家賃収入の税金はいくら？所得税の計算方法と節税につながる経費を解説

家賃収入に税金がかかる仕組み

家賃収入にかかる税金（所得税）は、家賃収入から経費を引いた不動産所得にかかります。

不動産所得＝家賃収入−経費

所得税はすべての所得を合計した課税標準がもとになるため、不動産所得と他の所得を合算します。会社員が不動産オーナーなら、給与所得が他の所得に該当するでしょう。

課税標準＝不動産所得＋その他の所得（給与所得など）

所得税を計算するには、課税標準から所得控除を引いて課税所得を算出します。所得控除は15種類あり、それぞれ対象になる人が異なります。すべての納税者に適用される基礎控除、扶養している親族のいる人に適用される扶養控除などが主な所得控除です。

課税所得＝課税標準−所得控除

課税所得に税率をかけ、控除額を引いて所得税額を計算し、住宅ローン控除や配当控除などの税額控除を引いた金額が所得税です。

所得税＝（課税所得×税率−控除額）−税額控除

所得税は累進課税であるため、課税所得に応じて税率が異なります。

課税所得別の税率は、以下の通りです。

▪︎所得税の速算表

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から194万9,000円まで	5%	0円
195万円から329万9,000円まで	10%	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20%	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23%	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33%	153万6,000円
18,00万円から3,999万9,000円まで	40%	279万6,000円
4,000万円以上	45%	479万6,000円

参照：国税庁 NO.2260 所得税の税率

家賃収入にかかる所得税は、上記に説明した手順に沿って計算します。

収入と支出を正しく計算すると節税効果も見込める

賃貸経営で得た収入は経費を差し引いて税金を計算します。そのため、経費が大きくなれば納税額を抑えられます。

また、家賃収入が経費を下回り赤字になったときは、他の所得から赤字を差し引く損益通算が可能です。赤字になってしまうなら、賃貸経営をやる意味がないと思う人もいるでしょう。しかし、賃貸経営の経費の中には計上される年に実際の支出が発生されない減価償却費もあります。

減価償却費とは、物件の購入費用を省令で定められた耐用年数で割った金額で、減価償却費は耐用年数の期間において計上できる経費です。これにより経理上は赤字でも、実際は手元に資金が残るという状態も発生します。

このように賃貸経営は経費計上と損益通算によって、大きな節税効果を期待できるのです。

以下は、損益通算による節税のシミュレーションです。

副業でワンルームマンションを経営する、給与所得500万円のサラリーマンの例で考えてみます。

〈設定条件〉
賃貸経営している場合

給与所得	500万円	給与収入から給与所得控除を引いて計算
不動産所得	▲50万円	年間家賃収入120万円−経費170万円（内訳：減価償却費106万円、その他の経費64万円）
所得控除	48万円	基礎控除48万円
課税所得	402万円	課税標準から所得控除を引いた金額

※税額控除は考慮していません。

〈シミュレーション〉
給与所得と不動産所得を損益通算すると課税標準は450万円です。そこから、基礎控除を引いた課税所得402万円に、税率20％をかけて控除額42万7,500円を引くと、所得税37万6,500円が導き出されます。

37万6,500円（所得税）＝402万円（課税所得）×20％（税率）−42万7,500円（控除額）

一方、賃貸経営しておらず損益通算のない場合のシミュレーションは、以下の通りです。

〈設定条件〉
賃貸経営していない場合

給与所得	500万円	給与収入から給与所得控除を引いて計算
所得控除	48万円	基礎控除48万円
課税所得	452万円	給与所得から所得控除を引いた金額

※税額控除は考慮していません。

〈シミュレーション〉
給与所得500万円に基礎控除48万円を引いた課税所得は452万円です。課税所得452万円に税率20％をかけて、控除額42万7,500円を引くと所得税47万6,500円が導き出されます。

47万6,500円（所得税）＝452万円（課税所得）×20％（税率）−42万7,500円（控除額）

シミュレーションでは、給与所得500万円の人が不動産投資でだした赤字50万円の損益通算により、所得税を10万円抑えられました。このように、賃貸経営は資産の構築以外にも節税効果を得られるメリットがあります。

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収入に計算される項目

賃貸経営では家賃収入以外にも、収入として計算される項目があります。正しく収支計算するために、賃貸経営で収入とみなされる内容は押さえておかなければいけません。

賃貸経営で収入として計上する項目には、以下のものがあります。

・家賃収入
・礼金
・入居者に返還しない敷金
・更新料
・管理費・共益費
・修繕積立金
・駐車場代

それぞれ詳しく解説します。

家賃収入

家賃収入とは所有する賃貸物件を貸し出して、入居者から得られる賃料で、賃貸経営で最も大きな収入源です。入居者から得られる家賃収入で、ローン返済や修繕費をまかないます。空室が発生し、家賃収入を得られなくなると、経営は立ち行かなくなってしまいます。賃貸経営は空室率を抑え、安定した家賃収入が得られるかが、成否を分けるといっても過言ではありません。

そのため、賃貸物件のオーナーは空室が出ないようにさまざまな対策を実施します。空室対策の費用も主に家賃収入から捻出するため、空室率を低く抑えて安定した賃料を得られることで好循環を生み出します。

礼金

礼金は主に関東地方の慣例で、物件を借りる人が部屋を貸してくれたことに対してオーナーに支払う謝礼です。また、礼金は謝礼という意味以外にも、家賃の前払金や退去後の空室期間に対する補償という側面があるといわれています。

礼金は借主への返還が必要ありません。一方、敷金は部屋を借りる際の担保として預かる金銭で、家賃の未払いなどがなければ返還が必要です。

礼金の相場は家賃の1〜2カ月程度で、国土交通省の令和元年度 住宅市場動向調査では、礼金を払った人の71.7%の人が家賃の1カ月分と回答しています。

賃貸経営において礼金は売上と捉えられ、収益として計上されます。

入居者に返還しない敷金

敷金とは新規で賃貸契約を結ぶ際に、賃料の不払いや部屋の破損を担保するための預り金です。そのため、敷金は家賃の不払いや部屋の破損がなければ、退去時に返還します。

しかし、関西地方では敷金の一部を退去時に返還しない、敷引と呼ばれる慣習があります。敷引とは入居時に預ける敷金から、一定の割合を無条件に差し引くものです。敷引は退去時のハウスクリーニングに使うなどの名目で、物件のオーナーと入居者の間で返還しないという条件契約が結ばれます。

返還する予定の敷金は収益計上する必要はありませんが、敷引は売上とみなされ収益計上が必要です。

更新料

賃貸物件の契約更新の際、オーナーは借主から更新料と呼ばれる手数料を受け取ります。更新料は契約期間終了後も物件に住み続けたい借主から、家賃とは別に徴収するものです。

しかし、更新料は法律で支払いが義務付けられているものでなく、関西の一部では存在しない地域もあります。それでも、広い地域で不動産業界の慣習として根付いています。国土交通省の令和元年度 住宅市場動向調査で、40.8%の世帯が更新料を支払っており、相場は1カ月程度が一番多いと発表されました。

更新料も賃貸経営において、売上として収益計上します。

管理費・共益費

賃貸経営では家賃以外にも、入居者から管理費または共益費を徴収する場合があります。

管理費と共益費の明確な違いはありませんが、不動産の表示に関する公正競争規約施行規則によると、次のような記述があります。

▪︎不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条（41）（42）

管理費（マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。） 共益費（借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。）

参照：不動産公正取引協議会連合会

この規則によると管理費は共用部分の維持管理費用で、共益費は設備や施設の運営と維持に関する費用と記載されており、ほぼ同一の内容です。

管理費、共益費の会計処理は、売上として計上します。

修繕積立金

修繕積立金とは、分譲マンションで定期的に行う大規模修繕のための費用を、区分所有者から毎月徴収するものです。区分所有者はマンションの管理組合に対して、修繕積立金を支払う義務を負います。

修繕積立金は、マンションの修繕の費用で管理費・共益費と同様に共用部に使われる費用です。厳密には、修繕積立金は将来の大規模修繕の費用、管理費・共益費は日々の維持管理の費用として明確に使い道が分かれています。

駐車場代

駐車場代は不動産所得と事業所得、雑所得に分類されます。賃貸物件の入居者が使う駐車場で、停めるスペースを提供しているだけの場合は、不動産所得に分類します。

一方、オーナーの責任で管理が行われ、フェンスで囲い、入り口を規制するような駐車場の収入は、事業所得または雑所得です。事業所得と雑所得の違いは、事業規模で判断されます。

支出に計上できる項目

賃貸経営ではさまざまな支出が経費として計上できます。

賃貸経営で経費と認められる支出には、以下のものがあります。

・管理委託料
・仲介手数料
・保険料
・修繕費
・ローン金利
・固定資産税などの税金
・司法書士などの報酬
・通信費
・情報収集の費用
・減価償却費

それぞれの項目を解説していきます。

管理委託料

賃貸経営において、物件の管理方法は自主管理と管理委託の2種類に分かれます。自主管理ではオーナー自身が、入居者募集や家賃の徴収、修繕の手配などすべての管理業務を行います。一方、管理委託は不動産管理会社に管理業務を任せ、その対価として委託料を支払う管理方法です。

不動産管理会社に支払う委託料は、賃貸物件の適切な管理費用として経費計上が認められます。自主管理でも、物件を安全かつ良好な状態に保つための費用は、管理費として計上が可能です。

委託料や管理費の適正な会計処理を行えば、節税につながる可能性があります。

仲介手数料

仲介手数料は入居者を募る際、広告宣伝活動や内覧の案内、重要事項説明などの仲介業務を行う不動産会社に支払う費用です。入居希望者との賃貸契約が成立して初めて支払われる成功報酬であり、その上限額は宅地建物取引業法で家賃の1カ月分に制限されています。

仲介手数料は空室を埋めて賃貸経営を健全に保つために必要な費用であり、経費計上が認められます。賃貸経営の支出の中で大きな割合を占めるため、適切に経費計上して節税に努めてください。

保険料

賃貸経営で加入が必要な保険に、火災保険と地震保険があります。火災保険と地震保険の保険料は経費として計上が可能です。

保険料の支払い方法には、月払い、年払い、保険期間一括払いがあります。その中でも、保険期間一括払いの経費計上については注意が必要です。一括払いで数年間有効な保険に加入した際は、会計上、加入年度の1年分の保険料しかその年に経費計上ができません。残りは翌年以降、各年度に分けて経費計上する仕組みになっています。この点を理解し、適切に経費計上してください。

修繕費

建物は築年数が経過するにつれて、物価の価値を低下させないためにも修繕の必要性が高まります。

賃貸経営において必要な修繕には、以下のものがあります。

・入居者退去後の原状回復
・突発的な破損や不具合などの修善
・時代に合わせた室内のリフォーム
・シロアリ対策などの予防措置
・外壁塗装
・共用部分の大規模修善

これらの修繕費は経費として扱われます。

修繕には多額の資金が必要なため、費用を積立てしておくことが重要です。普段から修繕に備え費用を蓄えておけば、突発的な支出にも対応でき、賃貸経営の安定に貢献するでしょう。

ローン金利

賃貸経営では物件購入のために不動産投資ローンで資金を調達します。不動産投資ローンの元本部分は経費として参入できませんが、借り入れで発生した金利は計上可能です。

賃貸物件の購入には多額の資金を借り入れるため、相当の金利が発生します。ローン金利を経費計上すれば、大きな節税効果が期待できます。ただし、家賃収入が経費を下回り不動産所得が赤字になったときは、土地部分の金利は経費計上できないため注意してください。

固定資産税などの税金

賃貸経営では、固定資産税や不動産取得税などの税金を経費に参入できます。経費計上できる税金には、大きく分けて物件を取得したときにかかるものと、毎年徴収されるものの2種類があります。

賃貸経営で経費にできる税金には、以下のものがあります。

▪︎経費計上可能な物件取得時にかかる税金

税金の種類	内容
印紙税	売買契約書、ローン契約書、工事請負契約書の作成時にかかる税金
登録免許税	取得した土地、建物の登記にかかる税金
不動産取得税	土地や建物の不動産を取得したときにかかる税金

物件を取得したときにかかる税金のうち、消費税は経費計上の対象外です。

▪︎経費計上可能な毎年徴収される税金

税金の種類	内容
固定資産税	土地・建物の所有者に課税
都市計画税	市街化区域内なる土地・建物の所有者に課税

納付したこれらの税金は経費として扱えるため、必ず計上してください。

司法書士などの報酬

賃貸経営にかかわる業務で、司法書士や税理士、弁護士などの法律の専門家に依頼した費用は、経費に入れられます。

以下は、経費計上が可能な司法書士、税理士、弁護士への主な依頼内容です。

司法書士	所有権保存登記、抵当権設定などの書類作成と登記手続き
税理士	会計業務のサポート、確定申告書などの納税にかかわる申告書の作成
弁護士	家賃滞納などの訴訟、トラブルの仲介、法律に関する相談

法律の専門家のサポートは、トラブルの発生を防ぎ円滑な経営に貢献します。司法書士、税理士、弁護士に支払った報酬は経費に参入できるため、必ず計上してください。

通信費

不動産管理会社や税理士などと業務に関連するやりとりで使用した通信費は、経費として認められます。携帯電話や固定電話、ネットの通信費が該当します。

通信費は使用割合から事業で利用した分を割りだす按分で計上可能です。通信費の家事按分は、使用日数や使用時間から割合を求め費用算出します。

通信費も漏れなく経費計上することで節税効果が高まります。

情報収集の費用

賃貸経営の円滑化を目的とした情報収集の費用は、経費として扱えます。

経費として計上可能な情報収集の費用には、以下の内容が該当します。

・賃貸経営に関連する業界新聞代
・賃貸経営や不動産投資の関連書籍代
・不動産事業にかかわるセミナーの受講料
・賃貸経営に関するコンサルタント費用

情報収集費用として計上できるのは賃貸経営に関連するものに限られます。関係のない雑誌や本は不正計上にあたるため注意しましょう。

減価償却費

減価償却費は建物の購入にかかった費用を、耐用年数で割った金額です。

耐用年数は建物の構造によって定められています。

▪︎建物の構造ごとの法定耐用年数

構造	耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
鉄筋コンクリート	47年

参照：国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表

建物の購入にかかった費用はその年に全額経費として参入されず、法定耐用年数の期間に分けて減価償却費として計上されます。経費計上するものの毎年の出費を伴わないため、キャッシュフローはプラスでも会計上赤字とすることも可能です。

Q&A

家賃収入はどのように申告すればいいですか？

その年の家賃収入は、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告します。提出方法は、税務署の窓口に直接提出するか郵送で提出、または電子申告（e-Tax）で行います。

以下は、家賃収入の確定申告の流れです。

・必要書類を準備する
・決算書の作成
・確定申告書の作成
・申請手続き

〈必要書類を準備する〉
確定申告書の作成には、以下の書類の準備が必要です。

不動産関連の書類	不動産売買契約書
	賃貸契約書
	家賃の送金明細書
	売渡精算書
経費関連の書類	税金の納付通知書
	借入返済表
控除関連の書類	損害保険の証券
	源泉徴収票

〈決算書の作成〉
決算書は収入と支出を記帳した帳簿の結果を記したものです。青色申告では青色申告決算書を作成し、白色申告では収支内訳書を作成します。

〈確定申告書の作成〉
青色申告と白色申告ともに「確定申告書B」で申告書を作成します。

〈申請手続き〉
確定申告の申請手続きは、以下の方法があります。
・税務署の窓口へ提出
・郵送で提出
・e-Taxで提出

不動産所得が20万円以下の確定申告は不要ですか？

不動産所得が20万円以下の場合、所得税の確定申告は不要です。

国税庁のHPには、以下の記載があります。

給与を1か所から受けていて、かつ、その給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く。）の合計額が20万円を超える

参照：国税庁 確定申告が必要な方

上記の内容から、給与所得、退職所得以外の所得が20万円を超えるときは所得税の確定申告が必要だとわかります。つまり、不動産所得と他の所得の合計（給与所得、退職所得を除く）が20万円以下の場合、所得税の確定申告は不要です。ただし、ふるさと納税や医療控除などを確定申告する際は、不動産所得が20万円以下でも申告書への記載が必要です。また、節税するためには不動産所得が赤字の場合にも確定申告をしなければいけません。

まとめ：家賃収入にかかる税金を把握して節税しよう

賃貸経営では家賃収入にどのような仕組みで所得税がかかるかを、理解して取り組まなければいけません。

家賃収入に所得税のかかる仕組みは以下の通りです。

・家賃収入から経費を引いて不動産所得を計算
・他の所得と損益通算して課税標準を計算
・課税標準から基礎控除を引いて課税所得を計算
・課税所得に税率をかけ控除額を引き、さらに税額控除を引いて所得税を計算

このように税金の仕組みは複雑なので、賃貸経営を始める前に学習して理解を深めると効果的に節税ができるでしょう。

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