不動産投資に興味はあるけれど、多額のお金をつぎ込んで失敗するのが不安。マンション投資など初期に多額の費用がかかる方法を選ぶのは、特に怖い。そのように考えている人も多いでしょう。とはいえ、不動産投資の失敗例はどのようなものか、できるだけ失敗しないようにするにはどのような方法があるのかを事前に知ることで、失敗を回避できる可能性は高まります。また、アパートやマンション経営だけではなく、オフィスビル、倉庫、駐車場、戸建て賃貸などさまざまな土地活用の方法があることも、心に留めておくことが大切です。
今回は、不動産投資に失敗する理由と、それを回避して成功するための方法をご紹介します。
目次
まずは、不動産投資に失敗する原因について知りましょう。
不動産投資で利益を得るためには、物件をきちんと維持管理し、住みやすい条件を備えた建物にしなければなりません。建物は年を追うごとに劣化するので、維持管理費や修繕費は、時間が経つにつれて増加していくという前提で収支予測を立てておく必要があります。常に建物が新しく、入居率も高い状態を想定して収支計画を立てると、不動産投資は失敗します。
不動産投資には10年から30年、場合によってはそれ以上の時間をかける、という覚悟が必要です。不動産投資ローンの返済も、20年から30年かけて行うことが多いです。時間とともに劣化していく建物をどのように生き返らせていくか、入居率をキープするための方法は考えているのかなど、中長期的な視野を持ちましょう。
アパートやマンション、その他の賃貸物件を経営する上では、いかに空室を少なくするかが大切です。常に満室を維持するのは難しく、5％から10％程度の空室率は見込んでおくのがよいでしょう。物件が新しい時期は入居希望者も多いのですが、建物が古くなり、設備も時代遅れになるにつれ、入居希望者は減り、空室率も高まってしまいます。
空室率が高いままでは家賃収入が減少します。資金計画は、老朽化する建物の状況を改善する必要性や、空室率が高まっている可能性も含めて、立てておく必要があります。
空室率の問題とも関係が深いのですが、アパートやマンション、戸建て住宅のいずれも、物件の維持管理に注意を払い、壊れた部分は修繕するということを続けていかなければ、入居者は減少します。ほかに住みやすい物件がいくらでもあるのですから、オーナーに修理を依頼してもいつまでも放置されるような物件に住み続けたい人が、いるはずはないのです。
物件の修繕費やリフォーム費用を支払えなくなって、物件がすさんでしまえば、空室がますます増えるという悪循環に陥ります。維持管理費や修繕費などの発生を見込んだ資金計画をはじめから立てて、必要なときはすぐ支払えるようにしましょう。
特にアパートやマンションなどの集合住宅は、10数年に1回のペースで大規模修繕を行うことが必要です。その費用は、数千万円にのぼることもあるので、計画的に資金準備を行わなければなりません。費用が莫大になり、資金準備ができていなかったために、その年度の収益が赤字となるようなことは、避けましょう。
不動産投資で得られる収益は、次の2種類に分けられます。
・インカムゲイン（家賃収入など）
・キャピタルゲイン（資産価値の変動がもたらす収益）
土地や建物の価値が、購入時よりも上昇すると、キャピタルゲインを得ることができます。しかし、はじめから相場より高値で購入してしまった土地や建物は、購入価格よりも価値が上昇する可能性が低くなります。
高値の物件を購入してしまう、という失敗が起こるのは、近隣の不動産の相場について調べず、購入してしまったときでしょう。
いくら購入価格が高かったとしても、売却するときには、近隣の相場と等しいかそれ以下でなければ、買い手が付かないことが多いです。2億円で購入した物件でも、周辺の相場が1億円という場合は、結果的には、売却益がマイナスになることが起こりえます。
不動産投資で損をするのは、物件のせいばかりではありません。投資をする人の姿勢や心構えが、失敗につながる場合もあります。
不動産投資に限らず、あらゆる投資活動は、行き当たりばったりの判断を行ってはいけません。目の前の不動産に投資するかどうか、あるいは物件を手放し、損益を確定させるかどうかなどの判断を感情だけに任せないようにしましょう。特に、損失が出ている物件について「もう少し頑張ってみたい！ 負けたくない」などの感情に振り回され、ますます損失を拡大させるという失敗は避けなければなりません。
不動産に投資したお金を、家賃や売却益など現金の形で回収できるまでには時間がかかります。生活に必要なお金まで土地や建物に変えてしまうと、不動産投資そのものは黒字であっても、生活資金がなくなり経済的に破綻する可能性が出できます。
投資用の資金を、すべて1つの資産だけに投資すると、その投資に失敗した場合に損失をカバーすることができなくなります。複数の資産に資金を振り分けて投資を行うと、一度に資産を失ってしまうリスクを抑えることができます。
不動産の価値は変動しやすいものです。資産価値の変動で生み出されるキャピタルゲインだけを狙って投資を行うと、物件の老朽化、景気の変動、思わぬ物件価格の変動などに投資結果が左右されてしまいます。
・投資家の簡単なプロフィール：60代男性、サラリーマンを定年退職
・投資した不動産の概要：1棟6室のワンルームマンション、郊外に立地
親から相続した郊外の土地に、小規模なワンルームマンションを建て経営を始めました。駅まで徒歩5分と近い物件ですが、電車は1時間に3～4本で、各駅停車しか止まりません。また、地域のスーパーや小売店舗が次々と閉店しており、自動車を保有していない世帯にとって、日常生活が大変不便になりつつありました。
ワンルームマンションに住みたい人々にとって、魅力的な地域とは言えません。そのことが空室を生んでしまい、入居希望者もなかなか見つからない状況になりました。
この地域で賃貸経営をするなら、戸建て賃貸やファミリータイプの物件、コインパーキングなどを検討するほうが、適していたのかもしれません。
・投資家の簡単なプロフィール：40代男性、自営業者
・投資した不動産の概要：狭小マンション
自営業者として、地元の金融機関と信頼関係がある中で、金融機関の営業担当者から不動産投資を勧められました。勧められるままに、セミナーに参加したり、チラシやパンフレットを読み進めたりしているうちに、不動産投資をどうしても進めなければならないような気分になりました。
「このような物件を経営したい」「このくらい利益を上げたい」という明確な目標を持てないまま、担当者の声に従って計画を進めてしまいます。
結果としてできあがったマンションは、オーナーですら「こんな物件に住みたくない」と考えてしまうような物件でした。結果として空室が続き、手放すこともままならず、不動産投資としては失敗の状態が続いています。
不動産投資の失敗を防ぐために、投資家としてできることはなんでしょうか？
これから、大切な資金と時間、労力を使って不動産投資に臨むのですから、まずは不動産投資そのものについて、しっかり勉強することが重要です。
不動産投資セミナーに参加するのはとても勉強になりますが、「どのような人や団体が主催しているのか？」を必ず見きわめ、信頼できるかどうか判断しましょう。主催者側には必ず、何らかの思惑があります。たとえば、銀行や信用金庫などの金融機関が開くセミナーは「アパートローンなどを利用する顧客になって欲しい」という狙いがあります。不動産会社ならば「不動産の売買や物件の管理を依頼する顧客になって欲しい」という思いがあるでしょう。主催者側の思惑には注意して、必要以上にのせられないようにしましょう。
自宅にいながら、本やインターネットでもさまざまな情報を得て勉強することもできます。ただし、自分だけの判断で勉強を進めようとすると、「読みたい本しか買わない」「好みに合う情報にしか触れない」という傾向が出てくるかもしれません。読みづらかったり、難解だったりして、できれば避けて通りたい情報も、できるだけ幅広く取り入れる姿勢が大切です。
その道のプロに指導してもらいながら、投資を進めるのは、とても心強く、初心者にとってもよい方法です。
特に、サラリーマンやOLとして働いている人は、自らの努力だけで不動産業界の最新情報を手に入れるための時間や労力を割くことができないかもしれません。そのような人ほど、信頼できる不動産会社の担当者から仕入れる情報がとても大切です。投資判断に迷ったとき、担当者は貴重な相談パートナーになります。
不動産オーナーが、投資を続けていく姿勢を見せると、担当者も新規に売り出された優良物件の情報を提供し、協力してくれるようになります。不動産投資ローンを提供する金融機関は、申し込んだ人全員に融資を行うのではなく、一定の審査を行って融資の可否を判断します。そのとき、金融機関側とすでに信頼関係ができている不動産会社の紹介があると、金融機関としても「融資する」という判断を下しやすくなります。そのためにも、担当者都の信頼関係を築いておくことが望ましいでしょう。
不動産投資を長く続けるためには、資金計画をしっかり立てることも大切です。
どのような投資活動にも言えることですが、予想通りの収益が上がらず、損失を出してしまう可能性に備えておかなければなりません。仮に投資した資金を失うことになっても、日常生活を送るのための資金は残っている、という状態で投資を行いましょう。
年収が500万円ならば、そのうち何割が生活費として必要かを把握し、余剰資金を計画的に貯蓄して、投資を始めましょう。場合によっては2億円や3億円もかかるマンション一棟買いをいったん諦め、ほかの投資で資産を増やしてから挑戦する、といった方法も検討しましょう。
資金に余裕を持たせることや、投資に関する知識を身に着けることで、精神的なゆとりを持つことは大切です。精神的に追い詰められた状態よりも、ずっとよい投資判断ができるからです。
投資活動が予想通りに進まず、損失を出してしまう可能性もあります。投資が続けられなくなったり、生活が立ち行かなくなったりするリスクを、できる限り回避できる方法を、事前に考えておきましょう。
分散投資にもさまざまなやり方があります。
・1棟だけに投資するよりも、2棟、3棟と複数の物件に分散して投資する
・不動産投資だけでなく、株投資や外貨投資なども並行して行う
分散投資は、資産を一度に失うリスクを回避するために有効です。いっぽうで、さまざまな投資についての知識が必要になり、投資にかける時間や労力も増えてしまいます。
慎重に投資対象を広げていきましょう。
空室をそのままにせず、なぜ空室になっているのかを分析し、対策を講じましょう。空室は利益を生み出さないだけでなく、維持管理費や固定資産税などを支払い続けなければならない負の資産となってしまうからです。
不動産投資を成功させるには、まず「失敗しないこと」を目指すのが得策です。
これまで、先輩投資家たちが不動産投資に挑戦し、失敗してしまった例からは、「なぜ失敗できたのか？」「どうすれば回避できたのか？」を学ぶことができます。失敗を防ぐための対策を講じ、勢いに任せるのではなく、慎重かつ着実に不動産投資を進めていきましょう。
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J.P.Returns株式会社
執行役員 コンサルティング3部 本部長
J.P.RETURNS執行役員。
J.P.RETURNSに入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。以降融資担当部長、流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。数百戸の投資用区分マンションを販売、自身でも６件の不動産を所有、運用している。現在は自社セミナーを始め、様々な会社との協賛セミナーの講師を務めながら、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。
【書籍】
日本で最も利回りの低い不動産を持て！
マンション投資2.0
【ブログ】
室田雄飛のモグモグ不動産投資ブログ
新卒で入社した大手投資用マンションディベロッパーで、歴代最高売上を記録。その後、財閥系不動産会社で、投資物件のみならず相続案件、法人の事業用物件、マイホームの購入や売却といった様々な案件を経験。 2018年にJ.P.RETURNSの新規事業部立ち上げに参画。また、セミナー講師として、延べ100回以上の登壇実績を持ち、年間300件以上の顧客相談を担当している。
【保有資格】
宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランナー（AFP）
