷金の返還義務は残るため、新オーナー負担で返還が必要になります。家賃の金額によっては、敷金も大きな金額になるので、購入前に確認しておくと安心です。

入居者と契約変更ができない点を考慮する

購入後すぐに入居者から家賃を手に入れられ、入居者募集条件を考えなくていいのはメリットですが、簡単に契約変更ができない点は注意しましょう。仮に相場より安い家賃設定となっていても、契約期間中の変更はほぼ不可能です。

相場の家賃で修正計画を立てていても、入居者との契約期間内での変更一般的にはできません。契約更新のタイミングであっても、普通賃貸借で契約していると、入居者の承諾がなければ家賃増額は難しいです。

家賃増額を念頭に収支計画を描いている場合は、契約形態や契約の残期間によっても大きな影響を受けます。状況によっては契約変更が簡単できない点も考慮して、計画を立てましょう。

悪質なオーナーチェンジ物件に注意する

中には悪質なオーナーチェンジ物件も存在するため注意が必要です。

購入してから契約期間がまだ残っている入居者がすぐに退去するケースがあります。これは旧不動産オーナーが入居率を高くみせるために、サクラの入居者を利用しているパターンです。特に一棟物件などで購入後に一斉退去されてしまうと、入居付けが困難になってしまいます。規模が大きければ毎月のローン返済の金額も大きいので、破産に繋がってしまうでしょう。

以下のような項目をチェックすると「サクラ」かどうかの見分けがつきやすくなります。

・各契約の敷金や礼金の有無
・入居者がそれぞれ何年居住しているか

居住期間が長い入居者が多いと、トラブルの少ない優良物件であるといえます。見抜けるか自信がないという人は、信頼できる不動産会社からの紹介物件の中から選ぶのが安心です。

周辺の賃貸ニーズを調べておく

周辺エリアで賃貸ニーズを調べておくのも大事です。今の入居者が退去した後は、新しく入居者を探す必要があります。そのため、周辺の賃貸ニーズがなければ次の入居者がなかなか見つからない可能性もあります。一棟アパートなどで現時点では入居率が高くても、周辺の状況を確認しておくのが無難です。

また、賃貸ニーズが一部の企業や大学などに依存していないかも確認しておきましょう。特に地方エリアで、特定の大学の学生や工場の会社員などが住んでいる場合、移転に伴って一斉退去するケースがあります。移転後は賃貸ニーズが著しく低下してしまい、次の入居者は見つかりにくいでしょう。

物件周辺エリアの賃貸ニーズや一部の大学や企業による需要に依存していないかは、失敗しないために確認必須です。

Q＆A

オーナーチェンジ物件で契約満了後、入居者の追い出しはできますか？

オーナーチェンジ物件では契約内容も引き継がれるために、新オーナーの意思で追い出すことは基本的にはできません。契約期間終了のタイミングでも普通賃貸借契約の場合は、双方の合意なしに一方的な入居者の追い出しができないので注意しましょう。

まとめ：注意点をよく確認してから購入判断をしよう

入居者募集をせずに初月から家賃収入がもらえる、など初心者にとって嬉しいメリットがたくさんあるオーナーチェンジ物件。しかし、中には入居者が「サクラ」であった悪質なケースや、家賃変更ができないことを知らずに購入して苦しんでいる不動産オーナーも中にはいます。

オーナーチェンジ物件を検討する際には、本記事で解説したチェックポイントをよく確認してから購入判断をしましょう。目利きに自信がない人は、信頼できる不動産会社から紹介された物件から選ぶのが無難です。

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