不動産収入で老後の安定を│確定申告の仕方と物件選びのポイント

不動産収入の種類と計算方法

不動産から得られる家賃収入で利益を得ると、税金を納める必要がありますが、どのようなものが経費になるかなど理解しておくと、どの程度の収入があれば利益が出るのかを計算できるようになります。

不動産収入（所得）の種類

以下の3つの収入が不動産所得に該当します。

・土地や建物などの不動産の貸付け

・土地の上に存する権利の設定および貸付け

・船舶や航空機の貸付け

・土地や建物などの不動産の貸付け

アパートやマンションなど不動産を賃貸することで得られる家賃収入が、不動産所得となります。

・土地の上に存する権利の設定および貸付け

地上権や賃借権など土地に関する権利の設定や賃貸も不動産所得に該当します。なお、地上権は他人から借りた土地に建物などを建てる権利のことを指します。

・船舶や航空機の貸付け

あまり一般的ではありませんが、船舶や航空機も不動産にあたります。これらを賃貸することで利益を得れば不動産所得となります。

なお、これ以降は1つ目の不動産の貸付けによる不動産収入について取り上げます。

不動産所得の計算方法

不動産所得は以下の計算式で求めることができます。

不動産所得=総収入金額ー必要経費

・総収入金額とは

総収入金額は家賃や礼金、更新料などの不動産に関する収入をすべて足したものです。家賃、礼金、更新料の他、管理費や駐車場利用料、アンテナ基地設置料、自販機による収入なども含まれます。

なお、基本的に敷金や保証金は将来返還するものなので預かり金として計上し、総収入金額に含まれません。敷金償却の契約や債務不履行で返還しないことが分かったらその段階で総収入金額に計上する必要があります。

・必要経費とは

必要経費には管理依託費や不動産取得税、固定資産税、修繕費、ローン金利、減価償却費などがあり、不動産で収入を得るために支払ったものを計上することが可能です。必要経費をきちんと管理すると、どの程度の収入があれば利益が出るか分かります。

総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得は大きければ大きいほど手元に多くのお金が残ることになりますが、一方で支払わなければならない税金が高くなります。

また、逆に不動産所得が小さいと税金は安くなりますが手元に残るお金は少なくなってしまいます。

ただし、経費の中でも減価償却費は、不動産の経年劣化分を計上するだけのもので、実際に手元からお金が出ていくわけではないので、有効活用すれば高い効果を発揮してくれます。

不動産収入の確定申告の仕方

不動産所得の計算が済んだら、必要書類を用意して確定申告書を作成しましょう。

必要書類を準備しよう

確定申告書を作成する前に、必要な書類があるかどうかを確認してください。

・源泉徴収票

・不動産会社との契約書類（不動産売買契約書）一式

・売渡精算書

・譲渡対価証明書

・家賃送金明細書

・賃貸契約書

・修繕の見積書、請求書、領収書

・ローンの返済予定表

・固定資産通知書

・火災保険、地震保険などの証券

など

確定申告書を作成しよう

不動産所得の確定申告では、シンプルな白色申告と複式簿記で提出する青色申告のどちらかを選ぶことができます。

白色申告の場合は「確定申告書B」と「不動産収支内訳書」、「控除関係書類」を用意しなければなりません。青色申告ではそれに加えて「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」が必要です。

青色申告は簿記の知識も必要で敷居が高くなりますが、最大で65万円の控除が受けられる、家族へ給与を支払って経費にできる、赤字損失を3年間繰越できるなど、大きなメリットがあります。

確定申告書は税務署の窓口で受け取ることができます。また、インターネットが使える環境であれば、国税庁のホームページから上記書式をダウンロードできるため、必要なツールを揃えれば自宅から申告を済ませることもできます。

確定申告書の提出方法は主に以下の3つです。

・管轄税務署の窓口へ持参

・管轄税務署へ郵送

・e-Tax(電子申請・納税システム)

不動産投資で成功するための物件購入時のポイント

不動産投資では、どんな物件を購入するかが非常に大切です。物件購入がうまくいけば、後は管理会社に任せて家賃が振り込まれるのを待つだけという状態を作ることができます。

そうした良い物件を購入するためには、以下のようなポイントを心がけると良いでしょう。

多くの不動産情報を収集する

良い物件に巡り合うためには多くの不動産情報を収集することが大切です。

一般的に見て良い物件はすぐに他の投資家や、不動産会社が手に入れてしまうため市場に出てこないことすら少なくありません。

そんな中でも優良物件を見つけていくには、多くの不動産を実際に自分の目で確認して、隠れた優良物件を見つけていくしかありません。

また、情報量を増やすために、不動産情報サイトだけでなく競売情報やタウン誌も参考にすると良いでしょう。

売主について調べる

次に、気になる物件が見つかったら売主についても情報を得るようにしましょう。

売主が家を売る経緯を伺い、売主の事情を聞くことも重要です。例えば早く売却したいと考えているようであれば値下げ交渉にも応じて貰いやすいなど交渉を進めやすくなります。

ただし、売主は内見に立ち会わないケースも多いため不動産仲介業者に売主について聞くようにしましょう。

購入物件が決まったら早めに決断する

内見した不動産を気に入ったらなるべく早めに決断するようにしてください。優良物件は競争率が高く、購入を迷っている間に他の人に買われてしまいます。

そうでなくとも、「検討している人がいる」と不動産仲介業者から他の内見者に情報が伝わると、決められてしまう可能性が高くなります。

なお、同じタイミングで物件を購入する意思を伝えた人がいる場合、融資の内諾を先に得ている方に決まってしまうのが普通です。いざ、気になった物件が見つかってから金融機関に相談するのではなく、事前にどれくらい融資してもらえるのかについての審査を受けておくと良いでしょう。

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3つのポイントをおさえて、適切な物件選びを

不動産投資では、購入予定の物件がどの程度の家賃収入があり、経費はどのくらいかかり、税金をどのくらい納める必要があるのか計算できると、毎年の利益を想定できます。

また、老後に安定した収入を得たいと考えるのであれば数十年後も人気の落ちにくい物件選びが大切です。物件購入のポイントは今回お伝えしたもの以外にもさまざまありますが、まずは3つのポイントに気をつけて取り組んでみて下さい。

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