中古アパート経営は新築よりもおすすめ？メリットと成功するためのポイント

中古アパート経営のメリットとは？新築よりおすすめできる6つの理由

中古アパート経営はさまざまなメリットがある不動産投資です。ここでは、中古アパート経営が新築アパートよりおすすめできる理由を解説します。

利回りが高い

中古アパートは新築より安く購入できるため、利回りが高くなりやすいというメリットがあります。新築アパートは初期費用を回収するだけでも長い期間が必要になりますが、中古アパートは利回りが高い分、初期投資を早く回収できるのです。

利回りが高いと実際のお金の流れであるキャッシュフローがよくなり、手元に残る現金が増えます。それにより、アパート経営が安定し投資の規模を拡大しやすくなります。

物件の状態を確認して購入できる

中古アパートはすでに建てられている物件を確認してから購入するので、アパート経営のイメージが持ちやすいことがメリットです。新築の場合は図面やイメージ図を見て判断するため、完成後に「イメージと違った」となる可能性がありますが、中古アパートではそういった認識の違いが生まれにくくなります。

すでに建っている中古アパートでは、外壁や共用部分、室内の状態を確認してから購入を検討できるのです。

さらに、中古アパートは入居者がすでに住んでおり、実際のキャッシュフローや空室率など、アパート経営に必要なポイントをあらかじめ押さえられます。

資産価値が下がりにくい

中古アパートは建物の価値がすでに下がっている状態なので、購入後、急激に資産価値が下がることはありません。中古アパートの資産価値は建物より土地の割合が高く、土地価格は減価することがないため、資産価値が下がりにくいのです。

一方、新築アパートの場合は、建物の価値が一番高い状態からのスタートになります。初期費用を回収するのに時間がかかり、売却しても初期投資分を取り戻せないことが多いのです。

大規模修繕など建物全体の施策を行える

中古アパート経営では、ケースに応じて大規模修繕や新たな設備の導入など、建物全体の施策を行えることが特徴です。新築の場合は設備やコンセプトが設計時にすべて決まっており、アパート経営がスタートしたあとに施策を行うには費用がかかりすぎてしまいます。

その点、中古アパートは入居者層に合わせて設備を導入したり、入居者を集めるための建物全体の施策を行ったりできます。さらに、利益が多く出た年に合わせて大規模修繕を実施して節税対策を講じるなど、自分でタイミングを調整できることも中古アパートの特徴といえるでしょう。

アパート経営は、そのときの状況に合わせて臨機応変な施策を講じることができます。初期費用が安く利回りが高いため、状況に合わせて柔軟に対応できることが中古アパートの強みです。

節税効果が高い

中古アパート経営は、節税効果がもっとも高い不動産投資といわれています。その理由は、減価償却を多く計上できるからであり、その中でも「建物の構造」と「築年数」が重要です。中古アパートは木造であることが多く、築年数が古いほど減価償却費を多く計上できます。

減価償却期間の計算方法は以下のとおりです。

ちなみに、住宅用の木造建物の耐用年数は22年です。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

たとえば、築24年の木造中古アパートの建物価格が3,200万円の場合、減価償却できる年数は4年となり毎年800万円の減価償却を計上できます。

22年 ✕ 20％ ＝ 4年　※小数点切り捨て

3,200万円 ✕ 1/4 ＝ 800万円

これを新築で購入した場合、減価償却が22年となり毎年の減価償却は145万円です。

3,200万円 ✕ 1/22 = 約145万円

この数字では節税として不十分なため、中古アパートのほうが節税効果が高いといえます。

築年数が古い木造アパートは修繕リスクがあり不安が残るので、節税効果をうまく利用して修繕に費用を捻出することが、中古アパート経営の重要なポイントになるでしょう。

事業規模の投資と認められると利益率が向上しやすい

不動産投資では、投資の規模が事業規模だと認められると、経費や所得計上できる金額が増えます。不動産投資が事業規模と認められる基準として「5棟10室」があり、貸し出している室数が10以上、または貸家の場合は5棟以上であるという基準です。

中古アパート経営であれば1棟で10室をクリアできる可能性が高く、さまざまな控除を受けられるため、キャッシュフローがよくなります。

アパート経営が事業規模と認められた場合のメリットは以下のとおりです。

●青色申告による65万円控除ができる
●家族が従業員として認められ給与を経費に計上できる
●滞納で家賃を回収できなかった分を経費として計上できる
●災害などで被害を受けた額を3年間にわたり損失計上できる

新築に比べて価格が安い中古アパートは事業規模の物件を購入しやすいので、経費を抑えて少しでも経営を安定させたい場合に中古がおすすめです。

中古アパート経営のリスク5選

中古アパート経営にはリスクがあることも忘れてはいけません。ここでは、中古アパートを経営するうえで注意するべき点を5つ紹介します。

空室が埋まりにくい

中古アパートは新築に比べて空室が埋まりにくいことが、ひとつ目のリスクです。中古アパートは新築と比較すると外観のきれいさなどが劣るケースもあり、避けられる傾向にあります。

アパート経営では、どれだけ空室率を下げて、満室に近い状態で経営できるかが重要です。安く購入できたからといって空室が目立ってしまっては、儲けることができません。

さらに、集客がうまくいかないとキャッシュフローが悪くなり、いざというときに適切な修繕を行えないことがあります。その結果、さらに集客力が弱くなり家賃を下げて募集せざるを得なくなるでしょう。空室リスクを考慮せず、利回りが高いというだけで物件を購入すると、アパート経営に失敗してしまうのです。

修繕コストがかかる

木造の中古アパートは、経年劣化が進みやすい特徴があります。購入時に確認した時点で状態がよく見えていても、アパート経営を進めていくうちに劣化が想定より早く進み、思わぬタイミングで修繕コストがかかることがあるのです。

中古アパートでよくある失敗例として、建物の修繕やメンテナンス履歴を確認せずに購入してしまい、購入後すぐに修繕費がかかったというケースがあります。この場合、見た目はきれいでも配管や設備などに問題があることが多く、入居者からのクレームで発覚することが多いので、建物の隅々までチェックしましょう。

耐久性が低い

新築に比べて建物の耐久性が低いことも、中古アパートのリスクです。

とくに気をつけるべき点は、旧耐震基準の建物です。旧耐震基準の建物とは、昭和56年5月以前に建築確認を受けた建物のことをいい、それ以降の新耐震基準の建物と比べると耐震性が低く、災害による損害が大きいとされています。

アパートの耐久性を上げるためには耐震補強工事が必要ですが、アパートの規模によって数百万円から数千万円の費用がかかります。資金に余裕がなければ補強工事もできないため、耐久性に不安がある場合は、あらかじめ専門家に相談して物件の正確な状況を把握するようにしましょう。

新築よりも入居者トラブルが起こりやすい

中古アパートは新築より家賃が安く、住居費を抑えようとする人が多いため一概にはいえないものの、中古アパートは家賃滞納トラブルの可能性が高いというリスクがあります。家賃滞納が発生すると入居者や保証人への連絡などで手間がかかるばかりか、家賃を回収できない可能性も否めません。

また、中古アパートは防音性に欠けていることが多く、入居者間で騒音トラブルが発生することもあります。もし入居者トラブルの問題が解決しない場合、退去者が出て空室が続くことも考えられるでしょう。

このように、家賃滞納や入居者トラブルにより経営が不安定になりやすいことも、中古アパート経営のリスクといえます。

ローン審査が厳しい

アパート経営を始める際、初期費用として金融機関から融資を受けるケースが多いですが、中古アパートは審査が厳しくなる傾向にあります。基本的に中古アパートの融資は、物件の耐用年数内でしか組めないため、新築に比べて返済期間が短くなり毎月の返済額が多くなってしまうのです。

たとえば、せっかく価格が安く利回りが高い物件を見つけたにもかかわらず、金融機関のローン審査に通らないことがあります。とくに、初めてのアパートローンは審査がより厳しいため、不動産投資のプロに相談して入念に準備することを心がけましょう。

中古アパート経営で成功するためのポイント

中古アパート経営を成功させるためには、どのようなコツがあるのでしょうか。ここからは、中古アパート経営を成功させるためのポイントを解説します。

好立地の物件を選ぶ

中古アパートを経営するうえで、好立地の物件を選ぶことは重要なポイントです。建物の魅力度では新築に劣る分、立地条件を重視したアパートを選定すれば空室リスクを避けることができるでしょう。

重要視するべき立地条件は以下のとおりです。

● 交通アクセスがいいか
● スーパーやコンビニなど買い物環境はいいか
● 類似物件が近くにないか
● 特定の企業や学校へ依存していないか

中古アパートであれば、新築では手が届かない物件も購入できる可能性があります。また、好立地の物件は、万が一建物が老朽化して手放す際も土地の評価が高く、高値で売れることが多いのでおすすめです。

立地が良ければ、空室が出たとしても入居者が集まりやすく、安定したアパート経営が行えます。あらゆるリスクを回避するためにも、好立地のアパートを選ぶようにしましょう。

余裕を持った資金計画を立てる

中古アパート経営では、余裕のある資金計画を意識しなければいけません。中古アパートは、予期せぬ不具合により修繕費がかかることがあるため、できる限り手元に現金を残して経営することが重要なのです。

手元にある程度の現金を残しておけば入居者トラブルにもスムーズに対応でき、空室率を下げることにもつながります。さらに、空室が目立ってきたときに資金に余裕があれば、「敷金・礼金なし」や「フリーレントキャンペーン」などの対策を講じて入居者を集めることが可能です。

中古アパート経営を始める際の自己資金は、初期費用の3〜5割を目安に用意しましょう。金融機関から過剰に借り入れすると、毎月の返済額が高くなり、適切なキャッシュフローの維持ができなくなるのです。中古アパート経営の資金計画は自分ひとりで立てることが難しいので、必要に応じて管理会社や不動産投資のプロに相談すると良いでしょう。

状態が良い物件を選ぶ

中古アパートの代表的なリスクとして、修繕のリスクがあると解説しました。修繕リスクを避けるためには、少しでも状態が良いアパートを選びましょう。そうすることで、購入後の修繕リスクやリフォームによる負担を抑えられます。

中古アパートをチェックする際のポイントは以下のとおりです。

● 外壁にひび割れやシミがないか
● 室内に雨漏りの跡がないか
● 廊下などの共用部分に損傷がないか
● 水回りに水漏れはないか
● 建物の傾きがないか

さらに、購入前に建物の修繕履歴やメンテナンスの頻度、導入している設備の状態を確認しましょう。建物の修繕やメンテナンスが10年以上実施されていなければ、購入後すぐに修繕が必要になる可能性が高いのです。

重要なのは、これらの項目を自らの目でしっかり確認することです。かならず現地に出向いてアパートの状態を確認し、自分では判断できないことがあれば専門業者に立ち会ってもらうことも検討しましょう。トラブルが起こったときに、オーナー自身が適切な判断ができるように準備することが重要です。

ターゲットを明確にする

中古アパート経営を成功に導くためには、入居者のターゲットを決めておきましょう。入居者のターゲットを明確にすることで家賃設定がしやすくなり、ターゲットに合わせたリフォームを行えます。

ターゲットを明確にするための重要なポイントは、周辺の賃貸需要や競合物件を調べることです。たとえば、単身女性をターゲットにしたアパートにオートロックを導入してセキュリティを高めることや、交通アクセスがよくないアパートに駐車場を多めに用意するなどの対策を講じると、入居者が増え経営が安定するでしょう。

こまめに情報収集をする

中古アパート経営では、不動産投資に関する知識や周辺環境の情報をこまめにチェックすることが欠かせません。アパートの管理を管理会社に委託している場合でも、最終的な判断はオーナーの役目です。そのため、いつでも最適な決断を下せるように準備しておきましょう。

具体的な情報収集の方法は、不動産投資家が集まるセミナーに参加してノウハウを得たり、不動産投資に関する書籍を読んだりすることです。さらに、不動産投資のプロとの接点を作り、いつでも相談できるようにしておくこともおすすめです。

不動産オーナーになって満足するのではなく、オーナー自身もレベルアップすることでアパート経営を安定して行えるようになるでしょう。

客付けを意識する

中古アパートは、新築に比べるとどうしても集客力に劣るため、客付けに工夫を持たせなければいけません。客付けが上手くいかず空室が増えるとキャッシュフローが悪くなり、アパート経営が行き詰まってしまう可能性もあるのです。

客付けの具体的な方法として以下の施策が考えられます。

● 敷金・礼金などの初期費用を安くする
● フリーレント期間を設ける
● 家具付き物件として募集をかける
● 仲介会社への広告料を引き上げる

とくに、入居時の初期費用を安くすると入居者に喜んでもらえます。新築アパートの場合は、投資金額が高く資金に余裕がないため、敷金や礼金を下げることができません。その点、中古アパート経営は資金に余裕を持たせやすいので、さまざまな客付けの施策を行えるのです。

まとめ

今回は中古アパート経営を行うことで得られるメリットや、成功するためのポイントを紹介しました。中古アパートは新築より安く手に入るため、利回りが高くなりやすく、優れた節税効果で手元に現金を残しやすい不動産投資です。しかし、新築に比べると空室リスクが高く、修繕費用が高くつくことがあるため、資金に余裕を持った経営をしなければいけません。

また、中古アパート経営を成功させるためには、好立地で少しでも状態のいい物件を選び、リスクを抑えることが必要です。客付けに工夫をもたせることで、競合物件との差別化が図れるでしょう。

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