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マンションやアパートなど不動産のオーナーとなって収益を得る不動産投資は、株式投資やFXなどと並び注目が集まっています。特に不動産投資は不況でも安定して収入が入り、管理の手間もコントロールできるので、時間のないサラリーマン世代を中心に人気です。一方で、マンションを経営するイメージがつかめず、不動産投資に踏み込めない人も多くいます。この記事では、マンションのエレベーターの収支やメリット、投資用マンションを探す際の不動産会社選びのポイントといった不動産投資の実態について分かりやすくお伝えします。
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目次
マンションのオーナーの収入源は、入居者の家賃です。毎月まとまった額が収入として得られるので、堅実に安定して利益を出すことができます。ただし、家賃収入は物件の入居率によって左右されるので毎月確実に決まった額が入るわけではないという点には注意しましょう。退去率が高いと部屋の空室率は必然的に高くなるため、マンションのオーナーにとって空室対策が非常に重要となります。
マンションのオーナーの支出面はどうでしょうか。
マンション投資の支出は、物件管理費とローンの返済などがメインです。主な内訳としては、まず物件の管理・修繕費が挙げられます。これは建物のメンテナンスにかかる費用や入居者が住みやすい環境を維持するために必要となる費用です。住みやすさは退去率にも大きく影響します。支出をおさえることばかりに気をとられて空室を作ってしまうことのないよう注意が必要です。
物件を購入する際に利用した不動産投資ローンも月々支払わなければなりません。返済額は、返済額と返済期間、利率といったローンの条件によって決まります。
その他、各種税金の支払いとして、毎年支払う固定資産税、一度だけ支払う不動産取得税などがあります。その他の費用として不動産購入時、不動産会社に支払う仲介手数料などがあります。
マンションのオーナーになるメリットは様々なものがありますが、まずは自助年金としてのメリットが挙げられます。年金支給年齢の引き上げや年金の減額など、年金だけでは生活できないため、老後の生活への不安から年金に代わるものを求める意識が高まっています。マンションのオーナーになれば、安定した家賃収入として毎月まとまった金額が入るようになります。不動産投資は、国や行政に頼らず、老後の生活を自分で守るための手段として有効です。
意外と知られていない事実ですが、サラリーマンの人がマンションのオーナーになった場合、節税効果が期待できます。収益物件を購入した場合、確定申告が必要になりますが、確定申告では、不動産所得と給与所得を合算して申告することができます。給与所得とは、会社からもらっている給与で、不動産所得は、家賃収入からマンション経営に必要な管理費などの経費を引いたものです。不動産所得の赤字が、給与所得と合算されることによって税金の対象となる所得が減り、給与所得のみの申告よりもお得になり、節税できるケースがあります。
マンションを持つ魅力は資産形成に役立つ点です。不動産のローンを受けた時点では、物件はローンを融資した金融機関の担保に入っている場合がほとんどですが、ローン返済後は完全に自分の財産として残ります。またローン完済後は、毎月ローンの返済にあてていた費用も必要なくなるため、家賃収入と合わせて年収も上がります。また、不動産は保有して家賃収入として収益を得るだけではなく、不動産の売却でまとまったお金を手にする場合もあります。
投資用マンションを見つけるためには、不動産会社を利用するのがおすすめです。担当者に希望の条件を伝えることで、条件に合った物件を探してもらえるので、自分で探す手間が省けます。不動産投資初心者の場合は、不動産に関するアドバイスも受けられます。信頼のおけるパートナーを探しましょう。
信頼できる会社かどうかを分ける大きなポイントは、物件のメリット・デメリットの両方を紹介してくれるどうかです。投資にはリスクがつきものです。物件の良い点だけでなく、悪いポイントを隠すことなく、きちんと納得のいく説明をしてくれる会社は信頼がおけます。
営業電話・ダイレクトメールといった売り込みの激しい会社は選ばないようにしましょう。なぜなら、売り込みの激しい会社は売り込みに力を入れている分、その後のフォローが二の次になりがちだからです。おすすめは、積極的に不動産セミナーを開催している会社や書籍を出している会社です。専門知識の知識に基づいた自分たちのノウハウをきちんとアドバイスしてくれることが期待できます。
不動産物件のある地域の情勢に詳しいかどうかも、不動産会社を選ぶ上で重要なポイントです。単身者が多いのか、家族単位で住む人が多いのか、大学や工場があるなど、その地域の傾向を把握できている会社は、特有の事情や今後の動向も含めて、その人にあった物件を紹介してくれるからです。
マンション投資は投資である以上リスクはあります。しかし、保険や空室対策など様々なリスクヘッジ手段があり、年齢を重ねても手間をかけることなく安定して収益を得られる魅力的な投資方法と言えます。先行きの見えない経済状況の中、社会情勢の変化にも耐えられるマンション投資に興味がある人は、関連の書籍を読む、セミナーに足を運ぶといったアクションを起こしてみてはいかがでしょうか。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
大学在学中に家庭教師のアルバイトをきっかけにデイトレーダーへ転身。24歳で資産運用法人を設立する。25歳から大手投資用マンションディベロッパーと業務提携後、およそ6年間にわたり資産運用アドバイザーとして活躍。その後、大手不動産仕入れ会社で販売統括責任者として従来の投資用物件の流通システムを革新するプロジェクトを立ち上げる。国内最大規模の投資イベント「資産運用EXPO」で登壇実績があり、同業他社からも多くの見学者が立ち見の列を作った。2020年にJ.P.RETURNSに参画。オンラインでの商談やWEBセミナーを導入し、コロナ禍でも年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
