不動産投資の理想の利回りとは？リスクと収益性の関係を解説

不動産投資の「利回り」とは

不動産投資の利回りとは、物件の購入費用に対して1年間にどれくらいリターンが得られるかを表した数値です。

例えば、価格が3,000万円で利回り5%の物件を運用するとリターンは年間150万円(3,000万円×5％)です。不動産投資の利回りは、物件の収益力を判断する材料の1つとして捉えられます。

しかし、不動産投資では利回りさえ高ければ良いというわけではありません。投資において利回りが極端に高い場合は、収益の振れ幅の大きさのあるリスクがある物件ともいえるからです。高利回りが期待できる物件は、空室率が高かったり、多額の修繕費が必要だったりなどの何らかのリスクを抱えているケースも珍しくありません。

一方、好立地で築年数が新しく最新の設備が整った物件は、需要が高い反面、購入価格が高いために利回りが低くなる傾向にあります。利回りの計算式は後で詳しく説明します。利回りの低い物件は利便性の高いことが多いために入居者が決まりやすく、すぐにリフォーム費用が必要ないなどリスクは小さいですが、収益性は高くありません。不動産投資では、リスクとリターンのバランスを考えた物件選びが重要です。

不動産投資で資産構築を目指すなら、利回りの仕組みを理解して物件選びをする必要があります。そこで活用してほしいのが、J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBookと無料動画セミナーです。この教材は不動産投資の基礎知識を分かりやすく解説しています。また、スマホで読めるため、スキマ時間を使って効率良く学べます。

不動産投資の利回りには3種類ある

不動産投資には3種類の利回りがあります。

・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り

表面利回りは投資した金額に対してどれくらいの収益が得られるかを表した簡易的な指標で、実際にかかる維持管理費などの経費を計算に含めません。一方、実質利回りは家賃収入から必要経費を引いた金額で計算します。また、想定利回りは稼働率を100%と仮定して計算したもので、その物件が持つ最大のポテンシャルを表します。

表面利回り

表面利回りは物件価格に対して、どの程度の家賃収入が得られるかの指標です。

表面利回りは、以下の計算式で表します。

表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格

例えば、価格が2,500万円の物件から、年間100万円の家賃収入が得られる場合の表面利回りは、以下の通りです。

4.00%（表面利回り）＝100万円（年間の家賃収入）÷2,500万円（物件価格）

表面利回りは実際に賃貸経営にかかる経費などを含んでいない数値です。そのため、実際の利回りよりも高い値が計算されます。不動産会社の広告やWebサイトの物件情報の多くは、表面利回りが掲載されています。

表面利回りは実際とはズレがあるため、それだけを見て物件の収益性を判断するのは危険です。投資用物件を選ぶ際は、表面利回りではなく必要経費を計算に含めた実質利回りで判断する必要があります。

実質利回り

実質利回りとは家賃収入から賃貸経営にかかる経費を引いた数字と、物件価格と購入にかかった経費を足した数字を使って計算します。

計算式は以下の通りです。

実質利回り＝（年間の家賃収入−年間の経費）÷（物件価格＋購入時の経費）

例えば、価格が2,500万円の物件の購入にかかった費用が150万円、年間の家賃収入が100万円で経費が20万円だった場合の実質利回りは、以下の通りです。

3.02%（実質利回り）＝｛100万円（年間の家賃収入）−20万円（年間の経費）｝÷｛2,500万円（物件価格）＋150万円（購入時の経費）｝

実質利回りの年間経費に含まれるものには、以下の費用が挙げられます。

▪︎実質利回りの年間経費に含める諸経費

経費	内容
税金	固定資産税・都市計画税など不動産の所有に毎年かかる税金
管理委託料	物件の管理を委託したときにかかる経費
損害保険料	火災保険・地震保険
修繕費	建物の設備の不具合を修繕する費用

実質利回りの計算では、分母となる物件価格に購入経費を算入します。

購入にかかる経費には、以下のものがあります。

▪︎実質利回りの物件の購入にかかった経費に含める諸経費

経費	内容
税金	不動産取得税・登録免許税・印紙税
仲介手数料	物件の購入を仲介した会社に支払う手数料
司法書士への報酬	不動産登記を司法書士に依頼した際に支払う報酬

実質利回りは賃貸経営にかかる経費や購入時の経費も含めて計算するので、より現実的な収益性を表します。投資物件の購入を検討する際は、実質利回りを参考にして選ぶ必要があります。しかし、最初から実質利回りを公開している不動産会社は少ないため、計算に必要な情報を収集して自分でシミュレーションしなければいけません。

想定利回り

想定利回りは稼働率100％の状態の収益性を示しています。想定利回りは、主に一棟アパートなどの複数の部屋がある物件で用いられ、満室時の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。

想定利回りは、以下の計算式で表します。

想定利回り＝稼働率が100％だったときの年間の家賃収入÷物件価格

例えば、物件価格1億円の一棟アパートで、稼働率が100％だったときの年間の家賃収入が720万円の想定利回りは、以下の通りです。

7.20%（想定利回り）＝720万円（稼働率が100％だったときの年間の家賃収入）÷1億円（物件価格）

想定利回りは満室と仮定して算出した数字なので、実際よりも高い利回りとなります。不動産会社の広告には想定利回りが記載されている場合があるため、実際の数値との開きに注意が必要です。

不動産投資において理想的な利回りとは

不動産投資の理想の利回りは築年帯や立地する地域、ワンルームやファミリー向けなどの物件のタイプによって異なります。

〈築年帯別の理想の利回り〉
築年数の浅い物件は築年数の古い物件に比べ購入価格が高いため、利回りは低くなります。

以下の表は、2023年10月〜12月の区分マンションの築年帯別の利回りです。

▪︎区分マンションの築年帯別利回り（2024年4月〜6月）

	築年数	利回り
全国	築10年未満	4.30%
	築10年〜	4.64%
	築20年〜	7.64%
首都圏	築10年未満	4.02%
	築10年〜	4.42%
	築20年〜	6.94%

参照：健美家 収益物件 市場動向 四半期レポート 2024年4月〜6月期

築20年未満の区分マンションの利回りは全国平均が4.30〜4.64%、首都圏では4.02%〜4.42%です。平均的な利回りの値から考えると、築20年未満の物件の購入を検討する際は、利回りが4〜5%を目安にすると良いでしょう。

また、築年数20年を超える区分マンションの利回りは、全国平均が7.64%、首都圏が6.94%です。築年数の古い物件は家賃相場が低いことや、修繕に費用がかかるなどのリスクがあるため、築年数の浅い物件よりも高い利回りが必要です。利回りの実績から見て取れるように、区分マンションで築年数20年を超える物件は、7〜8%の利回りが適当かもしれません。

〈地域別の理想の利回り〉
理想の利回りは、物件が立地する地域によっても異なります。首都圏などの需要の高い地域では、空室リスクが他の地域より小さく利回りは低くなります。その反対に、人口が少ない地方の物件は、空室リスクが大きく利回りは高い傾向にあるのです。

以下の表は、2023年10月〜12月の区分マンションの地域別の利回りです

▪︎区分マンションの地域別利回り（2024年4月〜6月）

地域	利回り
全国	6.86%
北海道	11.66%
東北	12.35%
首都圏	6.35%
信州・北陸	15.34%
東海	9.49%
関西	6.92%
中国・四国	12.56%
九州・沖縄	9.42%

参照：健美家 収益物件 市場動向 四半期レポート 2024年4月〜6月期

比較的人口の多い首都圏、東海、関西の利回りは6～9%であるのに対して、人口の少ないその他の地域の利回りはおおむね10%以上です。投資用物件の利回りは、需要に大きく左右されます。

〈タイプ別の理想の利回り〉
ワンルームかファミリー向けかのタイプ別でも理想の利回りは異なります。ワンルームは単身者をターゲットにしているため、流動性が高く、比較的空室が埋まりやすいです。一方、ファミリー向けのマンションは家族の人数や子どもの年齢によって求められる設備などがさまざまであるため、入居付けしにくい傾向にあります。

以下の表は、地域別のワンルームとファミリー向けの利回りです。

▪︎地域別のワンルームとファミリー向けの利回り（2024年4月）

	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京・城南	3.8%	3.8%
札幌	5.0%	5.0%
仙台	5.0%	5.0%
横浜	4.4%	4.4%
名古屋	4.5%	4.6%
京都	4.7%	4.7%
大阪	4.3%	4.3%
神戸	4.7%	4.8%
広島	5.1%	5.2%
福岡	4.5%	4.5%

参照：日本不動産研究所 第50回「不動産投資家調査」（2024年4月現在）

ファミリー向けのマンションの利回りは仙台、名古屋、京都、神戸で、ワンルームを上回っています。現在、ワンルームとファミリー向けの利回りの差はわずかですが、単身世帯の増加が見込まれるため、今後この差は広がる傾向にあるでしょう。

利回りを見る際に注意すべきこと

不動産投資で効率良く資産構築するには、利回りが高く、条件の良い物件を購入するのが理想的です。しかし、高利回りはリスクが高いことの裏返しでもあります。物件を選ぶ際は、リスクとリターンのバランスを考えなければいけません。

利回りを見る際は、以下の点に注意してください。

・利回りの高さだけで物件を決めない
・実際に賃貸経営をしたときにその利回りが達成できるかを考える
・利回りが低い物件は絶対にダメとは限らない

それぞれ詳しく解説します。

利回りの高さだけで物件を決めない

利回りの高さだけで物件を選んではいけません。需要があり安定して家賃収入の得られる物件は、利回りが低い傾向にあります。好立地にある空室リスクの低い物件ほど購入希望者が多いため、価格が高騰し、利回りは低下します。裏を返すと利回りが低い物件は、手堅く収益が得られる可能性が高いともいえるでしょう。

一方、価格が安く利回りの高い物件は空室リスクや家賃の下落リスクがあります。そのため、不動産投資家からの購入希望が少ないために物件価格は下がり、その結果、利回りは高くなるのです。

投資用物件を選ぶ際は、利回りに影響しているリスクについて理解しておく必要があります。

利回りに影響するリスクには、以下が挙げられます。

〈空室リスク〉
空室リスクは物件自体の魅力に加え、エリアの人口動向や賃貸物件の需給バランスなどが影響します。空室が発生すると家賃が得られず収入がなくなってしまうため、不動産投資家がもっとも恐れるリスクです。

〈家賃の下落リスク〉
築年数が経過すると賃料の相場は下がります。老朽化により物件の魅力が低下するため、将来にわたって同じ家賃が得られるとは限りません。想定される家賃の下落幅は、築年数や立地するエリアによって異なり、利回りに影響を与えます。

投資用物件は利回りの高さだけで決めるのではなく、これらのリスクも考慮して、中長期的に稼げるかを考えて検討してください。

実際に賃貸経営をしたときにその利回りが達成できるかを考える

不動産会社の広告に掲載されている利回りが実際の物件の収益性を表す実質利回りであるケースは少なく、収益性が高く見える表面利回りである場合が多いです。投資用物件を選ぶ際は、実際に運用したときにどのくらいの利回りが出るのかを自分で計算する必要があります。

例えば、東京23区にある購入価格が3,000万円の投資用区分マンションで、稼働率が100%のとき年間の家賃収入が120万円だったケースをシミュレーションします。

この物件の想定利回りは、以下の通りです。

4.00%(想定利回り)＝120万円（稼働率100％の年間家賃収入）÷3,000万円

この物件の稼働率が96.5%の場合の利回りは、次のように計算します。

3.86%(利回り)＝115万8,000円（稼働率96.5%の年間家賃収入）÷3,000万円

＊120万×96.5％＝115万8,000円

次に地方都市で物件価格が1,000万円の投資用区分マンションで、稼働率が100％のとき年間家賃収入が84万円だったケースで考えます。

この物件の想定利回りは、以下の通りです。

8.40%(想定利回り)＝84万円（稼働率100%の年間家賃収入）÷1,000万円

稼働率が80%の場合の利回りは、以下の値です。

6.72%(利回り)＝67万2,000円（稼働率80%の年間家賃収入）÷1,000万円

このように、利回りは空室の発生によって大きく影響を受けます。

物件の購入を検討する際は、空室率を考慮して自分で利回りを計算してみると良いでしょう。特に地方にある物件は都心に比べ空室率が高い傾向にあるため、想定利回りと実際の利回りの差が大きくなる傾向にあります。

利回りが低い物件は絶対にダメとは限らない

利回りが低くても、安定した家賃収入を原資に長期にわたりローンを返済できれば、完済後は全て自分の物件となります。また、利回りの低い物件でも、資産性が認められると金融機関から担保としての高評価を受け、低金利で不動産ローンの借り入れが可能なケースもあります。長期の運用や低金利の借り入れを考えているなら、資産価値の高い低利回りの物件は選択肢になり得るでしょう。

さらに人気のエリアにある物件は、利回りが低くても高値での売却が期待できるため、キャピタルゲインで収益を上げられる可能性もあります。利回りの低い物件は絶対にダメとは限らず、運用次第では大きな利益を出せる可能性もあります。

物件を選ぶときに利回り以外に見ておくべき項目

不動産投資で物件を選ぶとき、利回り以外にもさまざまな観点で物件を見定めなければいけません。

投資用物件で抑えておかなければいけない利回り以外の具体的な項目には、以下のものがあります。

・立地
・賃貸ニーズ
・築年数
・物件の状態
・家賃と物件価格の周辺相場

それぞれ詳しく解説します。

立地

不動産投資において、立地はもっとも重要視する項目の1つです。

立地で押さえるべきポイントは、以下の通りです。

・人口が多く需要が高い
・最寄り駅から近い
・近隣に商業施設があり利便性が高い
・治安が良い

〈人口が多く需要が高い〉
物件が立地するエリアの人口が多く、今後も増加が見込まれているなら、比較的空室リスクは低いと考えて良いでしょう。東京23区などの大都市に立地する物件が当てはまります。

〈駅から近い〉
最寄り駅から近い場所にある物件は日々の通勤や通学に便利であるため、入居希望者は多くなる傾向にあります。

〈近隣に商業施設があるなど利便性が高い〉
需要の高い物件の条件に、近隣に商業施設があるなど利便性の高さが挙げられます。徒歩圏内に食料品や日用品が購入できるスーパーやドラッグストアなどがある物件は、入居希望者から魅力が高いと判断されるでしょう。

〈治安が良い〉
物件が立地するエリアの治安の良さも重要です。犯罪が多発する地域に多くの人は抵抗を感じます。空き巣や窃盗などの犯罪が少ないのに加え、騒音などが少ないのも暮らしやすさの評価が高まる条件です。

立地選びは購入後に改善ができず、致命的な問題を抱えている物件は高い空室率につながる恐れがあります。立地は慎重に吟味しましょう。

賃貸ニーズ

賃貸ニーズの高いエリアは入居者の獲得が容易になります。物件選びでは地域の賃貸ニーズについて調査する必要があります。

賃貸ニーズを調べる方法は、以下の通りです。

・インターネットで調べる
・不動産会社に聞く
・現地を訪れる

〈インターネットで調べる〉
インターネットでは自治体のホームページから地域の人口動態を把握できたり、不動産ポータルサイトから競合する物件の数や家賃相場などを調べたりできます。インターネットから得られる情報から、エリアの賃貸ニーズをつかめます。

〈不動産会社に聞く〉
エリア内の物件を取り扱っている不動産会社に、直接聞く方法も有効です。不動産会社の中には、丁寧に対応してくれてこちらの質問に親身に答えてくれるところもあります。そのエリアで物件を扱っているプロの話は、賃貸ニーズを知るための貴重な情報源です。

〈現地を訪れる〉
自分で現地を訪問すると、その地域の客層や競合物件の状況などを肌で感じられます。実際に目で見た内容は、賃貸ニーズを把握するための重要なデータとなるでしょう。

築年数

不動産投資において購入する物件の築年数は重要で、物件価格や家賃の相場やメンテナンスにかかる費用などが異なります。

投資用物件を選ぶ際の築年数で注意すべきポイントは、以下の通りです。

・新築は割高な物件が多い
・築10年を超えるとメンテナンス費用が増える

〈新築は割高な物件が多い〉
新築物件は価格に広告費やディベロッパーの利益が乗せられています。そのため、購入費用は割高になっているケースが多いです。新築の物件は購入直後に価格は大きく下がり、その後10年で緩やかに下落するのが一般的な価格推移です。

〈築10年を超えるとメンテナンス費用が増える〉
物件は築年数が経過すると修繕などのメンテナンスが必要になります。物件を購入する際は、その後にかかるメンテナンス費用についても考慮しなければいけません。

国土交通省による「民間賃貸住宅の計画修繕ハンドブック」に掲載されている修繕の目安は、以下の通りです。

▪︎賃貸住宅の修繕の目安

屋根	塗装・補修11年目〜15年目
	防水・葺き替え21年目〜25年目
外壁	塗装11年目〜15年目、21年目〜25年目
給湯器・エアコン	交換11年目〜15年目
階段・廊下	鉄部塗装5〜10年目
	塗装・防水11年目〜15年目
給排水間	高圧洗浄5〜10年目、以降5年〜10年ごと

参照：国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ハンドブック

賃貸物件は築10年を超えるあたりから、修善費用が多くかかります。物件を選ぶ際は、利回りだけでなく、メンテナンス費用がどれくらい必要かも含めて検討してください。

物件の状態

投資用マンションなどを購入する際は、建物の状態と管理状況について確認する必要があります。また、入居者同士のトラブルの有無も空室率に影響するため調べておくと良いでしょう。

〈建物の状態〉
物件の使用状況や設備の不具合などは、購入後修繕費やリフォーム代がかかる恐れもあるためチェックしておくべきポイントです。外装やエントランスなどの共用部の痛みが激しいと、入居希望者から魅力が低いと判断されるため注意すべき項目です。

〈管理状況〉
清掃や植栽の手入れなどが行き届いているかも見ておく必要があります。管理状態の良い物件は入居希望者や既存の入居者の印象が良く、空室率にも影響します。

〈入居者同士のトラブルの有無〉
入居者同士のトラブルが頻繁にある物件は、空室率に影響が出る恐れがあります。物件の購入を検討する際は、マンション内で揉め事が起こっていないかも調べましょう。

家賃と物件価格の周辺相場

家賃と物件価格の周辺相場を把握すると、購入を検討している物件が適正な価格なのかを判断できます。

〈家賃相場を調べる方法〉
家賃相場は賃貸物件サイトで地域と条件を絞り込むと、購入を検討しているエリアの家賃相場が把握できます。

〈物件価格を調べる方法〉
過去の不動産の売買価格は、不動産サイトで購入エリアを絞って検索すると分かります。広さや駅距離などが同条件の物件の価格帯を見るとだいたいの相場が把握できるでしょう。ただし、表示されているのは販売価格なので、実際に取引した価格ではない点に注意してください。取引価格は国土交通省の土地総合情報システムで調べられますが、直近でも数か月以上前のデータとなります。そのため、相場が目まぐるしく変わる不動産市況においては、リアルタイムの相場とズレが生じるかもしれません。

利回りが低くてもおすすめできる物件もある

利回りが低いからといって、投資対象にならないかというと、決してそんなことはありません。利回りが低くても、将来的にも需要が高い物件であれば、安定的な資産運用になるでしょう。

例えば、人気エリアにある都心マンションです。駅に近い利便性の高いマンションは駅に近いだけでなく、生活利便施設も整っていて、暮らしやすさが抜群です。そのような物件は、仮に利回りが低くても、安定的な家賃収入が期待できます。また、退去されても、需要の高い物件は多くの入居希望者がいるため、すぐ次の入居者が決まるでしょう。

近年都心の人気エリアの不動産価格は上昇傾向にあり、それをけん引しているのは駅近のマンションです。不動産は経年劣化とともに徐々に価格が下がっていくのが一般的ですが、便利なエリアにあると、逆に上がっていくので、キャピタルゲインも狙えるのです。

そのため、上記の条件を兼ね備えた物件であれば、利回りが低くても、大きな資産を築けるでしょう。

不動産投資で失敗しないために重要なこと

不動産投資で失敗しないためには、始める前に心得ておかなければならないことがあります。

不動産投資で失敗しないための重要項目は、以下の通りです。

・しっかりと勉強してから始める
・利回りだけでなく総合的に判断する
・営業担当者に丸投げしない
・自分の投資目的に合う物件を購入する
・信頼できる不動産会社を選ぶ

それぞれ詳しく解説します。

しっかりと勉強してから始める

不動産投資に失敗しないためには基本的な知識の習得は必須です。不動産投資を始める前に学ぶべき知識には、以下のものがあります。

・投資の基礎知識
・不動産の知識
・税金の知識
・物件や不動産会社の選び方

不動産投資の学習には本を読んだり、不動産投資セミナーに参加したりする方法があります。また、不動産投資会社に相談して、最新の物件相場や市場動向などの情報を聞いてみるのも1つの学習方法です。

本で学習を始める場合、不動産投資に関する書籍は無数にあるため何から読めば良いのか迷ってしまう人もいるでしょう。そこでおすすめなのが、J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBook です。

J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBookには、以下のラインナップがあります。

・投資eBook 15分で投資入門
・【完全保存版】不動産投資と節税
・節税eBook30分で節税理解
・オーナーの声20人の「決め手」紹介　物件・不動産会社はどうやって決めましたか？

これらの書籍は不動産投資に関する基礎知識がコンパクトにまとめられています。不動産投資の本を何から読み始めて良いのか分からない人は、J.P.RETURNSの無料書籍スマホで学ぶeBook をご覧ください。

また、自分にあった投資について聞いてみたい人はJ.P.RETURNSの個別相談を受けてみてはいかがでしょうか。 不動産投資のスペシャリストが、疑問に１つ1つ丁寧に答えてくれます。

利回りだけでなく総合的に判断する

不動産投資で失敗しないためには、利回り以外にも考慮しなければいけない点があります。

不動産投資で利回り以外に注意しなければいけないのは、以下の2点です。

・売却しやすい物件である
・将来にわたって家賃収入が見込めるエリアである

〈売却しやすい物件である〉
不動産投資では物件の売却という出口戦略も重要です。不動産投資は物件の売却で、最終的な収益が確定します。投資用物件は売却も想定して、購入を考える必要があります。

例えば、人気のあるエリアに立地している物件は、すぐに買い手がつく可能性もあるでしょう。また、管理体制の優れているマンションや眺望が良い部屋なども需要が高く、売却しやすい物件です。

〈将来にわたって家賃収入が見込めるエリアである〉
東京23区のように今後も人口の増加が見込まれ、将来的に賃料が下がりにくいエリアであるかも注視すべきポイントです。建物は築年数が経過するほど劣化が進むため、魅力が低下し家賃相場も下落します。しかし、需要の高いエリアは賃料が下がりにくい傾向にあるため、築年数による家賃収入の低下を抑制できます。

営業担当者に丸投げしない

不動産会社の営業担当者に任せきりにすると、自分の理想の不動産投資を実現するのが難しくなってしまいます。顧客から物件選びを丸投げされた営業担当者は、不動産会社にとって有利な商品ばかり提案してくる場合があるからです。

上記のような状況を避けるためにも、収益の見込める物件を自分で見分けられるように知識を習得し、営業担当者に意見が言えるようになる必要があります。営業担当者のアドバイスを受けながらも丸投げすることなく、主体的に物件を選ぶのが成功への近道です。

自分の投資目的に合う物件を購入する

不動産投資は目的にあった物件選びが重要です。

例えば、以下のような内容があります。

・給与以外の収入源がほしい
・高利回りでもうけを出し早期リタイアしたい
・所得税を節税したい

〈給与以外の収入源がほしい〉
給与以外の収入の柱を作り、生活を豊かにしつつ老後のための資産形成を目的に不動産投資を始める人が多くいます。そのような人は、利回りが低くても安定した家賃収入の得られる資産価値の高い物件を購入するのが良いでしょう。

〈高利回りでもうけを出し早期リタイアしたい〉
不動産投資で比較的短期間に大きな利益を出し、早期リタイアを目指したい人がいます。早期リタイアを目的にしている人には、「築年数が古い」「需要が少ない」などの高利回りの物件を購入し、入居付けを工夫して利益を出す手法が考えられます。ただし、不動産投資は短期間で多額の利益を出すことに向いている手法ではないため、あまりおすすめできません。

〈所得税を節税したい〉
不動産投資によって所得税の節税を最大の目的とするなら、マンションよりも木造一棟アパートの購入の方が効果的です。なぜなら、住宅用の木造建築は法定耐用年数が22年と比較的短いため、1年あたりの減価償却費が大きくなるからです。また、年数の経過している区分マンションも減価償却費も多く計上できます。ただし、節税できても資産価値の減少や空室になってしまうと、節税額以上にお金を減らしてしまうので注意してください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資で失敗しないためには、物件の売買のトラブルを避ける必要があります。そのため、信頼できる誠実な不動産会社を選ばなくてはいけません。

信頼できる不動産会社の特徴には、以下のものが挙げられます。

・こちらの希望に真摯に耳を傾けてくれる
・顧客を第一に考え不動産会社の利益を優先しない
・免許の更新を何度も繰り返している

〈こちらの希望に真摯に耳を傾けてくれる〉
誠実な不動産会社は、顧客の希望をしっかり聞こうとする姿勢があります。こちらが、条件や要望を伝えたときに、気持ちを汲み取ってくれて、真摯に対応してくれます。物件選びのパートナーには、誠実な担当者がいる不動産会社を選びましょう。

〈顧客を第一に考え不動産会社の利益を優先しない〉
信頼できる不動産会社は、自身の利益を優先したセールスはしません。不動産の売買は多額な資金が動く、顧客にとって人生を左右する取引といっても過言ではありません。重要な取引であると認識して顧客に向き合い、物件を提案してくれる不動産会社を選んでください。

〈免許の更新を何度も繰り返している〉
不動産取引を営む会社は、国土交通大臣、または、都道府県知事から宅地建物取引業者免許を受けており、5年ごとに更新手続きが必要です。

免許は店頭に掲示する義務があり、免許番号には更新の回数が表示されています。

例えば、更新回数が（7）と表示されている場合は、30年以上にわたり不動産取引事業者として営業を続けていることが分かります。長く営業しているという事実も信頼できる不動産会社を見極めるための目安の一つです。

▪︎免許番号の例

国土交通大臣免許（7）第◯◯◯◯◯号 神奈川県知事免許（3）第◯◯◯◯◯号

長期間営業を続けている事業者は、それだけ多くの取引実績があり、信頼のおける会社の可能性が高いです。

不動産投資が向いている人の特徴

この章では、不動産投資に向いている人の具体的な特徴について説明していきます。当てはまれば絶対に成功するというわけではありませんが、1つでも該当する項目があれば、不動産投資を有利に進められるでしょう。もし1つでも当てはまっていたら、自信を持って前向きに検討してみてください。

・収入が安定している
・手間をかけずにお金を増やしたい
・インフレ対策をしたい

それぞれ解説していきましょう。

収入が安定している

収入が安定している人はさまざまな恩恵を受けられるので、不動産投資に向いているといえます。特に会社員は毎月の給料の変動が少なく、安定的に給与をもらえるので、金融機関からの評価も高くなる傾向にあります。不動産投資でつまずく最初のポイントは融資審査なので、安定した収入があると、金融機関から、融資を認められやすいです。

また借り入れできる金額も安定した収入がある人の方が、仮に同じ年収でも、変わってきます。たとえば、大企業の年収800万円と個人社長の年収800万円を金融機関の立場で考えると、長期的に安定収入のあると想定される大企業勤務の社員の方が、評価が高くなると想像がつくのではないでしょうか。

借りられる金額によって、物件の選べる幅も広がりますし、多く借りられればレバレッジ効果が大きく、資産形成を有利に進められるでしょう。

手間をかけずにお金を増やしたい

手間をかけずにお金を増やしたいと考えている人も不動案投資に向いています。未経験者の中には、入居希望者の対応から契約、トラブル処理、家賃回収などの業務をすべて不動産オーナーの仕事と思っている人もいます。しかし、これらの業務は外注できるので、任せてしまえば、ほとんど不動案オーナーの業務はありません。実際に8割程度の人が、何らかの業務を管理会社に委託しており、決して珍しくはないのです。

また委託料の相場は家賃の5％程度なので、収支へのインパクトも最小限におさえられます。入居者の満足度向上の観点からも、未経験者が対応するよりもプロに委託した方が良いでしょう。特にトラブル対応はスピードが大事なので、平日の日中働いている会社員は必ず委託してください。大変と思われがちな大家業ですが、実は楽をしてお金を増やしたいと考えている人ほど不動産投資は向いています。

インフレ対策をしたい

インフレ対策をしたいと考えている人にとっても不動産投資は向いています。物価が上がり、日々の生活に余裕がなくなったと感じている人も多いのでしょうか。インフレとはモノやサービスの値段が上がる現象で、裏を返すと現金の価値の目減りを意味します。

一方、インフレ下でも現物に価値を持つ不動産は、実物資産に分類され、資産価値を維持しやすいと言われています。人気エリアにある需要の高い物件であれば、値上がりも期待できるでしょう。

中長期的にインフレによって家賃上昇も期待できます。不動産オーナーにとって、家賃上昇は収入アップです。また、現金価値の減少は、借り入れをしている不動産投資家からすると、借金の負担感減になります。

資産価値の維持、収入アップ、借金の負担感減という3つの側面から、不動産投資は効果的なインフレ対策となるのです。

Q＆A

サブリースなら空室リスクはないか？

サブリースは収入が減らないという意味で空室リスクはありませんが、収入が減るリスクはあります。

サブリースは物件のオーナーとサブリース会社の間で賃貸契約を結び、その後サブリース会社が入居者へ転貸するビジネスモデルです。サブリース契約を結ぶと、家賃相場の80〜90%で物件を借り上げてくれます。そのため、オーナーは契約から最初の更新までは、空室リスクを気にせず安定した収入を確保できます。

しかし、サブリース契約では、更新時に家賃保証額の見直しがあります。家賃相場の下落や、入居者が十分に確保できないなどの理由から、家賃保証の値下げを求められる可能性があるのです。オーナーが家賃保証の値下げを受け入れられずに契約解除をしようとしても、サブリース会社は借地借家法の保護を受けているため、容易に契約解除ができません。

サブリースは家賃保証と管理業務を一括して任せられる便利なサービスですが、契約にはリスクを伴うため慎重な検討が必要です。

ワンルームマンション、一棟アパート、一戸建てなど、どの種類の不動産が良いか？

ワンルームマンション、一棟アパート、一戸建てなどの不動産で、もっとも初心者におすすめなのがワンルームマンションです。なぜならワンルームマンション投資は比較的少ない費用で始められ、需要が高く出口戦略も立てやすいからです。しかし、ワンルームマンションの一般的な利回りは、一棟アパートや一戸建てに比べ低く、資産構築には長い期間を要します。

一棟アパートは購入や建築に多くの資金が必要なため、リスクの高い分、大きなリターンが得られる可能性もあります。

一戸建ては購入費用が安い物件も多く、高い利回りが期待できるでしょう。一方で、ワンルームマンションよりも悪い立地に建っていることが多く、その点では空室リスクもある投資手法です。一戸建ての投資を始める際は、エリアの賃貸需要と供給のバランスを分析してから始める必要があります。

高い利回りの物件の特徴は何か？

高い利回りの物件には、以下の3つの特徴があります。

・築古物件で高額な修繕費用がかかるリスクがある
・売却しにくい可能性がある
・物件価格が安い

このような特徴のある物件は比較的購入費用が少なく済むため、入居者がつけば大きなリターンを見込めるのが魅力です。ただし、不動産投資初心者には難しい運用が求められるため、あまりおすすめできません。

経費として計上できる項目は何か？

以下の項目は、不動産投資で経費として計上できる一例です。

・管理費
・保険料
・不動産ローンの金利
・仲介手数料・広告宣伝費
・修繕費
・情報収集費用
・通信費
・固定資産税などの税金
・税理士・弁護士の費用
・事務用品・消耗品費
・減価償却費

計上できる経費については、以下の記事で詳しく解説しているので併せて確認してみてください。
マンション投資で計上できる経費とできない経費を徹底解説！

売却時に税金はかかるか？

不動産売買時には、利益に譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され税率が異なります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

▪︎短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

	所有期間	税率
短期譲渡所得税	譲渡した年の1月1日時点で5年以下	39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
長期譲渡所得税	譲渡した年の1月1日時点で5年超	20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

まとめ：利回り以外の項目も見て投資する物件を決めよう

不動産投資において利回りは、物件の収益性を表す重要な指標です。利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」など複数の種類があり、それぞれの性質を理解して、数値を比較する必要があります。物件を購入する際は、利回りから読みとれる物件の収益性に注目しなくてはいけません。

また、利回り以外にも物件の管理状況やエリアの人口動向、築年数などのさまざまな項目を総合的に判断する必要があります。

投資用物件の購入で迷っているなら、J.P.RETURNSの不動産投資に関する個別相談を受けてみるのがおすすめです。 J.P.RETURNSの不動産投資のスペシャリストがあなたの疑問にお答えします。基本的な質問からプロから親身にアドバイス致しますので、ぜひご活用ください。
個別相談する